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房产律师靳双权:借名买房合同关系如何认定

来源:未知  作者:admin  时间:2019-05-23 18:00

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以上当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)

  一、原告诉称

  原告陆先生、马女士起诉称:我二人为夫妻关系。陆大叔系陆先生和三被告的父亲。1999年7、8月份,陆大叔单位出售公房,陆大叔夫妇无力出资。陆大叔夫妇便让自己的儿子购买,并承诺两个儿子谁出资购买争议房屋,就享有争议房屋的所有权。在此情况下,先给陆某甲打电话,问其是否购买,陆某甲说他的单位也正分房子,他要买自己单位的房子,这套房子他就不买了,让陆先生购买。陆大叔夫妇找我二人商量,后我二人同意购买。双方达成口头协议,我二人出资购买涉案房屋,房屋所有权归我二人所有。1999年9月7日陆先生持现金到单位支付了第一笔购房款四万元。单位以陆大叔名义出具了专用发票。2000年11月6日我二人到单位现场分房,单位给我二人发放了《职工选房认定书》,即争议房屋。2000年12月18日,陆先生到单位缴纳了第二笔购房款人民币25714元及房屋相关设备款人民币5950.6元,单位出具了票据。同日陆先生与单位以父亲的名义签订了《房屋买卖契约》。这些票据当时在单位签字完成票据就在我二人处,至今快二十年了。房产证发放下来,陆大叔第一时间就交给了我二人,在我二人处十四年,这些足以证明了陆大叔夫妇与我二人达成我二人借陆大叔的名义购买诉争房屋口头协议,谁出资,房屋归谁。2001年夏天争议房屋交付后,我二人出资为争议房屋进行装修。为孝顺父母,且孩子还小,我二人将房屋先让父母居住,父母相继去世,争议房屋由我二人使用。2016年,我二人重新装修该房屋,到2017年5月份,我方儿子结婚入住到现在。在父母亲逝世后,陆某甲曾三次找到我方,阐明自己知道房子是我二人出资购买,父母亲也承诺了我二人,诉争房屋是我二人的,陆某甲没有异议。现在特请求法院依法判令:请求判令三被告配合我二人办理房屋过户手续,将位于甲市乙区XX小区3号楼506号房屋(以下简称诉争房屋)过户至我二人名下。

  二、被告辩称

  三被告陆女士、陆小姐、陆某甲答辩称:诉争房屋的所有权是陆大叔夫妇双方的财产,不存在借名买房的合同关系,请求驳回二原告的诉讼请求。

  三、法院查明

  二原告为夫妻关系。陆大叔夫妻二人共育有四个子女,分别为陆小姐、陆女士、陆某甲、陆先生四人。诉争房屋为2004年6月30日登记在陆大叔名下的成本价出售住房,建筑面积为66.48平方米。2013年7月5日,陆大叔妻子去世。同年11月8日,陆大叔去世。2017年,三被告以继承为由将陆先生诉至法院,要求分割诉争房屋,该案目前处于中止状态。2018年2月8日,陆先生、马女士以所有权确认纠纷将三被告诉至法院,要求确认诉争房屋为二原告所有。法院经审理认为,二原告主张在购买诉争房屋时系借用陆大叔的名义购买,但并未提供书面的借名购房合同;借名人可以以依据借名购房合同提起合同之诉,而不应提起确权之诉,在经释明风险后,二原告坚持确权之诉,不同意变更诉讼请求。故于2018年6月5日作出民事裁定驳回了二原告的起诉。该裁定现已生效。

  四、法院判决

  驳回原告陆先生、马女士的诉讼请求。

  五、律师点评

  房地产纠纷律师靳双权认为:当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。所谓借名购房合同,是指当事人约定一方以他人名义购买房屋,并将房屋登记在他人名下,借名人实际享有房屋权益的合同。本案的争议焦点有二:1、诉争房屋的购房款是否为二原告所支付;2、二原告是否与陆大叔夫妇之间存在借名买房合同关系。

  1、二原告自述诉争房屋的购房款为二原告交纳,称二原告自行凑了部分款项,亦向案外人借款用于支付购房款及房屋装修款,但从二原告提交的收据、马女士和李XX的银行账户明细难以判断马女士账户取款和支付购房款以及其所主张的借款事宜之间的关联性;二原告提交的书面证言亦不符合证人证言的证据形式,从取款数额上也难以印证二原告主张的马女士取款用于归还向案外人借款用于支付购房款的主张;证人亦未到庭,其证言不符合证据形式;到庭三证人虽称曾听陆大叔和夫妇二人分别提及诉争房屋为二原告购买,但三人的证言均为传来证据,且三人均自述与陆先生关系较为密切,三人的证言不能排除其他可能,故难以采信。综上,二原告就诉争房屋的购房款为二人所出未能举出切实的证据。故对二原告的该项主张不予采信。

  2、二原告自述和陆大叔夫妇形成借名买房合同关系。但二原告未提交任何书面证据证实二原告的主张,且亦无旁证可以证实二原告的主张,其提交案外人的证人证言亦难以采信。故对二原告所主张的和陆大叔夫妇之间形成借名买房合同关系的主张,不予采信。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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