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购房票据、房屋使用情况对认定借名买房的影响

来源:未知  作者:admin  时间:2018-03-05 16:15

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149)专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产法律团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现将这些案件改编为案例,希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷,以下案例中当事人姓名均为化名,若有雷同请联系我们予以撤销。)

  一、原告诉称

  原告张×1、王×起诉称:2010年,李×1经摇号取得北京市大兴区×××3号楼1812号房屋(以下简称1812号房屋)的购买权;由于李×1无购房资金,2011年,李×1与我们协商将该购房资格转让给我们,由我们出资购买该房屋,待该房屋取得房屋所有权证并可以上市交易后再办理房屋所有权转移登记手续,为此我们支付李×13万元转让费;2011年5月,我们和女儿张×2及李×1共同去选房,并通过我们的努力将原购房指标两居室换成了三居室;2011年6月6日,我们向天城公司支付了首付款151087元,并随后同李×1办理了住房公积金贷款手续,到中国农业银行开通了银行账号用于还贷;我们于2011年8月至2014年1月期间共还贷86810元;2013年8月,天城公司通知我们入住,2013年8月21日,我们办理了该房屋的入住手续,并支付了房屋专项维修资金、契税、物业费、产权代办费、产权登记费、印花税等共计33289.53元,随后又支付担保服务费1680元;办理入住手续后,我们对该房屋进行了装修,共支出装修款118900元;2013年10月装修完工后,我们即入住该房屋。2014年年初,女儿张×2与女婿李×2发生矛盾,李×1以诸多理由单方撕毁与我们之前达成的协议并要求我们搬离该房屋,且拒不退还我们已经支付的各项费用。为维护自身合法权益,特起诉至法院请求:1.判令李×1返还我二人支付的1812号房屋的购房款237897元、房屋专项维修资金17590元、契税7169.26元、物业费2691.27元、产权代办费500元、产权登记费80元、印花税5元、担保服务费1680元、网费2495元、房屋面积差价款5839元;2.判令李×1返还我二人支出的1812号房屋的装饰装修费118900元;3.判令李×1返还我二人支付的1812号房屋的两限房指标费3万元;4.判令李×1赔偿我二人为1812号房屋安置家用电器损失7224元(包含空调2950元、空调安装费255元、洗衣机4019元);5.判令李×1赔偿我二人购买房屋差价损失20万元;以上共计632070.53元。诉讼费用由李×1承担。

  二、被告辩称

  被告李×1辩称:不同意张×1、王×的全部诉讼请求,请求法院依法予以驳回。关于第一项诉讼请求,张×1、王×主张的237897元的购房款,我有证据证明主要的购买款是我弟李×2代我支付的;物业费2691.27元应由权利享受人自行支付,不应由我承担;网费的答辩意见同物业费;张×1、王×主张的其他各项费用是因张×1、王×与我之间存在债权债务关系,是用应由张×1、王×偿还给我的费用支付的相关款项。关于第二项诉讼请求,金额为118900元的装饰装修款发票的开票单位是商贸公司,并非是有资质的装修公司,所以仅同意赔偿其装修损失7万元。对于第三项诉讼请求不予认可,我与张×1、王×之间不存在转让房屋关系,张×1、王×也未向我支付3万元转让费。关于第四项诉讼请求,空调、洗衣机等家电,张×1、王×腾退房屋时可以一并搬离,不同意赔偿任何损失。关于第五项诉讼请求,张×1、王×没有权利向我主张房屋差价款,因为双方之间不存在转让合同关系,我也不存在违约的情况,所以不同意支付房屋差价款。我仅可以申请一次两限房,所以不可能将所申请的房屋以3万元的价格出卖掉。

  三、审理查明

  经法院审理查明:张×2系张×1、王×之女,案外人李×2系李×1之弟,张×2和李×2于2011年9月13日登记结婚。2010年5月,李×1通过摇号的方式取得1812号房屋的购买权。2011年6月6日,李×1与天城公司签订《北京市商品房预售合同》,约定由李×1购买位于北京市大兴区亦庄住宅及商业项目(X1-1B)地块大兴区×××18层1812号的房屋,该房屋性质为限价商品住房,合同总价款为711087元,购房首付款151087元应于签订该合同时交付。2013年8月21日,李×1与天城公司签订《北京市商品房预售合同》补充协议,双方确认1812号房屋的门牌号为北京市大兴区鹿圈路2号院3号楼1812,双方确认李×1应向天城公司补交购房款差额5839元。2013年8月21日,涉案房屋交付,张×1、王×装修后在该房内居住使用至今。诉讼中,双方均表示1812号房屋尚未取得房屋所有权证书。李×1已另案起诉要求张×1、王×腾退涉案房屋并支付房屋使用费。

  法院审理期间,张×1、王×向法院提交了《北京市商品房预售合同》(复印件)、1812号房屋首付款发票、担保服务费发票、银行存折及银行存款凭单、《北京市商品房预售合同》补充协议(原件)及房屋面积差价款发票、专项维修基金收款收据、契税收据、前期物业服务费用委托收款协议书、天城-中信悦海苑收款明细单、农业银行刷卡凭单、证人证言、房屋产权委托代办协议、收据、装饰装修施工合同、装修费发票、银行存折、银行交易明细、中国电信公司开具的发票(付款人为张×2)、购物清单(客户姓名为张×2)、安装辅材收费凭证、购买洗衣机的发票(客户姓名为张×2)、报警出警录像、EMS快递单、入住通知等证据用以证明涉案房屋系其借用李×1之名购买且其购买后实际居住,其支付了涉案房屋的购房首付款、房屋差价款、部分贷款还款、担保服务费、专项维修基金、税费、物业费、产权代办费、产权登记费、网费、装修费等各项费用。李×1向法院提交了选房须知、《北京市商品房预售合同》(原件)、购房首付款发票(复印件)、贷款付款发票(复印件)、交通银行的取款凭证、李×1父母的取款凭证、李×1父母的证人证言、张×的证人证言、《北京市居民供热采暖合同》、农业银行存折、住房公积金个人账号登记存折(复印件)、声明、POS机刷卡凭证、民事判决书、开庭笔录、企业信息等证据用以反驳张×1、王×的诉讼主张,并证明涉案房屋由其购买,不存在“借名买房”的事实。

  关于张×1、王×主张的装饰装修损失,双方均同意由李×1支付张×1、王×折价款7万元。关于涉案房屋首付款问题,双方均确认首付款系由李×2的银行卡刷卡支付,但张×1、王×主张首付款是其实际支付的,只是将钱转到了李×2银行卡账户中支付的;而李×1主张李×2是代自己向天城公司支付的。关于涉案房屋贷款偿还问题,双方均确认张×1、王×偿还涉案房屋购房贷款截止于2014年3月,自2014年4月起的购房贷款系由李×1偿还。

  关于张×1、王×提交的报警出警录像,双方均确认录像中的人物有张×1、张×2、李×1、李×1之夫王×1、王×1之母王×2。在录像中,张×1及张×2多次提及张×1、王×借李×1的两限房购房指标购买了涉案房屋并支付了相应款项,在民警向李×1询问张×1及张×2所述是否属实时,李×1之夫王×1对此予以认可,李×1未予表态;在张×1述及:“我同意给房,……,但你得给我钱,……,四五十万呢”,李×1反驳道:“一共这房三十多万,他非要四五十万”。对此,李×1的解释是当时她已经起诉张×2腾房了,本来张×2还欠她钱,张×1、王×他们是没有损失的。

  四、法院判决

  北京市大兴区人民法院经审理后判决如下:

  1、李×1返还张×1、王×支付的首付款十五万一千零八十七元,房屋差价款五千八百三十九元,购房贷款八万六千七百一十元,房屋专项维修资金一万七千五百九十元,契税七千一百六十九元二角六分、产权代办费五百元、担保服务费一千六百八十元,以上各项费用共计二十七万零五百七十五元二角六分(于判决生效后十日内履行);

  2、李×1支付张×1、王×房屋装饰装修费折价款七万元(于判决生效后十日内履行);

  3、李×1补偿张×1、王×房屋损失十万元(于判决生效后十日内履行);

  4、驳回张×1、王×的其他诉讼请求。

  五、资深房产律师靳双权点评

  本律师认为,本案的焦点在于张×1、王×与李×1之间就涉案房屋是否构成“借名买房”关系。“借名买房”系指一方当事人以他人名义购买房屋,并将房屋登记在他人名下,由借名人实际享有房屋权益的情形。张×1、王×主张与李×1构成“借名买房”关系,李×1对此予以否认,其主张其是将涉案房屋借给其弟李×2及张×2使用,后由张×1、王×居住。综合双方提交的证据,法院对张×1、王×与李×1之间就涉案房屋构成“借名买房”关系予以确认,综合考虑因素如下:第一,张×1、王×向法院提交了购买涉案房屋的首付款发票、担保服务费发票、预售合同补充协议、专项维修基金收款收据、契税收据、前期物业服务费用委托收款协议书、房屋产权代办协议的原件,张×1、王×提交的上述证据已初步证明双方之间存在“借名买房”关系,李×1虽辩称与张×1、王×之间不存在转让房屋关系,但作为名义上的购房人,其并不能就上述购买房屋、办理房屋入住手续的证据原件为何出现在张×1、王×手中做出合理解释。第二,在出警录像中,张×1和张×2多次陈述借李×1的指标买房并支付相应款项。第三,录像中,在张×1表示同意返还房屋并要求李×1返还房款时,李×1的反驳亦表明其对双方之间存在“借名买房”的事实并未明确表示否认。第四,1812号房屋的购房贷款一直由张×1、王×偿还至2014年1月份,对于为何由张×1、王×偿还贷款,李×1无法做出合理解释。第五,涉案房屋自办理入住手续后一直由张×1、王×实际居住使用,且该房屋亦由张×1、王×进行的装饰装修。李×1虽辩称因张×1、王×与其之间存在债权债务关系,故张×1、王×为涉案房屋支付的房屋专项维修资金、契税、物业费、产权代办费、产权登记费、印花税、担保服务费等费用系张×1、王×用应偿还给李×1的金额支付的,但其未提交相应证据予以证明,故对于其该项抗辩意见,不应采信。李×1辩称首付款系其弟李×2支付的,而非张×1、王×支付,对此,应当认为,张×1、王×系涉案房屋的实际购房人,故该首付款应视为作为实际购房人的张×1、王×所支付,至于该笔款项是否由李×2代张×1、王×支付的问题,可由张×1、王×与李×2另行解决,在本案中,对此不予处理。

  限价商品房是政府提供政策优惠,具有社会保障性质的政策性住房,国家对该类房屋的交易有特殊的规定和限制,其购买人必须满足国家规定的条件,其购买资格具有专属性。同时,在房屋的转让方面,政府都有明确的政策性规定。根据《北京市限价商品住房管理办法(试行)》的规定,购房人取得房屋权属证书后5年内不得转让所购住房,确需转让的,可向户口所在地区县住房保障管理部门申请回购,回购价格按购买价格并考虑折旧和物价水平等因素确定,回购的房屋继续作为限价商品房向符合条件的家庭出售。本案中,张×1、王×因李×1具备了两限房的购房资格,而借用李×1的名义购买了涉案房屋,该“借名买房”行为违法相关政策、法规的规定,损害社会公共利益,依法应确认为无效。合同无效后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。故张×1、王×要求李×1返还购房出资并赔偿损失的诉讼请求,应当支持,具体数额应依据相关证据及标准予以核定。通过审核张×1、王×提交的证据,能够确认张×1、王×共为涉案房屋支付首付款151087元,房屋差价款5839元,购房贷款86710元,房屋专项维修资金17590元,契税7169.26元、产权代办费500元、担保服务费1680元,以上各项费用共计270575元,上述费用应由李×1予以返还;张×1、王×主张的产权登记费80元、印花税5元,因其未能提交正规发票且李×1对此不予认可,故对于其该项诉讼请求,法院不予支持;张×1、王×主张的物业费2691.27元、网费2495元,上述费用系张×1、王×实际居住使用1812号房屋所产生的费用,应由张×1、王×自行负担,故对于其该项诉讼请求,不应支持;关于张×1、王×主张的装饰装修损失,双方均同意由李×1支付张×1、王×7万元折价款,对此应当认可;张×1、王×要求李×1返还转让购房指标费3万元,但未提交充分证据予以证明且李×1对此不予认可,故对于该项诉讼请求,不应支持,对该3万元的处理,张×1、王×可另行解决;张×1、王×要求李×1赔偿安置家用电器损失,于法无据,不应支持,室内电器可由张×1、王×自行取走;张×1、王×要求李×1赔偿购买房屋的差价损失一节,因1812号房屋不具备上市公开交易的政策条件,不能上市公开交易,因此,无法通过专业公司评估确定其回购价格,对此,应当综合考虑涉案房屋的限价房性质、房屋的升值情况、双方已支付购房款的比例及双方的过错程度,考虑目前其他性质房屋增值远大于存款利息及李×1先行反悔的事实,根据公平原则,酌定李×1给付张×1、王×一定的补偿,数额酌定为10万元。

  综上所述,法院的判决是正确的
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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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