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房产纠纷律师——借名买房案件中,名义人死亡,借名人该向谁主张权利?

来源:未知   作者:未知   时间:2021-09-26

北京房地产专业律师靳双权专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年,带领专业房产法律团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现将这些案件改编为案例,希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷,以下案例中当事人姓名均为化名,若有雷同请联系我们予以撤销。)
 
原告诉称
原告汤某民向本院提出诉讼请求:1、确认北京市丰台区1号房屋(以下称“系争房屋”)归原告汤某民所有(房屋估价300万元);2、判令被告何某兰于判决生效之日起十日内协助原告办理系争房屋过户登记手续。
事实与理由:告与案外人张某莲原系夫妻,育有汤某辉(女)、汤某龙(子)。1981年7月,张某莲死亡。1982年12月25日,原、被告登记结婚,婚后无子女。2002年11月,因原告无法办理贷款,经与儿子协商一致,使用儿子汤某龙的名字办理贷款,购买系争房屋,房屋所有权登记在汤某龙一人名下。
2008年7月30日,原被告诉讼离婚的法院笔录中,被告明确:“他以他儿子名义买了房”,“房子我不争,因房子欠的钱与我无关”。2008年8月,原被告经丰台区法院判决离婚。被告作为汤某龙之继母(1982年至2008年,形成抚养关系),系汤某龙法定继承人。汤某龙患有眼疾,属于一级残疾,长期无法工作。2017年5月9日,汤某龙因病死亡。
2019年10月22日,被告起诉原告,要求继承系争房屋。被告在起诉状中第一段表示:“因原告(本案被告何某兰)和被告(本案原告汤某民)当时不符合贷款条件,因此用儿子汤某龙的名字贷款买房,涉案房屋落在汤某龙名下,汤某龙成为涉案房屋的产权人。”原告认为:原告与汤某龙之间达成借名买房协议,系双方真实意思表示,合法有效。被告在与原告的离婚案件中,明确表示不争系争房屋,且系争房屋一直由原告居住使用至今,原告是系争房屋的真实权利人。汤某龙应按照约定协助原告办理房屋登记过户手续,现因汤某龙已过世,由其法定继承人协助原告办理系争房屋登记过户之手续。故原告诉至法院。
 
被告辩称
被告何某兰辩称:我方不同意原告的全部诉讼请求。
  1. 本案所谓借名买房合同不存在,原告起诉被告确认房屋产权、配合办理过户登记没有任何法律依据。
本案涉诉合同原告既没有举证证明与汤某龙之间存在借名买房的要约,也没有举证证明汤某龙给予了同意被借名的承诺,作为合同当事人一方的被告何某兰也从未与原告及汤某龙签署过任何借名买房的协议;事实上,原被告是为了给汤某龙一个将来治病、养老的保障,才给汤某龙购买该房屋的,并非借名买房;
  1. 涉案房屋属于汤某龙的遗产,应依法由第一顺位法定继承人何某兰、汤某民法定继承,不同意归原告汤某民一人所有。
被告自始至终也没有认可原告借名买房的观点,被告陈述“因原被告当时不符合贷款条件,以汤某龙名义买了房”,只是在表达“自己在买房时也出了一份力”这一事实情况而已,事实情况是原被告不便于贷款买房只是一方面,更主要的是考虑到汤某龙从小身体不好,希望给汤某龙买个房子以便将来他可以以房养老,并且该房屋是原被告及汤某龙异父异母的哥哥姐姐一起出资购买、还贷,房子产权原本就是属于汤某龙的;
汤某民的亲生女儿汤某辉曾经试图通过遗嘱继承方式想得到该房屋,鉴于遗嘱的效力没有得到法院认可,后来主动撤诉了,汤某民在此案中也是认可该房屋为汤某龙的遗产的,之后,被告另案主张法定继承,因本案原因被迫终止审理。综上,无论是原告还是被告一方,自始至终都是认可该房屋属于汤某龙的遗产的,原告是出于想占有更多份额的目的编造了此借名买房的法律关系,是法律所不允许的。因此,该房屋应作为汤某龙的遗产进行法定分割,汤某龙的第一顺位法定继承人为汤某民、何某兰,该房屋应归二人平均分配,不归原告一人所有。
本院查明
汤某民与张某莲于1975年4月结婚,二人婚后育有一子汤某龙,一女汤某辉,后张某莲于1981年7月去世。何某兰与汤某民于1982年经人介绍相识,1982年12月25日登记结婚,双方均系再婚,再婚后未生育子女。何某兰婚前与他人育有子女,随其生活。汤某龙因患有眼疾,一直随汤某民、何某兰一起生活至成年,受二人照顾,无固定收入。
2002年11月4日,汤某龙(乙方)与A房地产开发有限责任公司(甲方)签订《北京市经济适用住房买卖合同》,约定:甲方根据《中华人民共和国城市房地产管理法》及有关规定,已依法通过划拨方式取得S区国有土地使用权,取得房屋所有权证,经北京市房屋土地管理局审核,准予上市销售;乙方自愿购买甲方的丰台区1房屋,价款合计为270000元;其中首付款为100000元,银行按揭为170000元。
2006年5月15日,北京市丰台区建设委员会颁发了涉案房屋的所有权证(证号为:京房权证丰私字第XXXX号),登记的房屋坐落为丰台区1号房屋(以下简称“1号房屋”),房屋所有权人为汤某龙,房屋性质为经济适用住房。购房后,汤某民、何某兰、汤某龙、汤某辉均居住在该房屋。后汤某民与何某兰因生活琐事产生矛盾,夫妻感情破裂,于2008年8月15日经诉讼判决离婚。汤某龙于2017年5月9日因病去世,生前未婚且无子女。2017年7月4日,1号房屋贷款全部结清,房屋买卖合同、房屋所有权证、个人贷款结清证明、个人贷款还款凭证等材料均由汤某民持有。后原被告因1号房屋权属发生纠纷,汤某民诉至法院。
审理中,汤某民称其因年龄问题无法办理贷款,故与汤某龙协商一致达成借名买房的协议,使用汤某龙的名字办理贷款,由其出资购买1号房屋,房屋虽登记在汤某龙名下,但其为实际的房屋权属人。何某兰对此不予认可,其认为1号房屋是其与汤某民共同购买,双方其他子女也有出资,因担心汤某龙身体不好,故将房屋登记在汤某龙名下,实际为赠与,现在汤某龙已经去世,其与汤某民作为第一顺位继承人,该房屋应作为遗产进行法定继承分割。
审理中,汤某民提交其与何某兰在本院离婚诉讼案件中的开庭笔录,其中记载:法官询问双方有无住房时,何某兰回答:“他(汤某民)以他儿子(汤某龙)的名义买了房子,说好了每月每个孩子给他300元,我儿子和女儿每月都给他钱,帮助还贷款。房子我不争,因房子欠的钱与我无关”;
2019年10月22日何某兰作为原告向本院提起法定继承纠纷诉讼时递交的起诉状,该起诉状事实理由部分载明的“原告(何某兰)和被告(汤某民)于1982年结婚,二人于2002年10月贷款购买北京市丰台区1号房屋,因原告和被告当时不符合贷款条件,因此用儿子汤某龙的名字贷款买房”;汤某辉(原告)与汤某民(被告)、何某兰(被告)在本院(2017)京0106民初19089号遗嘱继承纠纷案件中的开庭笔录,其中记载“法官询问:房屋权属问题,被告汤某民陈述是因为贷不了款所以用了汤某龙的名字,期间付首付和还款都是你父亲出的,只有最后一笔和偶尔的还贷是汤某辉支付,汤某辉对此情况是否认可?汤某辉、汤某民及何某兰均表示认可”这三份证据,欲证明何某兰其实是明知借名购房的事情,且在离婚时已表示不再主张房屋的权益。
何某兰对此不予认可,其亦提交上述离婚诉讼案件民事判决书,其中载明“……决定双方协议离婚,无财产争议……”及上述汤某辉作为原告提起的遗嘱继承纠纷案件中递交的起诉状,欲证明何某兰在与汤某民离婚诉讼中明确双方无财产争议,即表明双方均认可无共同财产可供分割,否定涉案房屋为双方借名购房的事实,且汤某辉作为汤某民的女儿,在汤某龙去世后曾对该房屋主张过遗嘱继承,也证明其认为涉案房屋应系汤某龙的遗产。
经询问,何某兰亦表示其当时在其他继承纠纷案件审理中不认可涉案房屋系汤某龙遗产只是想表明自己出钱了,有利益在里面,但不是借名买房,当时买房也是想给汤某龙一个养老的保证,买房就是为他考虑、送给他,其他案子中不认可是遗产也是因为不懂法律的事情;其与汤某民离婚诉讼案件中不主张房屋权益是因为认为房子是赠与给汤某龙了,不是婚姻财产,现在汤某龙去世了,其对房屋是要主张权益的,且即使法院认定本案为借名买房,该房屋亦为未分割的夫妻共同财产,并不放弃主张其应得的房屋权益。
关于房屋首付款支付及贷款偿还问题,汤某民表示首付款及贷款均由其本人支付,汤某辉偶尔帮助偿还部分贷款,何某兰则表示买房时其是参与了首付的,在与汤某民婚姻存续期间也是一起还款的,离婚后她不再还款,汤某辉是否参与还款她不清楚,汤某龙没有出过钱,她自己的孩子也帮助还过款。但双方均未就其支付购房款项的事实提供其他证据予以佐证。
审理中,原告提交案外人汤某辉出具的情况说明、其与配偶袁尔东的结婚证复印件、其名下银行账户转账明细及其本人陈述光盘等,欲证明汤某辉曾帮助父亲汤某民偿还涉案房屋银行贷款,并在情况说明中表示对于其归还贷款的款项都是对父亲汤某民个人的资助。
审理中,经何某兰申请,本院依法调取汤某龙名下银行账户交易明细,该明细中显示,自2003年10月起涉案房屋贷款的归还均通过汤某龙个人账户,基本以现金存入的方式由银行直接划拨,其后也有汤某辉及其配偶袁尔东向汤某龙名下银行账户的多笔转账以用于归还贷款。
裁判结果
一、自本判决生效之日起解除赵某丰与文某山于2013年8月1日签订的《房屋买卖协议书》;
二、文某山于本判决生效之日起十日内返还赵某丰房款1600000元;
三、文某山于本判决生效之日起十日内赔偿赵某丰经济损失1500000元;
四、驳回赵某丰的其他诉讼请求。
 
房产律师靳双权点评
依法成立的合同,受法律保护。本案中,汤某民与汤某龙系父子关系,2002年11月汤某龙与开发商签订《北京市经济适用住房买卖合同》。双方当事人在上述离婚诉讼及继承纠纷案件中均认可房屋系由汤某民因贷款问题借用儿子汤某民名义购买,房屋首付及房贷还款都是汤某民支付的,只有最后一笔贷款和偶尔的还贷是汤某辉支付,且汤某民在涉案房屋内居住至今,该房屋所有权证原件、房屋买卖合同、个人贷款还款凭证等均由汤某民持有,汤某龙因眼疾无正常工作能力,也无固定收入,亦未出资购房,结合汤某龙名下银行账户交易明细、其自身还贷能力及双方之间的亲属关系。
综合考虑上述因素,汤某民已经完成了举证责任,以上事实形成了完整证据链,可以据此认定汤某民与汤某龙之间存在借名买房关系。该借名买房的约定系双方的真实意思表示,涉案房屋性质属于经济适用房,但诉争房屋符合法定的上市交易条件,故该约定并不违反法律、行政法规的强制性规定,应属合法有效,双方均应恪守该约定。
关于此份借名买房合同中是否存在何某兰作为共同借名人的意思表示问题,何某兰在2008年与汤某民的离婚诉讼案件中以及在2017年汤某辉提起的遗嘱继承纠纷案件中其作为被告亦认可房屋系汤某民借名购买,且由汤某民及汤某辉出资,后在2019年其本人提出的法定继承纠纷案件中,在起诉状事实理由部分表示系因贷款问题,故夫妻二人借用汤某龙名义购买涉案房屋,在本案庭审中,何某兰又表示房屋是赠与给汤某龙,且房屋购买系夫妻共同出资,其子女也帮助归还过贷款,如法院认定借名买房的事实,则其要主张涉案房屋作为夫妻共同财产的权益。
可以认为,何某兰在离婚诉讼中已表明借名买房系汤某民个人借用汤某龙名义的事实情况下,同时作出明确意思表示,同意放弃房屋权属,且在离婚协议中认可双方无财产争议,后其在多个案件中多次对其自认予以反言,且关于其声称的对汤某龙的赠与、其本人及子女对房款的出资均未提供完整证据链予以证明,应当承担举证不能的法律后果。
故在认定汤某民与汤某龙借名买房合同关系的前提下,何某兰自始明知该事实且认可借名买房约定与其无关,借名人仅为汤某民个人,并在离婚诉讼中就房屋权属作出放弃的表示,结合考虑双方当事人对购买房屋所作贡献的基础上,可以认定本案借名买房合同应系汤某民个人与汤某龙订立,何某兰并无参与共同购房的意思表示,亦放弃其对房屋享有的权益。
本案中,汤某龙因身体残疾长期与何某兰、汤某民一起生活,并由二人抚育至成年,何某兰与汤某龙已经形成法定的继母子关系,汤某龙生前无其他婚姻及子女,现其法定继承人应为汤某民及何某兰二人,汤某民、何某兰理应共同继承汤某龙作为出名人的合同义务,协助将1405号房屋过户至借名人名下。故现汤某民要求何某兰协助其办理涉案房屋的所有权转移登记手续,将该房屋过户至其名下并要求确认涉案房屋归其所有的诉讼请求,理由正当,应予支持。何某兰在本案辩称房屋系其与汤某民赠与给汤某龙的,要求将该房屋作为遗产进行法定继承分割,亦主张对涉案房屋作为夫妻共同财产的权益,但均未提供充分证据予以佐证。
 

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】


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