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房产律师——借名买房案件中,借名合同能否对抗购房合同?

来源:未知   作者:未知   时间:2021-09-26

北京房地产专业律师靳双权专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年,带领专业房产法律团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现将这些案件改编为案例,希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷,以下案例中当事人姓名均为化名,若有雷同请联系我们予以撤销。)
 
原告诉称
刘某彦向本院提出诉讼请求:要求钱某芳继续履行《房屋买卖合同》,配合刘某彦将位于北京市朝阳区1号房屋(以下称1号房屋)过户至刘某彦名下。
事实与理由:钱某芳于2010年6月30日因拆迁取得安置房屋一套,及1号房屋,具有独立的处分权;为解决居住条件,将房屋于2010年7月5日出售给刘某彦,刘某彦以郑某兰的名义与钱某芳签订了《房屋买卖合同》,约定总价款1402927元;刘某彦向钱某芳支付了80万元,当日钱某芳交付了房屋。因房屋为拆迁安置房,需要等待办理不动产权证,约定余下房款602970元在办理过户时支付,但是钱某芳以各种理由从刘某彦处支取24万元,尚有312970元未支付。钱某芳、刘某彦、郑某兰于2017年6月26日签订《借名房屋买卖合同确认书》,确认借名买房事实、房款支付情况,余款于过户当时支付。1167房屋的产权证已于2018年8月2日下发给钱某芳,但是钱某芳拒不配合过户,且称需要重新协商房屋价格,故刘某彦诉至法院。
 
被告辩称
钱某芳辩称,不同意刘某彦的诉讼请求,刘某彦并非房屋买卖合同的当事人,即便有借名合同,但不能产生变更合同主体的法律效力;根据合同相对性原则,刘某彦主体不适格,即便继续履行合同也是钱某芳和郑某兰继续履行,况且我方不同意与任何人继续履行合同。钱某芳因就医及其他用途,于2010年7月5日签订房屋买卖合同,将1号房屋以远低于市场价格的价格出售给了郑某兰,本以为一年内能取得房产证,并取得全部购房款,但直至2018年8月才取得房产证,房屋价格的变化远远超出了我方的预料,在买方没有支付全部价款的情况下,继续履行合同对我方不公平,而且这种变化并非订立合同时能够预见的,属于情势变更;故请求法院驳回刘某彦的诉讼请求。
郑某兰述称,实际购房人是刘某彦,是刘某彦借我的名字购房的,已经支付的款项都是刘某彦给的。我方同意刘某彦的诉讼请求,同意将房屋过户给刘某彦。
反诉请求
钱某芳向本院提出反诉请求:1.请求解除钱某芳与郑某兰签订的关于1号房屋的房屋买卖合同;2.请求刘某彦、郑某兰将1号房屋返还给钱某芳。
事实与理由:2010年6月30日,钱某芳拆迁取得1号房屋;因钱某芳当时看病需要,因此将1号房屋出售。2010年7月5日,钱某芳与郑某兰签署《房屋买卖合同》,约定房屋总价款为1402970元,买受人自合同签订当日将合同总价款的57%即80万元支付给出卖人,剩余款项于该合同过户手续办理完毕后、买受人实际领取房屋所有权证之日起30日内交付出卖人。根据当时开发商提供的信息,1号房屋在2011年能取得房屋所有权证书,基于此原因,钱某芳同意按照远低于市场价的价格出售房屋并同意先交付房屋。后房屋产权证办理未能按照预期时间实现,直到2018年8月钱某芳才取得房产证,在长达八年的时间里,刘某彦、郑某兰一直将房屋予以出租获利。
钱某芳认为当时基于2011年能取得房本的信息,按照远低于市场价的价格出售房产,现取得房本的时间是2018年8月份,购房款未全部支付完毕,因此按照2011年约定的价款继续履行合同显失公平;根据合同相对性原则,郑某兰是房屋的买受人,其与刘某彦的约定不能在钱某芳和刘某彦之间产生房屋买卖合同关系,因此刘某彦主体不适格。综上,若判令继续履行合同,将导致双方利益严重失衡,故要求解除合同。
反诉辩称:
刘某彦针对钱某芳的反诉辩称,不同意钱某芳的反诉诉请。钱某芳在事实理由中也陈述了双方签订了买卖合同是出于本意,并且签字生效,本案我方也支付了房款80万元,也约定了剩余款项在办理了房产证后再交付,双方约定的很明确;钱某芳主张的房价低、房款没有支付完毕并不违反约定,而实际上我方在支付了80万后,又支付过29万元,包括2017年6月26日我方、钱某芳、郑某兰在签订借名确认书后,应钱某芳的要求,又向其支付了5万元,我方甚至超额完成了合同。
钱某芳陈述的自认为是2011办房本,结果2018年房本才下来,这一事实并不影响房屋买卖合同的成立和有效,其主张是其自认为,在签订合同当时及事后数次索要房款时没有任何附加的条件;钱某芳声称房价低于市场价,根据会议资料,房屋价款在2.4万左右,双方约定的涉案房屋是按2.6万计算的,所以不存在房价低于市场价之说。即使低于市场价,也是双方真实意思表示,协商一致的结果。钱某芳的反诉及理由有违诚实信用原则。
郑某兰针对钱某芳反诉辩称,不同意钱某芳的反诉请求,其他意见同对本诉的陈述意见。
本院查明
2010年6月30日钱某芳作为购房人与北京A房地产开发有限公司签署《太阳宫A区回迁楼购房协议书》,约定钱某芳购买1号房屋,总价款16.9781万元。
2010年7月5日钱某芳作为出卖人与郑某兰作为买受人签署了《房屋买卖合同》,约定钱某芳将1号房屋出售给郑某兰,总价款1402970元,签约当日交纳80万元,剩余款项于该房屋过户手续办理完毕后、买受人实际控制房屋所有权证书30日内支付。钱某芳儿子钱某天、哥哥钱某元、妹妹钱某丽作为关联人员同意出售1号房屋并签字确认。
2010年7月7日郑某兰作为买方与钱某芳、钱某元、钱某天、钱某丽签署《协议》,约定钱某芳将1号房屋出售给郑某兰,总价款为1402970元,首付80万元已收到,还欠尾款602970元。押在郑某兰手里的购房协议是包括钱某芳、钱某天华、钱某丽、钱某天四套购房协议书。根据钱某芳与郑某兰所签的房屋买卖合同所签订协商补充如下:在发放房产证之时必须协助钱某芳办理上述四套房屋产权证的一切手续,如在发放房产证之前期间,钱某芳生活不能自理,病故的情况下,授权给钱某芳之子钱某天办理以上手续,所欠钱某芳这套一居室的尾款602970元归钱某天个人所有,其它人无权办理和领取。
2010年7月5日郑某兰向钱某芳转账80万元,钱某芳出具收条,确认收到该80万元。2016年8月26日、8月27日刘某彦前夫赵某松向钱某芳转款2万元、3万元;2017年5月16日、11月13日刘某彦向钱某芳转账10万元、5万元。刘某彦称给过钱某芳9万元现金,钱某芳称给过现金,但是具体金额记不清楚了。
2017年6月26日,钱某芳、刘某彦、郑某兰签署《借名房屋买卖合同确认书》,内容如下:“刘某彦与钱某芳达成房屋买卖意向书,且经协商以郑某兰的名义作为买受人于2010年7月5日与钱某芳签订《房屋买卖合同》,为明确三方权利和义务,达成确认协议如下:1.钱某芳名下的1号房屋因拆迁安置取得,无任何权利争议,有完全处分权;2.刘某彦依《房屋买卖合同》已支付捌拾万元,后钱某芳陆续支取贰拾肆万元,余款叁拾陆万叁仟玖佰柒拾元待双方办理房产过户之日当日支付;3.刘某彦已经入住使用该房屋,相应水、电、物业费由刘某彦支付缴纳;4.郑某兰以自己名义替刘某彦购买房屋不持异议,确认所有合同权利义务由钱某芳、刘某彦享有、承担。5.本协议一式三份,自刘某彦、钱某芳、郑某兰三方签字后生效。钱某芳(捺手印)、刘某彦(捺手印)、郑某兰(捺手印)”。
2018年7月26日钱某芳取得1号房屋的产权证,为钱某芳单独所有,建筑面积56.31平方米。
钱某芳称当时房屋价格为3.8万元/平方米,法院释明其是否要求鉴定当时的市场价格,钱某芳称不鉴定。
刘某彦同意过户当日将剩余房款给付钱某芳,并同意承担所有税费。
经与朝阳区不动产登记中心核实,对于限购之前签署的房屋买卖合同,依据法院判决及协助执行通知办理产权转移登记,不做资质审核。
裁判结果
一、被告(反诉原告)钱某芳于本判决生效后十日内协助原告(反诉被告)刘某彦办理北京市朝阳区1号房屋权属转移登记手续,原告(反诉被告)刘某彦于过户当日向被告(反诉原告)钱某芳支付剩余房款三十一万二千九百七十元,相关税费全部由原告(反诉被告)刘某彦负担;
二、驳回被告(反诉原告)钱某芳全部反诉请求。
房产律师靳双权点评
当事人对自己主张的事实应当提供相应的证据,不能证明者应当承担相应的法律后果。
关于买卖双方主体问题。钱某芳、刘某彦、郑某兰签署了《借名房屋买卖合同确认书》,约定:“郑某兰以自己名义替刘某彦购买房屋不持异议,确认所有合同权利义务由钱某芳、刘某彦享有、承担”,上述约定清晰明确,即有关1号房屋的卖卖合同中约定的权利、义务由钱某芳、刘某彦享有、承担,钱某芳、刘某彦系上述合同的相对方;钱某芳作为有完全民事行为能力的成年人,应该清楚和知晓在上述文件上签字的法律后果,在其并未提出反证的情况下,单纯否认该合同内容,并无事实和法律依据未被采信;可以认定钱某芳、刘某彦系房屋买卖合同的相对方;钱某芳及刘某彦系本案适格的主体。
钱某芳与刘某彦、郑某兰签署的签订的《房屋买卖合同》《协议》《借名房屋买卖合同确认书》系各方当事人的真实意思表示,且未违反法律法规的强制性规定,应属有效,双方均应据此履行。
本案所涉房屋买卖合同是否符合解除条件问题。钱某芳称出售房屋时的价格远远低于市场价格,但是其并未提交证据,经法院释明后亦未要求鉴定当时市场价格,故对其主张,未被采信。
关于是否适用情势变更;根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十六条规定:“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”;根据上述规定,情势变更应当是当事人在签订合同时不可预见的情形,本案钱某芳主要观点是房屋价格发生了重大变化;但价格的涨跌是正常的商业风险,而非市场固有的风险,是可以预见的,不属于情势变更的范畴;继续履行是否显失公平,刘某彦在签订合同当日即支付的80万元,且2016年和2017年又陆续支付了29万元,已经支付了大部分房款,并非现在才支付房款;故应当以当时的物价(特别是房价)来衡量是否显示公平,而不是以现在的房价作为参考。综上,钱某芳要求解除合同没有事实和法律依据,未被支持。
关于刘某彦是否有资格购买1号房屋问题。因本案所涉《房屋买卖合同》《协议》签署时间时间是2010年7月5日、7月7日,且各方已经确认刘某彦属于借用郑某兰名义购房;刘某彦已经支付了大部分房款,且同意在过户当日支付剩余款项,钱某芳亦已经将1号房屋交付,现房屋由刘某彦控制;而北京市人民政府发布“京十五条”的时间是2011年2月15日,该规定的实施日为2011年2月17日,故双方的此宗房屋买卖交易不应受到“京十五条”的制约。结合刘某彦已经及时支付大部分房款且同意过户当日支付剩余房款,并实际控制1167多年,解除本案卖卖合同既不利于维护交易的稳定,也会导致当事人间利益明显失衡,故对于刘某彦要求继续履行约定合同,钱某芳配合其办理涉案房屋的过户登记得到支持。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】


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