房产律师——借名购房合同无效的，能否主张返还出资及利息

原告诉称
原告向本院提出诉讼请求：1、确认我与被告就位于北京市朝阳区1号房屋（以下简称涉案房屋）达成的借名买房协议无效；2、要求被告返还我购房款310368元、房屋维修基金14000元，契税3105．9元、面积补差款222元、房屋登记费40元、分户图表费60元，我收到被告退还的上述款项后，将涉案房屋腾空并交还被告；3、要求被告支付我购房款利息；4、要求被告赔偿我房屋增值损失2497682元。
事实和理由：2008年8月20日，我借被告名义与北京住总房地产开发有限责任公司（以下简称住总公司）签订商品房预售合同，合同约定由被告购买涉案房屋，总价款310368元。事实上，涉案房屋购房款全部由我支付。2008年12月30日，被告出具协议书，承认涉案房屋系我借其名字购买。2011年12月23日，涉案房屋登记在被告名下。现我认为我们之间的借名买房行为侵害了社会公众利益，合同应为无效，被告应将我支付的款项返还给我，同时赔偿我的损失。故诉至法院，望判如所请。
 
被告辩称
被告辩称，不同意原告的全部诉讼请求。
双方就涉案房屋只存在借用关系，不存在借名买房的合意。我当时有一个购房指标，但是我没有能力支付购房款，原告主动找到我，说可以替我垫资购买涉案房屋，等将来我有钱了再把原告垫的钱退还原告，这期间涉案房屋由原告暂住。我同意退还原告代为支付的相关款项，但不同意支付利息，双方对此并无约定，且原告在2017年之前就将涉案房屋对外出租，有租金收益。关于房屋增值部分，应当以2017年4月16日原告与我及案外人李某杰三人共同达成的《卖房协议》为准，每人对房屋增值部分享有三分之一的份额。
 
本院查明
2008年8月20日，被告与住总公司签订《北京市商品房预售合同（经济适用住房）》，约定被告购买涉案房屋，房屋性质为经济适用房，总价为人民币310368元。涉案房屋合同签订后，原告交纳了全部购房款310590元（包括面积补差款222元）、房屋维修基金14000元，契税3105．9元、房屋登记费40元、分户图表费60元等款项。自2010年6月30日房屋交付之日起，原告在涉案房屋中居住至今，并支付了全部物业费、供暖费等生活费用，涉案房屋亦由原告进行装修。
2011年12月23日，涉案房屋的房屋所有权证下发，所有权人登记为被告单独所有，建筑面积为70平方米。
庭审中，原告主张其与被告存在借名买房关系，而双方之间的约定违反国家关于经济适用房管理的法律法规，应属无效，因此原告基于合同无效提出本案诉讼请求。为证明双方存在借名合意，原告提交《协议书》一份佐证。被告不认可协议书的真实性，但表示原告确曾向其出示过一份打印好的协议书，被告当时没有仔细看协议内容就签字了。被告主张双方就涉案房屋是借用关系，但未举证予以证明。
审理中，经原告申请并由北京市高级人民法院摇号确定，本院依法委托北京京城捷信房地产评估有限公司对涉案房屋的市场价值进行评估，该公司于2018年10月23日出具《房地产司法鉴定估价报告》，认为涉案房屋市场价值为2808050元。双方对评估结论真实性均予以认可，原告认为涉案房屋增值损失为鉴定价格减去购房价格，被告认为该评估结论与本案无关。原告为此支付鉴定费9520元。
 
裁判结果
一、确认原告张某英与被告张某红就位于北京市朝阳区1号房屋达成的借名买房合同无效；
二、被告张某红于本判决生效之日起七日内返还原告张某英购房款三十一万零五百九十元（包括面积补差款二百二十二元）、房屋维修基金一万四千元，契税三千一百零五元九角、房屋登记费四十元、分户图表费六十元；
三、原告张某英于收到本判决第二项确定的全部款项当日将位于北京市朝阳区1号房屋腾空并交还被告张某红；
四、被告张某红于本判决生效之日起七日内赔偿原告张某英房屋增值损失一百七十万元；
五、驳回原告张某英的其他诉讼请求。
 
律师点评
本案中，根据涉案房屋购买手续的办理、费用负担、房屋交付以及实际居住等情况，能够认定原、被告之间存在借名购买经济适用住房的合同关系。但经济适用住房系政府提供政策优惠，具有保障性质的政策性住房，国家对该类房屋的交易有特殊的规定和限制，其购买人必须满足国家规定的条件，购买资格具有专属性。本案涉案房屋的买卖合同签订于2008年4月11日之后，而原告并不具备购买经济适用住房的条件，其与被告之间关于借名买房的合同关系违反了相关政策、法规的规定，故应属无效。对于合同无效的后果，双方均有过错，关于责任比例，法院综合本案具体案情，酌情确定被告承担主要责任，原告承担次要责任。
合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，关于原告要求被告返还各项购房费用的诉讼请求，于法有据，被告亦予以认可，法院不持异议，原告收到被告退还的上述款项后，应当将涉案房屋腾空并返还被告。关于原告要求被告支付购房款利息的诉讼请求，于法无据，不予支持。关于原告要求被告赔偿房屋增值损失的诉讼请求，法院综合考虑被告因房屋升值获得的利益、原告因此丧失的订约机会损失、原告装修房屋的添附价值及双方的过错程度等因素，参考评估结果，酌情予以支持。