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房产买卖律师靳双权——婚内一方借名所购房屋离婚时能否分割

来源:未知  作者:admin  时间:2021-09-02 10:10

北京房地产专业律师靳双权专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年,带领专业房产法律团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现将这些案件改编为案例,希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷,以下案例中当事人姓名均为化名,若有雷同请联系我们予以撤销。)
 
 
原告诉称
原告诉称:原告与第三人原为夫妻,于2017年经法院判决离婚。2010年在双方夫妻关系存续期间,因没有广州购房资格,借被告名义购买了涉案房屋,后登记在被告名下。涉案房屋首期款238,759是第三人张某敏直接转账至开发商Z公司账户,剩余按揭款是由原告及第三人按月转款至被告账户偿还给按揭银行。其中2011年2月起至2014年4月原告每月转款4500元至被告卡号内用于偿还银行揭贷款。涉案房屋也一直由第三人出租,被告从未占有使用。
在第三人起诉原告的离婚案件中,第三要求法院将涉案房屋作为夫妻共同财产进行分割,因涉及案外人无在离婚案件中处理,法院未进行分割。离婚后原告起诉要求对涉案屋进行分割,但因被告不出庭说明房屋实际权属情况,导致原告败诉。涉案房屋虽然登记在被告名下,但所有购房资金均由原告与第三人以夫妻共同财产支付,且被告对房屋从未实际占用使用过,确属原与第三人的夫妻共同财产。
故起诉要求:确认位于海珠区1号房所有权归原告与第三人所有;请求被告协助原告及第三人办理上述房屋的产权过户手续。
 
被告辩称
被告辩称:不同意原告的诉讼请求,请求予以驳回。
1、根据民法典不动产物权的设立经依法登记发生效力,涉案物业登记在被告名下,因此被告是物业的所有权人;2、被告2001-2002期间,曾通过第三人参与T公司集资,当时第三人介绍说该集资年收益不低于10%,但是到2010年10月,被告购买涉案物业前,该本金和收益第三人均未向被告支付。2010年10月第三人购买海珠区1号房时和被告协商共同投资,由第三人代为支付购买首期和按揭,以该种方式向被告还款,此原告和第三人代为支付购房款和按揭是有事实的原因;3、被告和原告以及第三人从来没有签订任何形式的物业产权代持协议;4、原告及第三人名下,在广州均持有多套房产,原告提出确权之诉违背事实及法律,也和广州现行的房产政策向冲突。故请求予以驳回。
第三人辩称:同意被告的意见,第三人在离婚之诉中,曾提出过诉请:1、返还在T公司的投资款200万元;2、分割让亲戚朋友代持有的房屋,房屋均未在离婚诉讼中处理。
 
本院查明
2010年10月10日,被告王某玲(乙方、买方)与案外人Z公司(甲方、卖方)签订《商品房(一手现房)买卖合同》,主要约定:乙方向甲方购买珠江1号房,房价总金额918759元,其中首期款278759元,剩余房款640000元须于2010年10月15日前申请办理银行按揭手续,并按照按揭方式付款。
据广州市房地产档案馆出具的《房地产登记簿查册表》显示,海珠区1号房的产权人王某玲,占有部分为全部,所有权来历为购买。
原告陈述,当年是因为不具备购房资格,故借用被告名义购房,涉案房屋一直由第三人对外出租和使用,被告从来没有使用过,水电煤气情况不清楚,但原告在期限内没有向本院提交其在广州市范围内房产登记情况及购房资格的证据。被告陈述,现房屋由其对外出租,水电煤气登记在被告名下,购买房屋时广州的限购政策还未出台实施,且涉案房屋为公寓也不存在限购。
原告主张在原告与第三人的离婚案件中,第三人曾要求将本案涉案房屋作为夫妻共同财产处理,但涉及被告,法院未进行分割,为此,原告提供了该案《开庭笔录》为证。
原告陈述,其自己是做生意,购房前为T公司的股东,持股51%,双方确认被告在海关工作,第三人与被告朋友关系,原告与第三人曾是夫妻关系,原告基于第三人的关系与被告是朋友关系。被告予以确认,并称2003年以前,被告与第三人曾是同事关系。
另查明:双方没有签订书面的代持协议。
原告于2018年12月29日向本院提起本案诉讼。
 
裁判结果
驳回原告李某国的全部诉讼请求。
 
房产律师靳双权点评
《中华人民共和国民法典》“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉若干问题的解释(一)》第二条规定:“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的的真实权利人,请求确认其享有物权的,应予支持”。根据上述法律规定可知,除非有相反证据,否则,物权登记簿上登记的权利人为物权所有人。
本案中,原告主张因其不具备购房资格,借用了被告名义购买了涉案房屋。被告以及第三人均不予确认,鉴于原、被告双方没有签订书面的代持协议,原告也没有提供证据证明双方存在该口头约定,原告在期限内也没有提供其在广州内的房产登记情况以及购房资格的相关证据材料,故由此产生的不利风险应由原告承担,因此原告该主张缺乏依据,不予采信。
原告主张涉案房屋的首期款及偿还按揭贷款均由原告及第三人支付,该房屋的所有权人应为原告及第三人,为此,原告提供了银行流水为证。根据被告提交的购房合同,涉案房屋的首期款是278759元,而原告提交的流水证明显示支付的金额是238759元及14790元,共计253549元,与首期款金额不符。该银行账号属于第三人的银行账号,只有账号持有人才能明确该汇款的真实用途,现第三人否认该两笔汇款为首期款,在没有相反证据的情况下,对第三人的陈述予以采信。
另外,原告仅提交了2011年2月18日至2013年1月30日期间每月支付给被告的流水记录,共计23期,金额共计103900元,该金额与按揭贷款640000元相差甚远,原告没有提供证据予以证明剩余按揭贷款由其或者第三人支付,无法证明其与第三人支付了剩余大部分的购房款。
众所周知,金钱不具备唯一性,在转账时没有明确款项性质且双方当事人对转账性质存在争议时,不宜直接认定上述253549元、103900元为原告以及第三人自己的购房首期款、供楼款。另外,被告以及第三人主张上述253549元、103900元为原告以及第三人偿还被告的投资款及收益,并提供了《收据》为证,结合原告陈述其为T公司的股东等情况,被告以及第三人的主张更符合常理,法院予以采信,原告的主张缺乏依据,不予支持。
原告主张在原告与第三人的离婚案件中,第三人曾要求将本案涉案房屋作为夫妻共同财产处理,但涉及被告,法院未进行分割。虽然第三人陈述存在前后不一的情形,但原告与第三人的关系及纠纷,不能影响被告的合法权益,且本案中原告的诉讼请求为确认涉案房屋为原告以及第三人所有,第三人在本案中作出与自身利益相冲突的陈述,在没有相反证据证明第三人为虚假陈述的情况下,对于第三人在本案的陈述,予以采信,故不能仅凭第三人对原告的法律行为认定涉案房屋所有权的归属。
综上,原告的诉讼请求缺乏依据,且不合常理,全部诉讼请求不予支持。
 

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】