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房产律师 点评一起借名买房后出售,履行不能引起的合同纠纷案件

来源:未知   作者:未知   时间:2021-09-26

北京房地产专业律师靳双权专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年,带领专业房产法律团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现将这些案件改编为案例,希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷,以下案例中当事人姓名均为化名,若有雷同请联系我们予以撤销。)
 
原告诉称
赵某丰向本院提出的诉讼请求:1、解除原告与文某山于2013年8月1日签订的《房屋买卖协议书》;2、文某山、李某香返还原告购房款160万元;3、文某山、李某香给付原告经济损失190万元(房屋差价,因执行局拍卖房款为350万元,主张差价损失);4、诉讼费由被告承担。
事实与理由:2013年8月1日,原告与文某山签订《房屋买卖协议书》,约定:文某山将其位于北京市大兴区1号房屋,以160万元的价格出售给原告,购房款一次性付清;双方约定于2013年11月1日前将房屋过户到原告名下,过户的一切费用由文某山负担,如到期未能过户,文某山按每日5000元向原告支付违约金,如履行协议过程中一方违约,相对方支付二倍违约金,即320万元。
协议签订当日,原告向案外人文某娜的某银行帐户汇入160万元,文某山、文某娜共同给原告出具收条,确认收到购房款。2013年11月,原告进入涉案房屋内居住,但一直未能办理过户手续。2016年7月26日,原告因房屋买卖合同将文某山诉至法院,法院确认双方签订的房屋买卖协议有效。
2017年8月4日,原告起诉二被告要求其协助办理过户登记手续并承担违约责任,该案审理过程中,查明,2014年2月18日,涉案房屋在A银行的抵押注销登记,2014年2月21日,被告恶意将该房屋抵押给B公司。此时文某山早已将房屋出售给原告,已经收到全部购房款且已经过了双方约定过户期限,其应该积极履行过户手续,其恶意的抵押行为,侵害原告的合法权益。
该案还查明,涉案房屋于2015年9月21日被大兴区人民法院依法查封,上述情况,原告完全不知情,均系文某山恶意操作,导致涉案房屋无法过户,法院驳回了原告的诉讼请求,现涉案房屋已经进入司法拍卖的执行程序。综上所述,被告恶意违约行为导致合同履行不能,无法实现合同目的,严重侵害了原告的合法权益,给原告造成了巨大的经济损失。
 
被告辩称
文某山、李某香辩称,不同意原告的全部诉求,文某山并不是房产的实际所有权人,原告应向该房产所有权人文某娜主张,房屋买卖协议也是原告和文某娜协商的,被告李某香对房产出售全部环节未参与,涉案房屋不属于夫妻共同财产,李某香与本案无关。原告在其他案件中的陈述,原告在购买本房产时,明知房屋上设有抵押,其自愿承担风险,故其主张的损失实际上应是其承担风险的一部分,所以无权向被告予以主张。
第三人文某娜述称,文某山是我弟弟,我购房时因北京的限购政策,我名下已有房,没有购房资格,就借用我弟弟的名义购买了涉案房屋。因我着急做一个工程,就把涉案房屋挂到网上卖,原告是通过熟人私下找的我来买房,我们私下就达成了买卖协议,没有通过中介。涉案房屋当时值200多万,因我着急用钱,我就以160万元的低价出售给原告,前提条件我也和原告说了,这个房子暂时过不了户,因为银行有贷款,当时都告知原告了,原告也是认可的。到我们签协议的时候,我才把文某山叫过来,因为是他的名字,所以需要他亲自签。这个房款是原告打到我名下的,钱也是我实际使用,与文某山无关。
原告把房款打给我之后,我就把房屋腾空交给原告使用了。我因为做工程,工程款回款慢,导致涉案房屋一直未给原告过户。从2013年原告打款给我之后,一直到现在都是由原告实际居住的。对于原告的诉求,想解除合同退钱的话,因这个钱是我实际使用的,与文某山无关,我愿意承担解除合同、退还房款的责任,但赔偿损失的责任不用这么多,当时我卖给原告也是低价出售的,这么多年原告也是一直使用的,我认为应适当的少赔一些。
本院查明
2013年8月1日,赵某丰(买受人)与文某山(出卖人)签订《房屋买卖协议书》,约定:“现有北京市大兴区1号房屋(即涉案房屋),卖给赵某丰,房款160万元整,一次性付清。双方约定房屋产权于2013年11月1日前过户到赵某丰名下,过户中发生的一切费用都由原房主文某山承担。如到期未能于2013年11月1日前过户到赵某丰名下,房主文某山按每日5000元违约金支付给赵某丰。过户后房屋交给赵某丰。如中途双方有一方在协议执行中违约,向对方支付2倍违约金,即3200000元整。”
协议签订当日,赵某丰向文某娜的某银行账户汇入1600000元。文某山与文某娜共同向赵某丰出具收条,载明:“今收到赵某丰交来购买坐落大兴区1号房屋房屋款1600000元。因赵某丰向文某山转卡失败,改为赵某丰向文某娜转入人民币1600000元整。”收条尾部有文某山、文某娜的签字及捺印。
2016年7月26日,赵某丰因房屋买卖合同纠纷将文某山诉至本院,本院作出民事调解书,内容为:一、赵某丰与文某山于2013年8月1日就涉案房屋签订的房屋买卖协议有效;二、案件受理费9600元由被告文某山负担。
2017年8月4日,赵某丰又将文某山诉至本院,请求本院判决文某山协助赵某丰办理涉案房屋的过户登记手续、承担全部税费,并赔偿违约金200000元。但因涉案房屋已被本院查封且存在抵押登记,房屋买卖协议存在继续履行的障碍,客观上暂无法办理产权过户手续,且赵某丰经本院依法释明仍未变更诉讼请求,故本院于2018年3月30日判决驳回赵某丰的诉讼请求。
另查,2012年12月24日,A银行股份有限公司北京分行(以下简称A银行)作为抵押权人就涉案房屋设定最高额抵押权登记,该笔抵押于2014年2月18日办理注销登记,注销原因为贷款结清。2014年2月21日,B公司作为抵押权人就涉案房屋设定抵押权登记。
B公司与刘占波、文某山借款合同纠纷一案,本院于2016年7月15日判决:一、刘占波偿还B公司借款本金5000000元并支付借款利息;二、刘占波支付B公司律师代理费136600元;三、如刘占波未履行上述第一项、第二项义务,则B公司对刘占波名下位于北京市大兴区2号房屋拍卖、变卖所得价款在上述第一项和第二项范围内享有优先受偿权;如刘占波未履行上述第一项、第二项义务,则B公司对文某山名下涉案房屋拍卖、变卖所得价款在上述第一项和第二项范围内享有优先受偿权。
判决书生效后,刘占波、文某山未如期履行判决书确定的义务,B公司向本院申请强制执行,本院于2016年8月25日立案执行。执行过程中,本院于2016年11月1日查封涉案房屋。后钟某英以其受让B公司就民事判决书享有的全部债权为由,申请变更为申请执行人,本院于2016年12月26日裁定变更钟某英为案件申请执行人。赵某丰就涉案房屋提出案外人异议,本院于2019年5月9日裁定中止对涉案房屋的执行。钟某英不服该裁定,向本院提起案外人执行异议之诉,本院于2019年9月26日判决:准许执行北京市大兴区1号房屋。赵某丰上诉后,北京市第二中级人民法院于2020年5月28日判决:驳回上诉维持原判。
庭审中,针对第三人文某娜陈述涉案房屋系其用其弟弟文某山的名义购买,购房款系其实际收取及使用,其愿意承担本案相关法律责任,赵某丰称:我方认为法律上不存在借名买房的事儿,我方是和文某娜联系,但房主为文某山,后续多项判决主体均为文某山,具体文某娜与文某山之间对房屋的约定与我方无关,虽然第三人文某娜当庭认可是其原因导致没有过户,愿意承担各项责任,但本案中我方仍要求由文某山、李某香承担责任。文某山、李某香称:我方认为应由房屋实际权利人文某娜承担相应责任,借名买房的行为并不为法律所禁止。第三人文某娜称:原告当时知道我是用我弟弟的名义买的,他也没有异议,希望原告实事求是,我愿意承担本案的责任。
裁判结果
一、自本判决生效之日起解除赵某丰与文某山于2013年8月1日签订的《房屋买卖协议书》;
二、文某山于本判决生效之日起十日内返还赵某丰房款1600000元;
三、文某山于本判决生效之日起十日内赔偿赵某丰经济损失1500000元;
四、驳回赵某丰的其他诉讼请求。
房产律师靳双权点评
根据庭审查明的事实情况和相关证据及已生效判决,可以判定文某山未按房屋买卖合同约定履行过户义务,导致无法实现合同目的,属于违约行为。关于文某娜与文某山之间借名买房的问题,并不妨碍赵某丰行使其向房屋买卖合同相对方主张违约责任的权利。故,赵某丰要求解除双方签订的房屋买卖合同并要求文某山退还房款160万元的诉讼请求,符合合同约定及法律规定。
对于赵某丰要求文某山赔偿经济损失190万元(房屋差价,因执行局拍卖房款为350万元,主张差价损失)的诉讼请求,因文某山系违约方,应对赵某丰的合理实际损失予以赔偿,但对于具体赔偿数额,应参考合同履行情况、当事人的过错程度、实际损失等因素综合考虑,酌情确定。
赵某丰要求李某香共同承担本案给付责任的主张,缺乏事实及法律依据,不应支持。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】


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