房产律师——借名购房关系解除，房屋归实际占有人还是出资人

原告诉称
原告王某红向本院提出如下诉讼请求：1、要求判令解除解除双方之间关于我方借用李某方名义购买北京市通州区1号房屋的借名买房协议；2、被告李某方支付折价款4222728.29元；3、被告李某方向第三人兴业银行协助办理涉案房屋的房屋抵押注销登记手续。
事实和理由：原被告系亲属关系，李某方是我的外甥女。2006年12月11日，我在北京市通州区Y小区出资购买两套房屋，因临近年底，且我同时购买两套房屋，银行贷款手续相对复杂。我遂与李某方及李某方的母亲商议，以李某方的名义购买其中一套房屋，即涉案的北京市通州区1室，李某方当时表示同意。我随即以李某方名义在案外人Z公司处购买了涉案房屋，全部首付款105446元由我方支付。李某方配合我在第三人兴业银行处办理了《个人住房借款合同》，以李某方名义办理了20年银行贷款，还贷的银行卡由我方保管并负责每月还贷。
2007年12月，案外人Z公司通知我方可以办理交房手续，李某方配合我方去办理了房屋交接手续，房屋由我方实际管理控制。交房后，我自己出资将涉案房屋进行装修并居住至2010年9月。以后，我将涉案房屋出租，每月租金由我收取并归还房贷，期间，李某方从未提出异议。
2009年，李某方父母离婚，李某方与我逐渐疏于联系。2015年11月28日，李某方配偶张某玲突然给我来电，说由于我借用李某方名义买房，影响其贷款利率，我提出可以马上配合李某方过户，张某玲说再商量，然后就不再和我联系了。2017年12月29日，张某玲再次和我联系，要求我给予李某方经济补偿，我提出面谈，李某方及张某玲予以拒绝。2017年12月，李某方单方面将我手中保管的李某方名下的还贷银行卡单方挂失并补办了新卡，并来电威胁我说要将涉案房屋租客赶走。
我认为：在北京实施限购政策之前，我借用李某方名义买房，没有违反相关政策，李某方一致予以配合，且十多年来从未提出异议，涉案房屋也一直处于我的实际管理控制下，我是涉案房屋的实际所有权人，现李某方以种种理由向我索要补偿，于法无据。为维护我方合法权益，我起诉至法院，请求法院判决支持我方的诉讼请求。
 
被告辩称
被告李某方辩称：涉案房屋是我本人出资购买的，银行贷款也是我偿还，购房是我本人的真实意思表示，全部的购房、贷款的过程均由我本人亲自完成，该房屋已登记在我名下，我是涉案房屋的合法所有权人，双方之间并不存在借名买房的事实，因此谈不上借名买房关系的解除问题，更谈不上对王某红进行补偿的问题。王某红不主张其对涉案房屋的所有权，其没有权利主张我方与第三人办理涉案房屋的抵押注销登记手续。综上所述，请求法院驳回王某红的诉讼请求。
第三人兴业银行述称：我支行有贷款客户李某方，与我方于2007年4月10日签署《兴业银行个人住房借款合同》，并于2007年4月10日我行发放个人住房贷款42万元，贷款期限20年，用于购买北京市通州区1的房屋。经借款申请提前还款，该笔贷款已于2018年3月5日结清全部贷款本息。该房屋的注销抵押登记的材料已由借款人领走。
 
本院查明
王某红与案外人刘某系姐妹关系，李某方系刘某与李某英之女。王某红与李某方均是天津市户籍。
2006年12月11日，李某方（买受人）与Z公司（出卖人，以下简称卓越公司）签订合同编号为Y386288的《北京市商品房预售合同》，约定李某方购买卓越公司开发建设的北京市通州区1号房屋，房屋预测建筑面积为89.67平方米，套内建筑面积为78.38平方米，房屋总价款为525466元。预售合同及附件五约定的付款方式为：买受人于签约当日支付20%首付款即105446元，按揭贷款为总房款的80%即42万元。经双方协商同意于2007年3月11日变更贷款银行，由民生银行变更为兴业银行贷款。预售合同第十一条交付条件约定，出卖人应当在2007年12月31日前向买受人交付该商品房。预售合同同时还约定了其他内容。
2007年3月3日，李某方作为借款人、抵押人与兴业银行（贷款人）签订《兴业银行个人住房借款合同》，李某方从兴业银行贷款42万元，用于购买涉案房屋。借款期限为24个月，自2007年4月10日起至2027年4月10日止，并约定了借款利率及利息计收、借款发放及偿还等条款。其中借款发放及偿还条款约定：借款人不可撤销地授权卓越公司直接将款项划至卓越公司的账户。借款发放次月起每个公历月的20日及借款到期日为还款日。借款人采用等额本息偿还法偿还借款。
借款合同签订后，兴业银行按照约定将42万款项划至卓越公司账户。
本案审理过程中，王某红提交了涉案房屋的首付款转账凭证及2007年5月至2017年12月期间每月偿还银行贷款的还款凭证，证明涉案房屋的首付款系王某红支付、银行贷款系王某红偿还，王某红为涉案房屋的实际出资人。同时王某红提交了涉案房屋的物业费、燃气费和有线电视收视费的票据，用以证明涉案房屋的上述费用系由王某红支付，王某红为涉案房屋的权利人和使用人的事实。王某红还提交了2010年10月至2018年期间的三份房屋租赁合同，证明王某红不在涉案房屋居住后，涉案房屋一直由王某红对外出租，涉案房屋的所有权和使用权一直由王某红行使。
关于涉案房屋首付款的出资及来源情况，李某方表示当时李某英出资5万元，李某英的朋友马安明出资5万，因购房时李某方年龄较小，社会经验不丰富，购房的时间点王某红在北京工作，也熟悉北京的房地产市场行情，再加上购房时王某红与刘某家的关系不错，李某英将10万元现金交付给王某红，购房时是王某红与李某方共同办理的购房手续，但李某方并未对其陈述的首付款出资情况提供相应证据。王某红对此不予认可，表示首付款都是由其王某红出资的，为此王某红提交了其支付首付款的银行账户及之前6个月的银行交易明细，用以证明其具有首付款的出资能力、首付款系由其出资的事实。
关于银行贷款的偿还问题，李某方表示当时其与王某红商量以房屋对外出租的租金来按月偿还银行贷款，关于房屋对外出租前银行贷款如何偿还，李某方表示其给王某红一部分款项，由王某红代为偿还款项，但李某方并未对其上述说法提供相应证据。
2009年3月14日，涉案房屋的产权登记办理完毕，房屋所有权上登记的房屋所有权人为李某方，2010年4月7日，房屋办理了抵押登记。
2018年3月5日，李某方办理了涉案房屋的提前偿还贷款手续，李某方向兴业银行全额偿还银行贷款本息共计247371.71元。
王某红称因其非系北京市户籍人口，且在北京市未交纳社保及个税，因此不符合北京市通州区现在的购房资格，因此因此其要求解除双方之间的借名买房关系，并要求李某方支付折价款4222728.29元。
 
裁判结果
一、解除原告王某红与被告李某方之间关于王某红借用李某方名义购买北京市通州区1号房屋的借名买房协议；
二、被告李某方给付原告王某红首付款、已经偿还的银行贷款、产权代办费、印花税、契税、住宅专项维修资金、装修款及房屋增值损失等共计4222728.29元，于本判决生效之日起十日内执行清；
三、驳回原告王某红的其他诉讼请求。
 
律师点评
公民的合法权益受法律保护。因不可归责于当事人一方的原因，导致合同目的无法实现的，当事人一方可主张解除合同。
1、关于双方之间是否存在借名买房的法律关系问题。
因双方并无书面的借名买房的协议或约定，因此本案中双方是否存在借名购房的口头约定应当从购房首付款的出资、购房贷款的偿还、装修情况、占有使用情况、税费交纳及相关票据的持有情况、产权证书的持有情况以及借名买房有无合理解释等方面进行认定。
关于涉案房屋首付款的出资问题，王某红提交的首付款支付凭证及首付款发票等证据，可以证实涉案房屋首付款系由王某红支付的事实。李某方表示首付款系李某英和马安明各出资5万元、由李某英将10万元现金交给王某红、由王某红办理购房事宜的说法，因其未能提供相应证据，本院对此不予采信。关于李某方对王某红的出资能力提出的质疑，王某红提交的银行交易明细可以证实王某红具有涉案房屋首付款的出资能力，对李某方提出的质疑予以有效驳斥，因此李某方提出的该项质疑不能成立。
关于涉案房屋银行贷款的偿还问题，王某红提交的证据可以证明王某红将涉案房屋每月应当偿还的银行贷款按月支付至李某方的还款账户，由贷款银行按月扣划，由此可以证明涉案房屋的银行贷款系由王某红偿还的事实。
关于涉案房屋的装修及占有使用情况，本案双方均一致认可涉案房屋系由王某红装修、并由王某红占有使用和对外出租的事实，本院对此予以确认。李某方表示涉案房屋的装修及对外出租均系其委托王某红进行的，因其未能提供其与王某红之间关于涉案房屋装修及对外出租的委托代理关系的相应证据，本院对此不予采信。与此相应，对李某方所述涉案房屋的银行贷款系由租金予以支付的说法，本院亦不予采信。
综上所述，并结合王某红提交的其与李某方、张某玲的通话录音、其与李某方之间的短信记录等证据，可以认定因贷款原因王某红借用李某方名义购买涉案房屋的事实，进而可以认定双方之间存在王某红借用李某方名义购买涉案房屋的借名买房协议。
2、关于双方之间的借名买房协议是否应当解除的问题
王某红系非北京市户籍，且不符合北京市通州区的购房限购政策规定的购房资格，其无法取得涉案房屋的所有权，其与李某方之间借名买房的协议因不可归责于双方的原因，导致合同目的无法实现，王某红据此要求解除其与李某方之间的借名买房协议，符合合同解除的条件，本院对此予以支持。
3、关于双方借名买房关系解除后借名人的损失补偿问题。
借名买房合同解除后，李某方应当将王某红支付的首付款、偿还的银行贷款、物业费、装修款、税费及公共维修基金返还给王某红。关于涉案房屋的增值部分的归属问题，因涉案房屋的实际购买人系王某红，李某方仅系涉案房屋购买时的被借名人，因此涉案房屋的增值部分应归实际购买人王某红享有。关于李某方应当返还王某红首付款、偿还的银行贷款、物业费、装修款、税费、公共维修基金及应当支付的增值损失的具体数额，由本院根据涉案房屋的现值（以评估报告结果为准）、李某方偿还的银行贷款的金额及本案的案情予以核定。
双方的借名买房关系解除后，涉案房屋归属于李某方所有，是否办理抵押注销登记手续与王某红无关，王某红要求李某方协助第三人兴业银行办理抵押注销登记手续的诉讼请求，依据不足，不予支持。