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房产买卖律师——出资购房登记在亲属名下的构成借名购房吗

来源:未知  作者:admin  时间:2021-09-02 10:10

北京房地产专业律师靳双权专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年,带领专业房产法律团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现将这些案件改编为案例,希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷,以下案例中当事人姓名均为化名,若有雷同请联系我们予以撤销。)
 
 
原告诉称
原告向本院提出如下诉讼请求:判决确认位于广东省阳江市1号房地产的转让款余款人民币60万元为原告和第三人张某波所有。
事实与理由:原告与第三人张某波于1994年5月16日在深圳市登记结婚,被告为第三人张某波的亲哥哥。2007年9月25日,第三人张某波以被告名义向B公司购买位于广东省阳江市1号房地产(以下简称涉案房产)。
第三人张某波为履行其实际购房义务,2007年10月3日,第三人以被告名义向中国工商银行股份有限公司阳江东区支行申请按揭贷款344000元,第三人张某波用该贷款向B公司交清了涉案房产购楼款。
2008年4月22日,涉案房产登记在被告名下。为证明涉案房产实际所有人为第三人张某波,被告向第三人张某波出具《产权公证书》,以书面形式确认“该房是由张某波全额出资,以本人名义购买的,该房产的实际所有权为张某波所有,该房产不属于本人财产。张某波对该房产占有、使用、收益、处分的权利。房产变卖后所得权益归张某波所有”。
同时,为保证第三人张某波实际控制涉案房产,被告向第三张某波人出具《委托书》,授权第三人张某波全权处置涉案房产。
上述事实证明,涉案房产虽登记在被告名下,但实际付款人和房地产所有权人是第三人张某波。因原告与第三人张某波系合法夫妻,涉案房产是在第三人张某波与原告婚姻关系存续期间购买的,所以涉案房产系原告与第三人张某波共同所有的财产。为维护原告的合法权益,请法院判准原告的诉讼请求。
 
被告辩称
被告王某海答辩称,涉案房产系我方所购买,与原告及第三人张某波无关,该房产转让款更不属于原告及第三人张某波所有,依法应当驳回原告的全部诉讼请求。
一、涉案房产的认购书、开卡申请表、完税凭证、房地产权证均为我方王某海签名,相关材料意思表示真实、合法、有效,足以证实购房人为王某海;二、涉案房产的首期款项虽然是从张某波账户转至开发商账户,但是该笔款项实际上是我方向张某波借的购房款,所借款项亦已还清给张某波;三、如前所述,涉案房产所有权人为我方,我方转让该房屋是其权利的处分,相应的转让款也是权利人的财产,不属于原告及第三人张某波所有。综上,请依法应当驳回原告的全部诉讼请求。
第三人张某波答辩称,房子、产权都不是我的,我也无需承担涉案的诉讼费用。涉案房产不属于张某波,而是王某海的,因为王某海不会银行操作,就给了我现金让我汇款到账户用于扣按揭款。
 
本院查明
2007年,被告王某海作为乙方,案外人B公司作为甲方,双方签订《碧桂园认购书》,约定:1、认购物业为阳东县东城镇1号;2、认购价为491892元,定金20000元须于签署本认购书时付清,第一期楼款147892元须于2007年10月2日前付清,第二期楼款344000元须于2007年11月2日前付清;3、备注栏注明更改认购方,原认购方为张某波,现认购方为王某海。
2007年9月18日,第三人张某波向案外人B公司支付127646元。2007年9月25日,第三人张某波向案外人B公司支付购楼款10000元及印花税金246元。
2008年6月10日,阳东县房产管理中心向被告王某海颁发《房地产权证》,载明王某海系1号的权利人,份额为全部。
2014年11月17日,被告王某海作为转让方(甲方),第三人张某清作为受让方(乙方),双方签订《房地产买卖合同》,约定甲方将涉案房产转让给乙方,转让款为498000元。
2018年5月16日,阳江市阳东不动产登记办证中心出具《不动产登记资料查询结果证明》,确认第三人张某清系涉案房产的权利人。
关于涉案房屋的管理使用:原被告确认涉案房屋系出租给案外人使用,原告主张涉案房屋的房屋租赁合同系第三人张某波签订,租金及押金亦支付给第三人张某波,并提供房屋租金合同及收据证明其主张。
关于出售涉案房屋的售楼款,被告主张涉案房屋于2014年12月初出售给第三人张某清,售价为63万元,偿还银行抵押贷款的金额为272808.71元,原告当庭对被告此主张未持异议。原告提供的房地产买卖合同、发票等载明涉案房产的出售价款为498000元。
另查明:原告与第三人张某波系夫妻关系,于2013年向法院起诉离婚,目前离婚案件尚未有生效判决。被告与第三人张某波系兄弟关系。
 
裁判结果
一、被告王某海在本判决生效之日起五日内将广东省阳江市1号房地产的转让款357191.29元支付给原告和第三人张某波所有;
二、驳回原告李某兰的其他诉讼请求。
 
房产律师靳双权点评
本案系所有权确认纠纷。原告主张涉案房产系原告与第三人张某波共同所有,只是借用被告的名义购买涉案房产,现被告将涉案房产出售给案外人,要求法院确认售房款归原告及第三人张某波所有,被告及第三人张某波对原告的主张不予确认,主张涉案房产登记在被告名下,系被告所有。
综合庭审及各方当事人诉辩意见,本案的争议焦点有二:一、是被告是否为涉案房产的实际权利人;二、是涉案房产出售给第三人张某清的价款。
现逐项分析如下:一、被告是否为涉案房产的实际权利人。首先,原告提供被告出具的《产权公证书》,主张被告王某海确认涉案房产虽以王某海的名义购买,但实际所有权人为第三人张某波,王某海对原告的主张不予认可,抗辩称该产权公证书未注明日期且未经过公证,不能证明原告主张。根据查明的事实,该《产权公证书》未违反法律法规的强制性规定,内容清晰明确,有被告本人签名并按手印确认,系被告的真实意思表示,被告的抗辩无事实和法律依据,不予采纳。
其次,关于首付款出资、按揭贷款的支付情况及涉案房屋的使用情况。原告主张涉案房产的首付款、按揭贷款均由第三人张某波支付,并提供中国建设银行客户回单、中国工商银行电汇凭证、银行流水等证据,上述证据均显示付款方为第三人张某波。
另,原告提供的《房屋租赁合同》的业主方签名处亦为张某波本人签名。被告确认涉案房产的首期款系第三人张某波支付,但该款项系被告向张某波的借款,并主张该款已经全部归还给第三人张某波,但未提供任何有效证据证明其主张,法院对被告的主张不予采纳。
综上,从当事人之间的亲属关系、购房款的支付、按揭贷款的偿还、涉案房屋的实际使用、收益等情况来看,原告、第三人张某波与被告之间确实存在借名买房关系。案涉房地产的实际所有权人为原告及第三人张某波,现王某海已将原告与第三人张某波所有的房屋出售给第三人张某清,原告要求确认涉案房产的出售款项为原告及第三人张某波所有的诉求,有事实和法律依据,予以确认。
二、涉案房产出售给第三人张某清的价款。原告主张涉案房产售予第三人张某清的转让款扣除银行贷款后余款为60万元,并提供《房地产买卖合同》及发票欲证明其主张,原告提供的合同及发票载明的涉案房产的售价均为498000元,原告提供的证据未能证明原告主张,原告依法应承担举证不能的不利后果。庭审中,被告主张涉案房产的售价为63万元,偿还的银行抵押贷款金额为272808.71元,原告及第三人当庭对此未持异议,故认定涉案房产的出售价款为63万,扣除抵押贷款所得的售楼款,剩余金额为357191.29元。故原告要求确认涉案房产转让款357191.29元为原告及第三人案外人张某清所有的诉求,有事实和法律依据,予以认可,对原告主张的多出部分,不予支持。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】