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借名购房背后的投机与风险

来源:未知  作者:admin  时间:2018-03-05 16:03

  本想借亲戚之名在购房过程中省点钱,不料对方陷入债务纠纷,搞得自己也因此麻烦缠身。

  现实中,在房地产调控政策、贷款审批条件等政策法规的影响下,不少没有资格或贷款困难的买房人选择另辟蹊径,借用他人名义购买房屋。

  “借名购房”,这一在许多人看来并不陌生的词汇,目前已成为房产交易市场中一种现象。

  “但许多人并不清楚,借名买房行为的背后,其实隐藏着很大的法律风险。”法律界人士说。

  “借名购房”涉及哪些违规行为?购房者又该如何规避相应的法律风险?对此,本报记者进行了调查。

  》》市民遭遇 一套房产引发三方纠葛

  1月11日,博山。

  宋昕盯着眼前的房产证两眼无神,他怎么也没有想到,由自己花钱购买的这套房产,如今却面临可能“易主”的风险,而将其拖入这场纠纷的则是一份“借名购房协议”。“如果房子真的易了主,那可真是赔大了。”

  大约在一年前,在博山打工数年的宋昕遇到了一名心仪的姑娘,两人开始着手筹备婚礼,买一套婚房成为这期间最大的一笔开销。

  宋昕告诉记者,在选房的过程中,他听说具有城镇户口的在岗职工可以享受住房公积金贷款,而用公积金贷款可以节省不少钱,想到自家有一个关系很近的亲戚属于当地城镇居民,他便就此事找到对方帮忙。

  在了解了宋昕的这一请求后,亲戚爽快地答应下来,“因为对方名下恰好没有房贷,便同意我用他的住房公积金进行贷款买房,但由于是顶替对方之名,因此房产证上只能先写着亲戚的名字。”宋昕说。

  根据双方的约定,借亲戚之名购买的房产,与购房有关的所有款项均由宋昕承担,房屋的居住使用权也属于宋昕,几年后,再由亲戚过户到宋昕的名下。

  然而在居住了一年后,这套以借名方式购买的房产却遇到了麻烦事。

  1月初,几名宋昕并不认识的当地人先后数次找到他,要求他在一个月内从这套房子里搬出。对方表示,因为债务关系,这套房产将用来抵顶房主所欠他们的钱。

  随后,宋昕就此事找到亲戚了解情况,原来,因为亲戚在进行投资的过程中与他人发生债务关系,债权人要求其拿名下房产进行抵债,而在不了解房屋产权是借名购买的情况下,才发生了上述一幕。

  “原本想借名购房省点钱,没料到竟遇到这样的麻烦事。”宋昕告诉记者,眼下,面对这套由自己出钱购买的房产,他也只能通过法律程序进行维权。

  》》记者调查 借名购房现象极为普遍

  1月12日至13日,记者在对房产交易市场的走访中发现,目前,“借名购房”的现象还真不少,由此引发的纠纷也是屡见不鲜。

  1月12日下午,在淄博当地经营二手房中介多年的陈雷告诉记者,近年来,因为购房政策不断调整出新,“借名购房”的现象也随之越来越多。“在二手房交易市场中,通过借名购房的方式进行转移财产和逃避债务的现象尤为突出。”

  如陈雷所说,在眼下形式多样的民间借贷纠纷中,债务人不履行到期债务的,债权人通常会要求债务人以其所有的动产或不动产偿还债务。而有些债务人为了隐匿财产,恶意躲债,一般会选择事先将房屋产权登记在他人名下,给债务人和法院造成自己名下已无财产的假象。

  “由于在为对方办理上述业务前并不了解事情真相,许多二手房中介机构因帮助债务人恶意躲债而被无故卷入债务纠纷的现象时有发生。”陈雷说。

  1月13日上午,在淄博从事房产销售工作多年的房产销售经理楚燕霞向记者透露,在新商品房交易过程中,“借名购房”的现象主要体现在购房者有意规避法律或相关政策等方面。

  “由于政策上的各种限制,购买房产通常需要一定的资格,实际购房者没有资格购买,而名义产权人具有资格购买是最常见的情形。”

  据楚燕霞介绍,在此之前,借他人之名购买经济适用房的现象最为突出,因为享受国家政策的经济适用房销售价格低廉,有的购房者不具备购买经济适用房的条件却又想购买这样的房产,就只能借用他人之名。

  “较为常见的还有顶替他人利用对方的住房公积金贷款买房的现象,除此之外,还有为了减少税费,有的父母为逃避将来有可能开征的遗产税,以未成年子女的名义购买房屋。”楚燕霞说。

  借名购房背后的法律风险

  调查中记者发现,“借名购房”的背后,其实隐藏着很大的法律风险。在咨询了淄博当地多家银行后记者了解到,在“借名购房”过程中如果办理了银行贷款,一旦银行查明实际购房者与贷款人不一致,银行方面很可能会提前解除合同。

  “如因上述情况无法取得贷款,房产的购买很可能出现困难。”工作人员说。

  1月14日上午,说房网靳双权律师在接受本报记者采访时表示,目前,借他人之名购房的现象十分普遍,常见的法律风险大致包括以下几种:名义产权人悔约、银行贷款合同提前解除、名义产权人陷入债务纠纷、名义产权人私下卖房、借名购房合同无效等。

  “根据已有的案例显示,最常见的纠纷主要是名义产权人悔约,而实际出资购房者又不能充分证明双方之间的委托代理关系和支付购房款项的事实,这便使后者在取得房屋产权或收回购房款时遇到麻烦。”杨於伟说,除上述情况外,在名义产权人领取房产证,到将房屋产权过户给实际购房者的这段时间里,如果名义产权人对他人负有到期不能清偿的债务,或存在离婚纠纷,房产很可能会被查封或拍卖。同样在这段时间里,如名义产权人发生意外,还可能导致继承纠纷的产生,这种情况下,实际购房者很难得到房屋产权,只能要求对方返还购房款、违约金,不能要求继续履行此前的约定并取得房产。

  同时,说房网靳双权律师也表示,如果借名购买的房屋为经济适用房等特殊房屋,借名买房的合同或协议一般被认定为无效,其法律依据是借名购房者存在恶意规避法律或国家政策的行为,属于《合同法》中关于违反法律规定或以合法形式掩盖非法目的的无效合同情形。“上述情况下,即使实际购房者与名义产权人在签署了某种书面协议后向公证机关申请公证,公证机关也不会予以受理。”
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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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