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长期居住、持有缴费凭据、房产证对借名买房认定的影响

来源:未知  作者:admin  时间:2018-03-05 16:15

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149)专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产法律团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现将这些案件改编为案例,希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷,以下案例中当事人姓名均为化名,若有雷同请联系我们予以撤销。)

  一、原告诉称

  原告张梅诉称:诉争房屋原系公房,因刘海工作调动,原工作单位欲将诉争房屋收回。因我此前一直在诉争房屋中居住,我便与刘海商定由我以刘海名义购买诉争房屋,签订了公有住宅楼房出售合同,1998年9月,我向大兴区房地产管理局交纳了全部购房款及房改手续费。我给付了刘海8000元补偿款。2000年刘海出具了房产赠送证明书以便我办理房屋过户手续。自1995年起,我一家便在诉争房屋中居住,每年都交纳房租。居住至今,物业费、供暖费等均由我及家人交纳,上述费用刘海未支出分文,交纳各项费用的票据及房产证均在我手中,刘海并未见过。刘海于1997年、1998年取得的是诉争房屋的使用权而非所有权,故本案不涉及夫妻共同财产的问题。后刘海仍未配合办理诉争房屋的过户手续,故起诉请求:判令刘海、张品梅协助我办理诉争房屋过户手续,将诉争房屋自刘海名下过户至我名下;判令刘海承担本案诉讼费用。

  二、被告辩称

  被告刘海辩称:不认可张梅所述内容,不同意张梅的诉讼请求,理由如下:1、诉争房屋原是公租房,刘海通过房改政策购买了诉争房屋,购买诉争房屋需要使用刘海的工龄,张梅不具备购买诉争房屋的资格,双方不可能成立借名买房的关系;2、刘海委托宋×1办理诉争房屋的房改手续,刘海与大兴县房地产管理局(下称大兴房管局)签订的房屋出售合同是宋×1代刘海签订的。合同签订时刘海没钱,后来刘海通过其亲属分多次将钱给宋×1,由宋×1将房款交到大兴房管局。离开北京后,刘海将诉争房屋委托给宋×1管理,宋×1管理房屋时谁实际居住诉争房屋刘海并不知情;3、2000年、2003年,刘海出具了赠与证明及委托书,但出具原因是张梅因住房困难于2000年表示希望以12万元的价格购买诉争房屋,因张梅不认识刘海便通过宋×1问刘海是否同意出售,刘海表示同意,为了帮张梅节省税费,刘海出具了赠与证明,但赠与证明并非刘海的真实意思表示。赠与证明出具后宋×1意外去世,张梅未支付承诺的12万元。2003年张梅仍未付款,故未能办理房屋过户手续。刘海并不认识张梅,从未与张梅协商过房屋买卖事宜。综上,刘海与张梅不存在买卖关系、借名买卖关系、赠与关系,请求驳回张梅的诉讼请求

  三、审理查明

  经审理查明:本案诉争房屋为公有住房。1987年12月12日,刘海与大兴房管局签订了房屋租赁契约。1990年11月,刘海因离京到四川工作故搬离诉争房屋,刘海称其离京时将房屋交由宋×1管理,后张梅搬至诉争房屋居住,此后的房租由张梅直接向大兴房管局交纳。1998年,诉争房屋根据大兴区相关政策可以购买方式进行房改。1998年6月27日,大兴房管局(甲方)与刘海(乙方)签订了公有住宅楼房出售合同,宋×1代刘海在合同落款乙方处签名,宋×1作为经办人在合同上签名,该合同约定:大兴房管局将诉争房屋按房改政策出售给刘海。诉争房屋实际售价47926元。1998年9月20日,大兴房管局收取了诉争房屋的购房款47926元。1999年6月8日,诉争房屋登记在刘海名下。上述公有住宅楼房出售合同、房产证原件、各项交费票据的原件均由张梅保管并向法庭出示,张梅称上述原件可以证明其交纳了房改所需全部费用,诉争房屋系其借用刘海名义购买。刘海认可票据的真实性,但表示房改所需全部费用均由其个人交纳,因其当时不在北京,一次性给付宋×15万元,宋×1用该笔钱支付了房改费用,房改全部手续由宋×1保管,宋×1去世后房改手续为何到张梅手中其并不知情。

  2000年9月11日,刘海出具房产赠送证明书一份,内容是:“刘海自愿从即日起将诉争房屋赠与张梅,产权永属张梅所有。特立此据。”该赠送证明书原件由张梅向法院提交,刘海对该证据的真实性不持异议。张梅认为该证据可以证明刘海同意诉争房屋归张梅所有。刘海称其之所以出具该赠送证明书,是因为张梅要以12万元购买诉争房屋,求刘海出具一个赠送证明以避税之用,为此刘海出具了上述赠送证明书并邮寄回北京,后因张梅未实际支付房款12万元,赠送证明书未发生效力,且刘海亦非真心卖房,其后未再提起此事。

  另查明,截止到原审法庭辩论终结时,张梅实际占用诉争房屋,并交纳了自1998年起至今的供暖费。

  上述事实,有双方当事人陈述、公有住宅楼房出售合同、2004年的房产证、房租收据、房款收据、2013年补办的房产证等证据在案佐证。

  四、法院判决

  北京市大兴区人迷法院经审理判决如下:

  刘海协助张梅办理房屋过户手续,将诉争房屋过户至张梅名下。案件受理费由刘海承担。

  五、资深房产律师靳双权点评

  本律师认为:当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据查明的事实,张梅自诉争房屋房改前即在诉争房屋中居住,并交纳了相应的房屋租金及供暖费。1998年,宋×1代刘海与大兴房管局签订公有住宅楼出售合同,并交纳了房改费用。后,刘海于2000年9月11日出具房产赠送证明书,将诉争房屋赠与张梅,并载明房屋产权永属张梅;其又于2003年2月7日出具委托书,胡×1全权代其办理诉争房屋过户的各项手续。关于购房款一节,购房相关费用票据及房产证的原件均由张梅持有,刘海事后未向宋×1索要相应购房合同、票据及产权证等相关材料,有悖常理。关于房产赠送说明书及委托书一节,刘海对其真实性予以认可,但辩称上述材料系其与张梅协商购房事宜时为了方便张梅办理过户手续而出具的,但应当指出,刘海并未提交证据证明其与张梅曾协商或达成诉争房屋买卖的意向,且房屋属于大宗财产,若在双方尚未就购房事宜达成一致的情况下,刘海称其向购房人出具带有赠与及产权归属张梅的意思表示的书面说明,亦有悖常理。张梅持有房产证、购房合同、相关票据原件及刘海出具房产赠送说明书及委托书恰能映证张梅所述借名购房的情况。结合刘海所述其与张梅并无交往,但张梅在诉争房屋中已居住使用20余年且刘海未提出异议等情况,张梅提交的上述证据能相互映证,形成完整的证据链,能够认定张梅系借用刘海的名义购买了诉争房屋。现张梅据此起诉要求刘海、张品梅协助其将诉争房屋过户至其名下,诉争房屋亦已具备过户条件,故张梅的诉讼请求有事实及法律依据,应当得到支持。

  综上所述,法院的判决是正确的。
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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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