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房产买卖律师——双方为套取银行贷款签订的借名协议,是否违反国家强制性规定?

来源:未知   作者:未知   时间:2021-09-26

北京房地产专业律师靳双权(13426037149)专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年,带领专业房产法律团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现将这些案件改编为案例,希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷,以下案例中当事人姓名均为化名,若有雷同请联系我们予以撤销。)
 
 
原告诉称
原告云某玲、潘某斌向本院提出诉讼请求:1、请求确认原被告之间与2009年12月18日签订的《存量房屋买卖合同》无效,2、请求判令被告协助将北京市通州区1号房(1号房)房屋产权过户给原告,3、诉讼费由被告承担。
事实与理由:二原告系夫妻关系,被告系原告潘某斌的远房侄女。2009年底,原告儿子潘某强准备购房,急需资金,但因潘某强有银行不良记录,无法从银行贷款。为套取银行贷款资金,征得被告同意,原告与被告假意建立房屋买卖关系,被告以购房人身份将涉案房屋做抵押,顺利取得了银行86万元的购房贷款。按约定,该笔贷款取得后,由被告立即转给原告方使用,贷款本息多年来一直也由原告方偿还,房屋也由原告继续维持占有使用现状。
后原告家庭决定以买卖关系将涉案房屋过户给潘某强,而被告拒绝协助办理过户手续,并称房屋系其真实购买,应归其所有。现原告认为,当初双方建立房屋买卖关系只是为了套取银行贷款资金,并不是真实的买卖意图,涉房产从始至终就归原告方所有和控制。为维护自身合法权益,现原告决定提起诉讼,请求判如所请。
 
被告辩称
被告苏某霞辩称,一、答辩人不同意被答辩人的诉讼请求,因双方买卖合同给答辩人造成了经济损失,被答辩人应给与赔偿。
1、2009年11月至12月期间,被答辩人让答辩人帮助贷款,答辩人表示同意,但明确说明不能影响答辩人日后购买房屋,如果影响或给答辩人造成损失,被答辩人应承担赔偿责任,被答辩人亦予以允诺。为此答辩人与被答辩人云某玲签署了存量房屋买卖合同,房屋所有权证变更登记到答辩人与配偶薛培显名下,后到某银行望京支行办理抵押贷款手续,贷款金额为86万元,现所贷款项仍未偿还清,不具备办理过户登记的条件。
  1. 在偿还贷款期间,被答辩人存在逾期七次偿还贷款情形,导致答辩人征信存在问题。就此事答辩人与被答辩人之子潘某强多次沟通,潘某强要求答辩人以过桥贷的方式将房屋过户至潘某强名下,就此事答辩人认为风险不可控,故并未同意协助办理,且潘某强一再承诺会给与答辩人补偿,但至今并未实现,故答辩人保留向被答辩人及潘某强主张赔偿损失的权利。
  • 合同效力问题1、根据《中华人民共和国合同法》合同法五十二条第三项,以合法形式掩盖非法目的而订立的合同无效,该被掩盖的目的需违反法律、行政法规的强制性规定。但答辩人以自身信誉及房屋所有权申请银行贷款的行为合法有效,并不属于本条规定的“违反法律、行政法规的强制性规定”的行为。且被答辩人明知涉案房屋上有一个抵押权以及抵押权登记未注销前不能办理权属变更登记手续的情况下,以诉讼为手段,预达到其规避注销抵押登记、变更涉案房屋所有权的目的的行为,才构成以合法形式掩盖非法目的的规定,不应予以支持。
  1. 根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项,恶意串通损害第三人利益的合同相对无效,此类合同无效应由利益受损的特定第三人而非串通人主张,但银行等抵押权人现并未提出主张,法院亦不应主动干预,该干预包括在审理此类合同时追加抵押权人为第三人,尤其是在民事诉讼法特别程序中新增了实现担保物权内容之后,法院更不应干预抵押权人的程序选择权,故在抵押权人未提出诉讼主张或要求参与本诉的前提下,被答辩人以此理由要求确认合同无效无事实依据。
4、被答辩人的诉讼行为俨然使法院变成帮助被答辩人过河拆桥的工具,而且,在实际使用贷款的被答辩人无力偿还贷款以注销抵押的情况下,以及抵押权人提起特别程序诉讼,申请实现担保物权,并被法院裁定拍卖、变卖涉案房屋的情况下,恢复房屋产权的判决都将变成一纸空文。答辩人认为法院对上述案件审理应当严格依照法律规定,合同无效应根据《合同法》五十二条做出认定,因此套取银行贷款而签订的房屋买卖合同无效的理由不应成立,此类合同应被认定为有效,故法院应当驳回被答辩人的诉讼请求。
 
本院查明
2009年12月18日,原告云某玲(出卖人)与被告苏某霞(买受人)签订《存量房屋买卖合同》,约定原告云某玲将其名下的位于北京市通州区1号房出卖给被告苏某霞,成交价120万元,定金34万元,买受人向中国某银行北京东区支行申办抵押贷款86万元。2009年12月21日,被告苏某霞(借款人、抵押人)与案外人中国某银行有限责任公司北京东区支行(贷款人)(以下简称为某银行)签订了《个人购房借款及担保合同》,由被告苏某霞向某银行申办贷款86万元,贷款期限300月。2009年12月21日,某银行放款86万元。
原告称,2009年底,两原告儿子潘某强准备在燕郊购房,因急需资金其因潘某强有银行不良记录,无法从银行贷款。为套取银行贷款资金,并征得被告同意,原告与被告假意建立房屋买卖关系,被告以购房人身份将涉案房屋做抵押,顺利取得了银行86万元的购房贷款,实际使用贷款的人是潘某强,贷款的按揭偿还人也是潘某强。被告称,原告所述与事实有些出入,当时找苏某霞协商的是原告,并非原告之子潘某强,原告当时说需要款项,但是其岁数较大,就找被告帮助贷款,被告当时同意,但是向原告说明,必须保证被告以后购买房屋不受影响,原告也承诺,办理房屋过户手续后,银行发的存折和银行卡均由原告使用,34万元首付款并未支付,86万元贷款系原告使用及偿还。
另查,案涉房屋未曾交付被告。2018年,潘某强曾以其名义以借名买房为由起诉,后撤诉。再查,案涉房屋尚有金额约57万元的贷款未还清。
 
裁判结果
一、原告云某玲与被告苏某霞于2009年12月18日签订的《存量房屋买卖合同》无效;二、驳回原告云某玲、潘某斌的其他诉讼请求。
 
房产律师靳双权点评
民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,当时的法律、司法解释仅有原则性规定而民法典有具体规定的,适用当时的法律、司法解释的规定,但是可以依据民法典具体规定进行裁判说理。《中华人民共和国民法通则》第五十五条规定:“民事法律行为应当具备下列条件:……(二)意思表示真实;……”《中华人民共和国民法典》第一百四十六条规定“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力,依照有关法律规定处理。”本案中,原被告双方虽签订了《存量房屋买卖合同》,但双方并无成立房屋买卖合同法律关系的真实意思表示,而是向银行套取贷款用于原告使用,故本院认为,原告云某玲与被告苏某霞于2009年12月18日签订的《存量房屋买卖合同》无效。
关于原告请求判令被告协助将北京市通州区1号房屋产权过户给原告的诉讼请求,被告对此辩称“原告明知涉案房屋上有未注销登记的抵押权,而以诉讼手段,欲达到其规避注销抵押登记、变更涉案房屋所有权的目的的行为,构成以合法形式掩盖非法目的的规定,不应予以支持”
民事行为被确认为无效后,当事人因该行为取得的财产,应当返还给受损失的一方。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失,对方都有过错的,应当各自承担相应的责任。双方恶意串通,实施民事行为损害国家的、集体的或者第三人的利益的,应当追缴双方取得的财产,收归国家、集体所有或者返还第三人。
本案中,双方之间所签订的《存量房屋买卖合同》无效,但案涉房屋并非被告因该无效行为所取得的财产,此为其一;其二,合同无效后返还财产的前提需不影响案外第三人的利益,本案中,案涉房屋尚有未还清的贷款,若支持原告的该项诉讼请求则可能影响到某银行的利益,被告的上述辩称应该采信;其三,双方恶意串通损害第三人利益的,应追缴双方取得的财产,返还给第三人,本案中,原被告双方串通,套取了某银行的贷款,亦应保障某银行的利益,即还清案涉房屋贷款后解决原被告双方之间的争议;
其四,原告主张根据《中华人民共和国民法典》第406条的规定,可以不经过抵押权人同意转让抵押财产,但是该条第1款规定的全文是“抵押期间,抵押人可以转让抵押财产,当事人另有约定的,按照其约定。抵押财产转让的,抵押权不受影响”,可见,当事人可以对抵押财产的转让另有约定,而本案中《个人购房借款及担保合同》第14.5条明确约定“……抵押人以其他方式处分抵押物的,应事先征得贷款人书面同意……”,而且根据《自然资源部关于做好不动产抵押权登记工作的通知》第三条第二款的规定“《民法典》施行前已经办理抵押登记的不动产,抵押期间转让的,未经抵押权人同意,不予办理转移登记”,原告的该项主张并不能成立。
基于上述理由,可以认为,原告在案涉房屋尚有未还清的银行贷款的情况下,请求被告协助将案涉房屋变更登记到原告名下的诉讼请求不能成立,双方可另行协商解决或在将案涉房屋贷款还清之后另案解决。
关于原告向法院提交的北京市西城区人民法院案判决书,显示该案中的房屋贷款已结清,与本案案涉房屋贷款尚未结清的基本事实并不一致,故没有被采信。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】


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