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北京房产律师——夫妻一方单方赠与他人房产的行为有效吗

来源:未知  作者:admin  时间:2021-09-02 10:10

北京房地产专业律师靳双权专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年,带领专业房产法律团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现将这些案件改编为案例,希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷,以下案例中当事人姓名均为化名,若有雷同请联系我们予以撤销。)
 
 
原告诉称
李某兰向法院提出诉讼请求:判令被告张某梅向原告返还夫妻共有财产共计人民币2705600元及利息。
事实和理由:原告与被告王某彪系2000年7月4日依法登记的夫妻,夫妻俩在广州经营贸易。2018年9月,原告发现被告王某彪对婚姻不忠,被告王某彪自述与被告张某梅自2016年中旬起为情人关系,同时原告发现从2018年1月起至2018年8月24日止被告王某彪共向被告张某梅转款20笔共计人民币244万元;2018年6月30日,被告张某梅购买清远市清城区1房首付款人民币825600元,也是被告王某彪刷卡支付的。原告要求被告返还未果,故诉至法院。
2018年,被告王某彪借被告张某梅名义购买多处房产及车库。被告王某彪转账或刷卡支付购房首期款,并作为购房按揭贷款的担保人。购买上述房产资金来源均为被告王某彪与原告的夫妻共同财产,被告张某梅毫无经济来源,根本没有经济能力继续支付税费及购房按揭等款项。上述房产均处在办理购买按揭手续过程中,尚未办理缴付税费及产权登记手续,现被告张某梅多次到出售上述物业的房地产开发商争吵,要求退款以便恶意取得购房款项。
 
被告辩称
张某梅辩称,经过核算,原告提交的银行流水清单,金额其中包含被告张某梅转款退还给被告王某彪的56万元、被告王某彪转给案外人黄某凤的款项11万元以及清远市Z公司的款项825600元,均发生在转244万元的期间。以上款项如果说本案是返还款项案由的话,应该予以扣除。
另外,被告张某梅认为原告起诉主体不适格,被告张某梅没有非法占有原告及被告王某彪的夫妻共同财产,也没有接受被告王某彪的赠与款项,被告张某梅只是出借个人名义给被告王某彪购买房屋投资使用,这个是原告及两被告均确认的客观事实。被告张某梅也没有拒绝配合被告王某彪办理相关房屋过户手续,反而是被告王某彪从未提出要求办理房屋过户手续,故本案的法律关系是借名买房的法律关系,非非法占有或者是接受赠与要求返还款项的法律关系,再加上被告张某梅与原告之间并没有形成借名买房的合同关系,而是被告张某梅与被告王某彪形成借名买房关系,基于合同相对性原则,有权要求被告张某梅办理房屋过户手续的只有被告王某彪,因此原告不具备本案的诉讼主体资格。
另,由于被告王某彪本人及委托被告张某梅向房地产开发商支付了部分购房款项,还剩下部分款项未支付导致目前涉案房产无法办理变更登记手续,并非是被告张某梅故意阻挠拒不配合办理过户手续,因此,原告要求返还2705600元的诉求是错误的。另,原告要求返还款项及要求办理房屋过户登记又是重复的诉求。
王某彪书面辩称,其与被告张某梅确为情人关系,且案涉房产均为其出资购买,并将款项转至被告张某梅的名下账户,或根据被告张某梅的指示将款项转至黄某凤的名下账户,被告张某梅与黄某凤为姐妹关系。
 
本院查明
李某兰与王某彪为夫妻关系。2018年1月17日至2018年8月24日,王某彪向张某梅转账17笔款项合计2330000元;2018年6月6日至2018年6月17日,王某彪向黄某凤转账3笔款项合计110000元;2018年4月10日至2018年8月14日,张某梅向王某彪转账9笔款项合计560000元;2018年6月30日,王某彪向清远市Z公司转账消费825600元。
2018年1月21日,王某彪与S公司签订《VIP团购优惠协议》;2018年2月3日,王某彪与惠州市L公司签订《选房确认单》,意向购买1号房屋;2018年4月3日,王某彪、张某梅签订《L项目更名申请表》,将购买1号房屋的原客户王某彪更改为新客户张某梅,表上载明更名原因为“原客户征信逾期过多,申请更名。”同日,张某梅向S公司支付团购服务费40000元;向惠州市L公司支付公共维修基金4750.2元;2018年4月10日,张某梅与惠州市L公司签订《商品房买卖合同》(预售),并支付款项人民币240223元。同日,张某梅向J公司支付1号房屋按揭费、公证费、印花税、手续费等共3273元;2018年5月28日,张某梅向清远市Z公司支付购买1号及2号子母车位款项100000元以及清华湾D2幢1502房定金100000元。
2018年6月6日,张某梅向清远市W公司支付服务费用7564元及印花税100元;同日,张某梅向清远市Z公司支付1房首期款817081元;2018年6月30日,王某彪向清远市Z公司支付1房首期款825600元。
2018年8月15日,张某梅(乙方)与广东清远农村商业银行股份有限公司(甲方)签订《房地产买卖合同》两份,约定甲方将位于清远市清城区1号转让给乙方;2018年11月1日,李某兰向本院提起诉讼;2018年11月16日,李某兰向S公司发出律师函,函称:“李某兰女士认为,上述房屋的实际购房人仍为其丈夫王某彪,因此特提醒贵司:不得与张某梅擅自解除购房协议,将之前所支付的款项退还张某梅。”
 
裁判结果
一、被告张某梅自本判决发生法律效力之日起十日内向原告李某兰返还款项人民币457008.8元。
二、驳回原告李某兰的其他诉讼请求。
 
房产律师靳双权点评
本案确定为返还款项之诉。李某兰要求张某梅归还人民币2705600元。该款项由王某彪向张某梅转账款项合计2330000元、王某彪向黄某凤转账款项合计110000元、王某彪向清远市Z公司转账消费825600元相加,并扣除张某梅向王某彪转账款项合计560000元所得。
关于王某彪转账给案外人黄某凤的110000元。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条的规定:“当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款的规定:“在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”李某兰称黄某凤系张某梅的妹妹,要求张某梅归还该款项,但李某兰没有就黄某凤与张某梅之间的关系以及该款项的去向进行举证,故不予支持。
关于王某彪向清远市Z公司转账消费825600元。该笔款项是王某彪通过POS机直接支付给清远市Z公司,张某梅在收据及POS机签购单上签字。POS机签购单上的银行账号显示为王某彪的银行账号,李某兰、张某梅在庭审中也确认了该笔款项实际出自王某彪,故对于李某兰要求张某梅返还该笔款项的主张,不予支持。
关于王某彪及张某梅之间的转款及使用情况。根据前述认定的事实,扣除相互转款的部分,王某彪共向张某梅转款1770000元。李某兰、张某梅在庭审中也确认王某彪对张某梅的转账实际用于购买房产。结合前述认定的事实,张某梅使用王某彪的转款购买房产、车位及其他费用支出合计人民币1312991.2元。根据李某兰出具的律师函,显示李某兰确认案涉房屋的实际购房人为王某彪。李某兰辩称其仅为防止张某梅解除购房协议取走款项。
李某兰提起诉讼的日期为2018年11月1日,而出具律师函的日期为2018年11月16日,在提起诉讼后才出具律师函,可以清楚显示李某兰明确房屋的实际购房人为王某彪,故对其抗辩不予采信。结合前述认定的事实,王某彪转账给张某梅非用于购房等行为的金额合计为人民币457008.8元。
关于返还款项。王某彪与李某兰系合法夫妻关系,王某彪的转款行为发生在夫妻关系存续期间,该款应属夫妻共同财产。
首先,对于已实际购买房产、车位以及其他支出的款项,王某彪作为实际购房人,案涉房屋为夫妻共有财产,李某兰要求张某梅返还,没有事实和法律依据,不予认可;其次,依据《中华人民共和国婚姻法》第十七条第二款:“夫妻对共同所有的财产,有平等的处理权”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(一)》第十七条:“婚姻法第十七条关于‘夫或妻对夫妻共同所有的财产,有平等的处理权’的规定。
应当理解为……(二)夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定,夫妻双方应当平等协商,取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的,另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”因日常生活需要而处理共同财产的,任何一方均有权决定,非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定的,夫妻双方应当平等协商,取得一致意见。
本案涉及的非购置房产等的款项多达457008.8元,显不属日常生活需要,王某彪在未征得妻子李某兰同意的情况下转与张某梅,严重损害了李某兰的财产权益,王某彪的行为应属无效,李某兰有权要求返还该非购置房产等的款项。夫妻共同财产是基于法律的规定,因夫妻关系的存在而产生的。在夫妻双方未选择其他财产所有权形式的情形下,夫妻对共同财产形成共同共有,在婚姻关系存续期间,夫妻共同财产应作为一个不可分割的整体。故王某彪对非购置房产等的款项的处分无效,李某兰要求张某梅返还属于夫妻共有财产的款项的主张,予以支持。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】