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房产律师:借祖母名义买房,祖母去世后引继承纠纷

来源:未知  作者:admin  时间:2019-05-09 17:57

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以上当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)

  一、原告诉称

  原告赵女士起诉称:郭大娘系我的祖母,七被告系郭大娘的法定继承人。2006年12月,我以祖母郭大娘的名义购买了甲市乙区XX小区三单元502号的房屋, 2006年12月25日我支付了该房的购房款。2006年12月26日,我和祖母郭大娘签订了《购房出资协议书》,在该协议书中写明了我2006年12月25日支付该房价款263834元,约定郭大娘只是名义购买人,双方约定了郭大娘不享有产权,我是实际所有人。该协议由甲市K律师事务所见证。2006年12月30日,郭大娘又写下遗嘱,再次承认了乙区XX小区三单元502号房产是我出资购买,该房屋归我所有。2011年7月23日郭大娘去世。我在购房时就和祖母郭大娘有约定,郭大娘只是名义所有人,我享有实际所有权,该房不应是遗产。所以特请求法院判令:1.被告协助我办理甲市乙区XX小区三单元502号的所有权转移登记手续,将该房屋过户登记至我名下;2.本案诉讼费由被告承担。

  二、被告辩称

  被告赵某乙、赵某丁、赵某丙答辩称:同意原告的诉讼请求,房是原告买的,应该给她。也同意协助原告一起办理过户手续。

  被告赵一、赵二、杜先生、杜某甲答辩称:不同意原告的诉讼请求,这个房子是郭大娘的房屋,应作为遗产由继承人分配。

  三、法院查明

  赵大叔与郭大娘系夫妻关系,二人育有五个子女,即赵某甲和赵某乙、赵某丙、赵某丁、赵老幺。赵大叔于1989年2月17日去世。郭大娘于2011年7月23日去世。赵某甲于1987年6月13日去世,赵一、赵二系赵某甲之女。杜先生与赵老幺系夫妻关系,2016年6月23日赵老幺去世,杜某甲系赵老幺之子。赵女士系赵某乙之子。2006年12月25日,L房地产开发集团有限公司(甲市Z房地产开发公司,出卖人)与郭大娘(买受人)签订《甲市商品房预售合同》,约定出卖人将乙区XX小区s三单元502号房屋出售给买受人。合同签订后,赵女士支付了全部购房款。2008年10月22日,涉案房屋取得所有权证书,登记所有权人为郭大娘,登记地址为甲市乙区XX小区三单元502号,房屋性质为经济适用房。涉案房屋交付后,赵女士出资对房屋进行了装修并居住使用至今。现涉案房屋购房合同、所有权证书、公共维修基金票据等购房手续均在赵女士处。

  2006年12月26日,原告赵女士和郭大娘签订《购房出资协议书》一份,主要内容为:甲方赵女士,乙方郭大娘,甲市乙区XX小区三单元502号房产由甲方实际出资购买,总购房款为263834元,乙方为名义购买人,房屋实际归甲方所有,乙方不享有产权等,落款时间为2006年12月26日,甲方处有赵女士签字并按手印,乙方处有“郭大娘”字样签名。

  2006年12月30日,郭大娘写下医嘱一份,主要内容为“赵女士现有XX小区三单元502号房屋,房屋登记人为我,但由赵女士出资购买,我百年后,房屋归赵女士所有,别人不得占有”,落款时间为2006年12月30日,落款处有“郭大娘”字样的签名。该遗嘱经法院判决书认定不符合代书遗嘱的形式要求。

  四、法院判决

  被告赵某丁、赵某乙、赵某丙、赵一、赵二、杜先生、杜某甲于本判决生效之日起七日内协助原告赵女士办理甲市乙区XX小区三单元502号房屋的所有权转移登记手续,将该房屋过户至原告赵女士名下,过户所需交纳的土地出让金及税费由原告赵女士负担。

  五、律师点评

  房产律师靳双权认为:本案的争议焦点为原告与郭大娘之间是否形成借名买房合同关系。依据庭审查明的事实,涉案房屋的购房款系原告赵女士出资,房屋交付后,由赵女士进行了装修并居住使用、交纳物业费,涉案房屋的购房手续原件由原告赵女士持有,以上事实和《购房出资协议书》载明的内容能够互相印证。诉讼中,赵一对《购房出资协议书》中“郭大娘”的签名真实性有异议,申请进行笔迹鉴定,经过比对三份样本,甲市文书司法鉴定中心出具的鉴定意见为检材中“郭大娘”签名字迹与样本上郭大娘签名字迹倾向是同一人所写。虽然赵一提出样本中的《收条》原告自认是其代郭大娘所签,但亦需注意其他两份样本赵一认为是郭大娘本人所签。民事诉讼的证明标准是到达高度盖然性的程度,故综合对于以上全部证据的审核判断,靳律师认为可以认定赵女士与郭大娘之间形成借名买房合同关系。关于该合同效力问题,因诉争房屋的原购房合同系2008年4月11日以前签订,现该房屋已经符合上市交易的条件,因此该借名买房合同不违反相关政策、不侵害社会公共利益,亦不违反法律、行政法规的强制性法律规定,应为合法有效,双方均应依约履行。七被告作为郭大娘的继承人,有义务协助原告办理涉案房屋的过户手续,对于赵女士要求七被告办理诉争房屋过户手续的诉讼请求,予以支持,过户产生的土地出让金及相关税费由赵女士承担。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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