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房产买卖律师——借名购买经济适用房,借名协议是否有效?

来源:未知   作者:未知   时间:2021-09-26

北京房地产专业律师靳双权(13426037149)专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年,带领专业房产法律团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现将这些案件改编为案例,希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷,以下案例中当事人姓名均为化名,若有雷同请联系我们予以撤销。)
 
 
原告诉称
葛某英向本院提出诉讼请求:1、确认双方签署的《协议书》无效;2、判令葛某柱向葛某英返还购房款305363.52元及利息97818.11元,合计403181.63元;3、判令葛某柱向葛某英返还契税3053.64元、专项维修资金10692元及利息4161.72元,合计17907.36元;4、判令葛某柱向葛某英给付房屋增值补偿金1556336.48元;5、诉讼费、保全费、评估费由葛某柱承担。
事实与理由:葛某英与葛某柱系姐弟关系。葛某柱于2012年按国家政策可以购买经济适用房一套。葛某英与葛某柱约定由葛某英支付购房款,借用葛某柱之名购买北京市房山区1号房屋(共计53.38平方米,以下简称1号房屋)一套,房屋所有权归葛某英。2013年11月19日,葛某英支付了购房款304906元。2013年11月22日,葛某英与葛某柱签署《协议书》,约定:
  • 葛某柱于2012年按国家政策分得1号房屋一套,按购房协议于2013年11月19日将要交房款,由于葛某英住房更困难,姐弟商量后,葛某柱自愿将1号房屋由葛某英全额购买(共计304906元),并拥有永久性居住权。根据国家政策如5年后能更改产权户主名,葛某柱主动协助葛某英办理房屋过户手续,将户主改为葛某英。购房合同及所有权证归葛某英所有。二、葛某英居住期间如需缴纳其他费用,葛某英全额负责。三、葛某英在居住房屋期间要遵守国家相关规定,如有违法行为由葛某英负责。
葛某英于2014年4月4日支付了产权契税3053.64元、专项维修基金10692元、物业服务费853.22元、购房款457.52元。房屋交付后葛某英对房屋进行了装修,并一直占有、利用至今。2016年6月18日,北京市国土资源局为房屋进行登记,颁发不动产权证。与房屋有关的不动产权证书、发票、税收缴款书、收据等文件始终由葛某英持有。2020年8月,房屋具备办理过户手续条件时,葛某柱因房屋的增值巨大而拒绝配合办理过户手续。
综上所述,葛某英借用葛某柱购买经济适用房的资格,房屋实际由葛某英出资购买并一直由葛某英占用和利用,葛某英与葛某柱之间形成了借名买房合同关系,根据法律规定,借名买房合同关系应属无效。葛某英支付了全部购房款、税费并一直占有和利用,葛某柱与葛某英达成借名买房合同后又拒绝履行,对合同无效应当承担主要责任。葛某柱应当向葛某英返还因购房支出的购房款、公共维修基金、契税等款项,并赔偿葛某英因此受到的利息损失,对于房屋升值产生的收益也应当给予补偿。故诉至法院,望判如所请。
 
被告辩称
葛某柱辩称,对于借名买房的事实认可,购买房屋的价款认可是葛某英出的,其他各项费用我不清楚,都是葛某英办理的,这些钱里面没有我交纳的。从交房至今,房子一直由葛某英使用。认可鉴定报告里评估的房屋现值,但对葛某英主张的现值不认可,因为没有扣除转卖之后要缴纳的税费。葛某英主张的利息没有依据。
葛某柱提出如下反诉请求:要求葛某英返还1号房屋。事实和理由:2013年11月22日葛某英与葛某柱签署的协议书无效,因葛某英提起诉讼要求确认协议无效并要求葛某柱赔偿损失,现葛某柱要求葛某英返还房屋,其他损失另案处理。
 
本院查明
2013年11月22日,葛某柱与葛某英签署《协议书》,约定,一、葛某柱于2012年按国家政策分得1号房屋一套,按购房协议于2013年11月19日将要交房款,由于葛某英(葛某柱三姐)住房更困难,姐弟商量后,葛某柱自愿将1号房屋由葛某英全额购买(共计304906元),并拥有永久性居住权,女儿陶某琦是唯一继承人并拥有永久性居住权。根据国家政策如5年后能更改中华人民共和国房屋所有权证户主名,葛某柱主动协助葛某英办理房屋过户手续,将户主改为葛某英。购房合同及中华人民共和国房屋所有权证归葛某英所有。二、葛某英居住期间如需缴纳其他费用,葛某英全额负责。三、葛某英在居住房屋期间要遵守国家相关规定,如有违法行为由葛某英负责。协议书监证人处由范某均、范某伟签名。
2013年11月19日,葛某英为购买1号房屋支付了购房款304906元;2014年3月26日,葛某英又支付购房款457.52元;2014年4月4日,葛某英办理入住手续,支付产权契税3053.64元、专项维修基金10692元及物业服务费等费用。葛某英办理入住后一直占有使用至今。
2016年6月18日,1号房屋取得不动产权证书,登记信息显示该房屋权利人为葛某柱,房屋坐落为房山区1号房,权利性质为经济适用房。
2020年8月,葛某英要求葛某柱配合办理房屋过户手续,葛某柱拒绝办理。葛某英将葛某柱诉至本院,要求确认双方签署的《协议书》无效,退还相关费用并赔偿损失。
本案审理过程中,葛某英申请对1号房屋市场价值进行评估,经本院委托,北京华A房地产土地评估有限公司于2020年11月13日出具《房地产司法鉴定估价报告》,载明1号房屋估价时点2020年11月10日的市场价值为:总价186.17万元、单价34824元/㎡,估价报告自2020年11月13日至2021年11月12日有效。葛某英支付评估费7154元。
本案审理过程中,葛某英向本院提出财产保全申请,本院于2020年10月15日出具民事裁定书,裁定查封登记在葛某柱名下的1303房屋。
 
裁判结果
一、确认葛某英与葛某柱于2013年11月22日签订的《协议书》无效;二、葛某英于本判决生效之日起十五日内将位于房山区1号房屋返还葛某柱;三、葛某柱于本判决生效之日起十五日内返还葛某英购房款305363.52元及利息;四、葛某柱于本判决生效之日起十五日内返还葛某英契税3053.64元、专项维修资金10692元及利息;五、葛某柱于本判决生效之日起十五日内赔偿葛某英房屋增值损失933801.89元;六、驳回葛某英其他诉讼请求。
 
房产律师靳双权点评
损害社会公共利益的合同无效。根据本案查明事实,葛某英不具备购买经济适用房的资格,其借用葛某柱名义购买了涉案房屋,双方存在借名买房合同关系。由于经济适用房系向中低收入住房困难的家庭供应的政策性保障住房,鉴于该类房屋的特殊性质及出售对象的特殊性,葛某英与葛某柱所签订的《协议书》违反了相关政策,损害了社会公共利益,应为无效。
合同无效后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。本案中,双方签订的《协议书》无效后,葛某英为购买涉案房屋而支付的购房款、契税、专项维修资金及利息,葛某柱应当予以返还。关于葛某英主张的购房款的利息计算基数及起止期间,根据相关规定予以调整,其主张的契税及专项维修资金的利息计算标准及期间,未超过合理范围,应予确认。故葛某英要求葛某柱返还购房款、契税、专项维修资金并支付利息的诉讼请求,具有事实和法律依据,应予支持。同理,葛某柱要求葛某英返还涉案房屋,亦于法有据,亦予以支持。
鉴于葛某英借用葛某柱名义购买涉案房屋时,双方均明知涉案房屋的权利性质为经济适用房,且明知葛某英不具备购买资格,仍然签订《协议书》,对导致合同无效的后果双方均具有过错。关于葛某英要求葛某柱赔偿房屋增值损失的诉讼请求,该损失符合信赖利益损失范畴,葛某柱应当予以赔偿,法院根据双方的过错程度酌定葛某柱赔偿增值损失的60%,根据北京华A房地产土地评估有限公司出具的评估结果核算,法院最终酌定葛某柱赔偿葛某英房屋增值损失933801.89元。另,经法院释明,葛某柱表示关于占有使用费等其他损失其另案主张。
 

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】


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