房产买卖律师——父母出资购房登记在子女名下的算房产赠与吗

北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
 
 
原告诉称
原告李某放诉称：2016年5月27日，原告李某放与第三人王某帆为夫妻关系，借用女儿即被告李某婷的名字向广州市J公司（以下简称“J公司”）购买了位于天河1号房（以下简称“案涉房屋”），房屋总价款为2471566元，截至2016年6月15日止，原告及第三人王某帆已向J公司支付案涉房屋首期款共计741566元（含购房定金5万元），并以被告的名义向第三人邮储越秀支行申请贷款173万元，贷款年限30年，每月还款额为8424.69元，该款项均由原告与第三人王某帆转入被告账户共同支付。
2018年8月11日，原告与第三人王某帆签订《离婚协议书》，确认案涉房屋为原告与第三人王某帆借用女儿李某婷名字购买，且全部房款、费用和按揭款均为原告与第三人王某帆共同支付，被告没有支付任何房款和费用，案涉房屋实际全部产权归原告及第三人王某帆共同所有，占有、使用、收益、处分及管理权利归原告及第三人王某帆共同所有的事实。
原告于2018年5月23日收楼，之后根据《离婚协议书》入住案涉房屋，根据《离婚协议书》的约定，原告自2018年8月12日起每月向第三人王某帆支付案涉房屋租金50%部分为1500元。2019年8月31日，案涉房屋已出具不动产权证登记于被告名下，于是原告多次要求被告及第三人王某帆协助办理上述房屋的所有权转移登记手续，但被告及第三人王某帆均拒不履行。原告认为，原告与被告之间为借名买房的关系，其有权要求被告协助原告办理房屋所有权转移登记手续。
原告为维护自己的合法权益，现提起诉讼，请求法院判令：一、要求被告李某婷及第三人王某帆、第三人邮储越秀支行协助原告办理位于天河1号房的涂销抵押登记手续；二、要求被告李某婷及第三人王某帆协助原告办理上述房屋的所有权转移登记手续由原告占该房屋的50%产权；三、本案诉讼费、保全费由被告承担。
 
被告辩称
被告李某婷辩称：1.案涉房屋是原告及第三人王某帆在婚姻关系存续期间对家庭共同财产的处理，案涉房屋在2016年6月15日购买，原告及第三人王某帆的《离婚协议书》于2018年8月11日签署，无权处理被告名下的财产。同时未取得房屋所有人李某婷的确认，《离婚协议书》对李某婷名下的财产进行处置，这个行为是无效的。
2.之前案件涉及的是家庭共同财产的分配，原告及第三人王某帆也已经完成了赠与交付的行为，法律依据是物权法第9条第1款，合同法第186条、187条，根据相关法律的规定，本案中案涉的房屋已办理了所有权的确权登记。
3.本案也不符合赠与人可以撤销赠与的情形和条件，依据是合同法第192条。且本案中第三人王某帆不同意原告的诉请，也不同意撤销赠与。
4.本案是家庭直系亲属关系的赠与，是父母对孩子的赠与，房屋买卖合同签订时被告已经年满18周岁，如果按照原告强调这是一个借名买房，原告应该告知被告，但是从我方提交的证据和原告的证据都可以证明原告是购买房屋对被告的赠与。此外，被告是精神一级残疾，在原告提交的离婚协议中也可以看到，父母是知道的，被告现在休学在家，并且已生有一个小孩进行抚养。原告在赠与时是了解被告的情况的，现在诉讼中以出资为由，要撤销赠与，其行为损害了被告的权益。
5.原告及第三人王某帆均明确被告是完全行为能力人，其对接受赠与的事项是有完全的认知能力的，所谓的借名买房应当与被告确认，不能在距离两年之后，与第三人王某帆产生离婚纠纷时为了争夺更多的财产而损害被告的利益。
第三人王某帆称：不同意原告撤销赠与，具体意见与被告李某婷的答辩意见一致。
第三人邮储越秀支行称：请法院在确保其债权及抵押权优先受偿的情形下依法审判。
 
本院查明
2019年12月18日查询的《广州市不动产登记查册表》显示：案涉房屋地址为天河1号房，建筑面积为89.4105平方米，套内建筑面积69.1725平方米，共有情况为单独所有，登记时间为2019年8月31日，房屋性质为商品房，产权人为李某婷，房屋所有权性质为私产，房屋所有权取得方式为购买，使用性质为居住用房；他项权利的权利人为中国邮政越秀支行，权利种类抵押权，权利部位全部，权利面积89.4105平方米，债权数额1730000元，不动产登记证明号为粤（2019）广州市不动产权证明第02015506号，不动产义务人李某婷。
原告李某放与第三人王某帆于1996年4月29日登记结婚，1997年10月18日生育被告李某婷，于2018年8月11日离婚。
2016年6月份，李某婷（乙方、买方）与J公司（甲方、卖方）签订了《商品房预售合同》，约定由乙方购买案涉房屋，房屋总金额为2471566元，付款方式为按揭贷款方式，首期款为全部房价的30%，即金额741566元，剩余房款金额为1730000元于2016年6月15日前申请办理银行按揭手续，按揭银行为第三人邮储越秀支行。
2016年6月24日，李某婷（借款人、抵押人）、第三人邮储越秀支行（贷款人）及第三人王某帆（保证人）、J公司（保证人）共同签订了《个人购房/购车借款及担保合同》，约定李某婷借款1730000元用于购买案涉房屋，贷款期限为360个月，自2016年6月24日至2046年6月24日，第三人王某帆及案外人J公司作为上述借款的保证人。
2018年8月11日，原告李某放与第三人王某帆签订了《离婚协议书》，其中就案涉房产约定“广州市天河区1号房实际是夫妻双方借用女儿李某婷名字购买，全部房款、费用和按揭款均为夫妻共同支付，女儿李某婷目前全日制在读大二，由父母供养，并无收入。女儿李某婷没有支付任何房款和费用。该商品房实际全部产权归夫妻共同所有，占有、使用、收益、处分及管理权利归夫妻共同所有；全部债务、费用、按揭还款由父母承担。该商品房属于父母共同财产。女儿李某婷不拥有该商品房任何产权，因该房登记在女儿名下，且不动产权证书还在办理中，目前无法分割；待不动产权利证书办下来、可以交易时售出，所得售房款扣除全部合理支出后按双方各50%分割。离婚后至出售前贷款供楼及其他全部费用支出按双方各50%承担。”等内容
2019年4月22日，广州市天河区残疾人联合会给被告李某婷发放了残疾人证，其残疾类别为精神，残疾等级为一级。
 
裁判结果
驳回原告李某放的全部诉讼请求。
 
房产律师靳双权点评
根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十一条第一项的规定，原告李某放应就其所称被告李某婷与其及第三人王某帆存在借名买房的合同关系的主张承担举证证明责任。经查，案涉房屋系2016年6月份购房，此时被告李某婷已经年满18周岁，虽李某婷患有精神类病症，但原告李某放及第三人王某帆均对李某婷的行为能力没有意见，而购房时签订的房屋买卖合同及办理按揭贷款的相关资料均有李某婷经手、并签名确认。
原告李某放与第三人王某帆于2018年8月11日签订《离婚协议书》并登记离婚，虽原告李某放与第三人王某帆在《离婚协议书》约定案涉房屋是借李某婷的名字购买及实际是夫妻共同财产，但无证据显示李某婷对上述约定内容知情并予以认可。
现李某婷对借名买房的事实及合同关系予以否认，认为案涉房屋系原告李某放及第三人王某帆的共同赠与，并且该赠与已经不动产权登记在被告名下，不具备撤销赠与的条件；第三人王某帆亦对原告所提出的借名买房关系予以否认。因此，原告李某放提供的证据不足以证明其及第三人王某帆在婚姻关系存续期间与被告李某婷就借名买房达成合意，并在此基础上形成借名买房的合同关系。故原告李某放依法应承担举证不能的不利后果，对于原告要求被告李某婷及第三人王某帆协助其办理案涉房屋所有权转移登记手续并由原告占该房屋50%产权的诉请理据不足，不予支持。
而对于原告要求被告李某婷及第三人王某帆、第三人邮储越秀支行协助原告办理案涉房屋的涂销抵押手续的诉请，亦不予支持。