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父母借儿子名义购房,这事儿靠谱吗

来源:未知  作者:admin  时间:2018-03-02 15:33

  一:案情回顾

  2003年,何先生的父亲和母亲出资用儿子何先生的名义与开发商签订了购房合同购买了一处房屋,并且产权登记在了何先生的名下。2009年,何先生的父母与儿子何先生签订协议书,并且载明:所购房屋是由何先生的父母全资购买,房产证写的是儿子的名字,但没有何先生父母任何一人的同意,何先生不得将此房屋出售或抵押,在何先生的父母去世后,房屋归何先生所有。

  但是2013年,何先生却把父母所买的房屋作抵押办理了100万元的消费贷款。这时,何先生的父母要求何先生将房屋过户到他们的名下。然而何先生却认为自己才是房屋产权人,并且表示房屋上的抵押登记还没有解除,根本无法过户。无奈之下,何先生的父母只好起诉到法院,表示自愿代何先生偿还贷款债务,以解除房屋上的抵押登记。

  关于何先生的父母借儿子名义购房这件事儿,最终法院经审理后认为,根据双方签订的协议,可以认定双方存在借名买房的合同关系,对于借名人依据合同约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的,可予支持。法院判决何先生在房屋抵押登记解除之日协助其父母办理房屋权属转移登记手续,并将房屋过户到何先生的父母名下。

  二:普法时间

  一、在这起父母借儿子名义买房的案件中,法院最终的裁判主要依据是什么?或者说这起案例当中它都牵涉到哪些法律规定和法律常识?

  律师解答:

  本案当中,法院正是凭借何先生和其父母签订的“借名买房”协议,这一关键的证据认定登记在何先生名下的房屋属于代持有性质。从而判令何先生在房屋抵押登记解除之日协助其父母办理房屋权属转移登记手续,并将房屋过户到何先生的父母名下。

  涉及到的法律规定:

  1、《中华人民共和国物权法》第三十三条规定:“因物权的归属、内容发生争议的,利害关系人可以请求确认权利。”

  2、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释(一)》第二条规定:“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为不动产物权的真实权利人,请求确认其享有物权的,应予支持。”

  二、这起案例当中,我们清楚的知道,何先生的父母是和这个何先生签订了借名买房的协议的。但是,如果说遇到了这样的一种情况:就是我的确借名买房了,但是我却没有办法证明我是买房人,那这个时候我又该怎么办呢?

  律师解答:

  借名人和出名人签订的书面协议是证明借名买房事实的最直接的证据。但是因为借名买房多发生于亲属、朋友之间,双方基于感情信任等因素,借名买房多为口头约定,较少签订书面协议。

  这种情况下,我们可以通过以下几种间接证据来佐证借名买房的事实:

  1、还款手续、购房发票、产权证等书证由何人持有。还款手续、购房发票与产权证虽载出名人之名,但如这些重要材料均由借名人持有,可以佐证买房事宜均由借名人具体执行,房款亦可推理为由其支付。

  2、首付款、房贷款等付款记录。如借名人能够提供向银行等金融机构或者出名人连续的、相对固定金额的转账还款记录,也可以佐证实际购房及付款的事实。

  3、实际占用情况。案涉房屋一般都为借名人实际占用,在没有另行签订租赁或借用房屋等协议的情况下,通过借名人长期对房屋的实际占用的事实来推定借名买房的事实也是一种方式。

  4、其他可以证明借名购房事实的证据等。

  风险提示

  根据《物权法》第十六条的规定,不动产登记簿是房屋等不动产物权归属和内容的根据,当事人如要在诉讼中推翻不动产登记簿上的记载,证明标准极高。所以,借名人提供的证据不仅要证明存在合意借名买房的事实,而且要证明实际支付房款的事实,承担着巨大的举证责任,稍有不慎即有可能败诉,导致房财两空。

  三、我们经常会在生活中听到别人说“我以谁谁谁的名义买了一套房或者是卖了一辆车”什么的哈。那么,这里所说的“以某某人的名义”和“借某某人的名义”在法律上是同等效应还是有区别的呢?

  律师解答:

  这两种说法是否存在区别,要根据具体的证据材料进行分析。

  仅从字面理解,两者之间还是可能存在一定区别的。借某人名义暗含着借名出名的意思,对应的是代持法律关系;而以某人名义,有可能是前面所说的借名之意,也可能是以某人名义代办事务的意思,如果是后一种情况,则是一种委托法律关系。在代持的法律关系下,权利、义务归属于借名人;而在委托法律关系中,权利、义务则归属于委托人。

  律师关于借名买房的风险提示:

  借名人的风险:因借名购房行为多发生在亲属、朋友之间,双方基于感情信任,多为口头约定,较少签订书面协议,受房价大幅上涨等因素影响,一旦出名人反悔,将房屋再次出售,或者将房屋抵押给他人等处分行为,都会给借名人带来重大财产损失,借名人面临着无法取得不动产权的风险。

  还有些人借名购买具有保障性质的政策性住房,因借名购买政策性住房违反国家政策,即便双方签订了借名协议,司法实践中,也存在协议被认定无效的情形。

  出名人的风险:出名人在借名给他人购房时,也承担着借名人不及时归还按揭贷款,影响个人征信记录或代为偿还按揭贷款的风险。

  律师关于借名买房的建议:

  针对借名购房可能存在的风险,律师建议借名者尽量不要借名购买保障性等政策住房。对于不违反国家法律、政策的借名人,应尽可能与出名人订立书面协议,就出资、房屋的产权归属等内容作出明确约定,必要时可对协议进行公证。借名人应留存银行转账记录、收据收条等支付房款的证据,以防在没有书面协议或借名买房的事实不被认可时,借名人可以此为依据向对方主张债权,减少损失。

  至于出名人,律师建议,应就房款支付、贷款偿还等权利、义务内容作出明确的书面约定,以防止借名人未能及时还贷导致银行向出名人主张权利后,出名人凭借相关证据向借名人主张权利。
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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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