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出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权签订的合同有效

来源:未知  作者:admin  时间:2018-03-05 16:16

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149)专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产法律团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现将这些案件改编为案例,希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷,以下案例中当事人姓名均为化名,若有雷同请联系我们予以撤销。)

  一、原告诉称

  原告宋寰诉称:2015年6月4日,宋寰与张潇签订《北京市存量房屋买卖合同》,就宋寰购买刘全、张潇共有的涉案房屋事宜进行约定。其间,经宋寰及第三人数次提醒、强调下,张潇坚称其出售房屋已得到刘全同意,并提交了房产证、双方身份证、户口本、结婚证等全部原件,并由张潇代刘全签订《北京市存量房屋买卖合同》。当日,宋寰向张潇支付定金30000元,并就付款事宜签订《补充协议》。后宋寰积极准备支付款项,要求继续履行合同。2015年8月6日,刘全与第三人沟通,承认同意张潇出售涉案房屋,但要求涨价。根据《北京市存量房屋买卖合同》第九条第(一)款约定:“甲乙双方最晚应于合同签订之日起90日内,共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续”。第十条第(五)款约定:“任意一方未履行本合同约定义务,经守约方催告后15日内仍未履行该义务,如合同可继续履行的甲乙双方须继续履行,违约方须按房屋成交总价的10%向守约方承担违约责任”。经宋寰多次催促,刘全、张潇仍未依合同约定履行义务,为此,宋寰诉至法院,要求判令刘全、张潇继续履行2015年6月4日签订的《北京市存量房屋买卖合同》,向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续并交付房屋,配合宋寰办理商业贷款,宋寰支付刘全、张潇购房款493万元,刘全、张潇支付宋寰违约金495000元,案件受理费由刘全、张潇承担。

  二、被告辩称

  被告刘全、张潇辩称:我们不同意宋寰的诉讼请求。张潇无权代理刘全与宋寰签订《北京市存量房屋买卖合同》,该合同属无效合同,不应继续履行。

  刘全、张潇反诉称:涉案房屋是刘全、张潇的夫妻共同财产,并是家庭的唯一住房。且刘全自2014年8月一直陪孩子在美国读书。

  2015年6月4日,张潇以代理人的身份与宋寰签订《北京市存量房屋买卖合同》及其《补充协议》。双方签订上述文件时,宋寰明知张潇没有提供刘全的书面授权委托,且刘全对卖房事宜毫不知情,宋寰依然与没有获得刘全授权的张潇签订《合同》及《补充协议》,但刘全始终没有确认同意。故上述合同及协议应当认定无效。宋寰故意签订无效合同,无权向刘全、张潇主张违约金。为此,刘全、张潇提起反诉,要求确认2015年6月4日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及其《补充协议》无效,反诉案件受理费由宋寰负担。

  三、审理查明

  经法院审理查明:2015年6月4日,刘全(张潇代)作为出卖人,宋寰作为买受方,双方签订《房地产经纪服务事项告知书》,交易XXX号房屋,第五条其他约定事项为1、……;2、签署合同,应由本人亲笔签署……。

  当日,刘全作为出售方即甲方,张潇作为代理人,宋寰作为买受人即乙方,双方《北京市存量房屋买卖合同》,约定:甲方所售出XXX号房屋,建筑面积63.11平方米;该房屋成交总价为495万元,在办理房屋所有权转移登记当天,乙方向甲方支付200万元,交付房屋当日,乙方向甲方支付30000元;甲方保证本人、共有权人同意出售上述房屋,且保证代理人已获得其合法授权出售上述房屋。因上述任何一原因导致合同无法或不能履行,甲方应退还累计已收全部房款,并向乙方承担房屋成交总价20%违约责任及全部赔偿责任;任意一方未履行本合同约定义务,经守约方催告后15日内仍未履行该义务,如合同可继续履行的甲乙双方须继续履行,违约方须按该房屋成交总价的10%向守约方承担违约责任。

  四、法院判决

  北京市海淀区人民法院经审理判决如下:

  1、驳回宋寰的全部诉讼请求。

  2、驳回刘全、张潇的反诉请求。

  五、资深房产律师靳双权点评

  《中华人民共和国合同法》第五十二条规定,有下列情形之一的,合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。刘全与宋寰签订的合同,不存在上述法律规定合同无效的法定情形。另,张潇以刘全的名义出卖涉案房屋时的房屋所有权证没有记载共有人,并且按照合同约定,出示共有人同意出卖房屋的声明属出卖人刘全的合同义务,即使出现共有人拒绝出售房屋的情形,按照合同约定,亦属出卖人的违约行为。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定,当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。依据上述规定,共有人不同意出卖房屋,不必然导致合同无效。综上,对刘全、张潇反诉要求合同无效的主张,不应支持。

  宋寰要求继续履行《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》的主张,根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定,无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(一)第十七条第(二)项规定,夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定,夫妻双方应当平等协商,取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的,另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。夫妻共同共有及其他法定共有房屋仅登记在其中部分共有人名下,登记人未经占份额三分之二以上的按份共有人或全体共同共有人同意,擅自以自己名义处分房屋的,构成无权处分。本案登记在刘全名下的XXX号房屋系刘全与张潇夫妻共有财产,张潇未经刘全同意,以刘全的名义将房屋出售给宋寰,张潇的行为构成无权处分。宋寰是否属于善意取得,是否以合理的价格转让。房屋善意取得中的“善意”的判断标准:买受人信赖房屋登记簿中关于物权登记的记载,不知道出卖人无处分权即推定买受人为善意,房屋权利人对于买受人为恶意负有举证责任;“以合理价格转让”是指买卖双方之间存在以合理价格转让房屋的交易行为,且买受人已实际全部或部分支付了房屋价款;房屋善意取得以房屋所有权已经转移登记到买受人名下为生效要件。故宋寰不构成善意取得。

  依据我国物权法之规定,合同有效不一定能够引起物权发生变动。本案中,宋寰要求刘全、张潇继续履行合同,依据合同约定协助办理涉诉房屋的过户及交付房屋手续,因张潇欠缺处分权,其需征得共有权人刘全的同意,方有权处分共用财产。而刘全表示不同意将涉诉房屋所有权转让给宋寰,故宋寰诉请缺乏法律依据,不应支持。关于宋寰要求刘全、张潇支付违约金的诉讼请求,因刘全、张潇无需协助宋寰办理产权过户手续,双方签订的合同无法继续履行,宋寰的该主张前提基础发生变化,故宋寰作出调整后可另行主张。

  综上所述,法院的判决是正确的。
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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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