北京房产律师：借名买房合同违反法律强制性规定的无效

　　北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告蒋先生起诉称：2016年我与曾先生因905号房的居住问题在法院诉讼，经法院确认，905号房屋系曾先生借我的名字购买。905号房屋系甲市乙区L村(以下简称L村)集体土地上的房屋，按照法律规定禁止向村集体成员外的公民出售。我要求解除合同，曾先生不同意，故请求法院判令：确认我与曾先生就甲市乙区L小区9号楼905号(以下简称905号)房屋口头订立的借名买房合同无效。

　　二、被告辩称

　　被告曾先生答辩称：905号房屋最初是1998年借武女士的名购买，后来武女士的儿子也要买房，应在2001年转成了蒋先生的名，购房款全部是我出的。蒋先生的主张违反了诚实信用原则，也超过了诉讼时效。并且据我们了解，L村的这批楼房是可以卖给外村人的。故我不同意蒋先生的诉讼请求。

　　三、法院查明

　　蒋先生之妻曾女士与曾先生系姐弟关系。曾女士于2005年5月3日死亡，蒋先生与曾女士生有一子蒋某甲。曾先生与其妻徐女士均非L村村民。905号房屋系L村在该村集体土地上建设的楼房，该房屋最初是以L村村民武女士的名义自L村村委会处购买取得，L村村委会收取了购房款8.4万元。2001年2月12日，该房屋变更至蒋先生名下，L村收取了“过户手续费”420元。905号房屋自售出后一直由曾先生夫妇居住使用。

　　2001年2月13日，曾先生(甲方)与蒋先生(乙方)签订一份《协议书》，内容为：“甲方经武女士介绍，甲方出资用乙方的名额购买，L村建的L小区9号楼905号两室楼房一套，房屋产权归甲方所有。今后如需办理房产过户手续，乙方需积极配合，过户费用由甲方负责。空口无凭立此为据。”曾先生对该《协议书》不持异议。蒋先生对《协议书》中“蒋先生”签名的真实性不予认可。经释明，蒋先生表示没有比对样本不要求鉴定。

　　2016年，蒋先生、蒋某甲将曾先生、徐女士诉至法院，主张905号房屋系蒋先生、曾女士购买，系蒋先生、曾女士的财产，要求曾先生、徐女士腾退905号房屋。法院判决：驳回蒋先生、蒋某甲的诉讼请求。判决作出后，蒋先生、蒋某甲不服一审判决，提起上诉，甲市第一中级人民法院审理后作出民事判决书。判决书认定：曾先生与蒋先生以签订协议书的方式约定905号房屋由曾先生出资以蒋先生的名义购买，双方存在借名买房的法律关系;在双方借名买房法律关系的效力、905号房屋权利人尚未经依法确认的情况下，蒋先生、蒋某甲以二人系905号房屋权利人为由要求曾先生、徐女士腾退905号房屋依据不足。故判决：驳回上诉，维持原判。庭审中，经释明，当事人均不要求在本案中主张合同无效的后果。

　　四、法院判决

　　蒋先生与曾先生就甲市乙区L小区9号楼905号房屋订立的借名买房协议无效。

　　五、律师点评

　　北京借名买房律师靳双权认为，农民集体土地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许违法转让。农民集体土地违法转让属违反国家法律强制性规定的行为。生效判决已经确认，蒋先生与曾先生之间存在借名购买905号房屋的合同关系。905号房屋系在L村集体土地上建设的房屋，曾先生夫妇不是L村村民，该借名买房合同因违反农民集体土地不允许违法转让的强制性规定而无效。故对蒋先生要求确认双方就905号房屋订立的借名买房合同无效的诉讼请求，予以支持。曾先生主张蒋先生的诉讼请求超过诉讼时效，该项主张没有法律依据，不予支持。双方均不要求在本案中处理合同无效的后果，对此不持异议。当事人可就合同无效的后果另案主张。