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北京借名买房律师:房屋买卖中的借名买房该如何认定

来源:未知  作者:admin  时间:2019-05-09 17:56

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以上当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)

  一、原告诉称

  原告林先生起诉称:在甲市K房地产中介公司居间服务下,2011年8月8日,我与董先生、蔡女士签订了《甲市存量房屋买卖合同》,合同约定我出资138万元(含家具及装修补偿8万元)购买董先生、蔡女士所有的位于甲市乙区L镇XX小区10号楼19-05号房屋,合同还就产权情况、成交方式、价格及付款、房屋交付、违约责任等进行了约定。合同签订后,我按照合同约定向董先生、蔡女士支付了首付款90万元、中介费、过户代办费等等,2011年10月23日,董先生、蔡女士将房屋交付于我,我自房屋交付之日便一直居住在该房屋内到现在,居住期间的物业费等居住费用全部由我缴纳。房屋贷款也全部由我按月向贷款银行支付,所有票证原件均由我保管。被告林女士系我姐姐,被告王先生和林女士系夫妻关系。因为在购房之初我没有取得甲市购房资格,而被告王先生具备资格,因此我便借被告王先生名义购买了涉案房屋,现涉案房屋登记在被告王先生名下。被告王先生明确表示在我具备购房资格后,将涉案房屋过户至我名下。现在我已具备购房资格,现我申请提前还款,被告一直以种种理由拖延。所以请求法院依法判令:1、请求法院判令二被告配合我到贷款银行办理房屋贷款还清手续;2、请求法院判令被告协助我至房屋交易管理部门注销甲市乙区L镇10号楼19-05号房屋的抵押登记;3、请求法院判令贷款银行配合我办理房屋贷款还清手续;4、请求法院判令第三人协助我至房屋交易管理部门注销甲市乙区L镇10号楼19-05号房屋的抵押登记;5、请求法院判令被告将位于甲市乙区L镇10号楼19-05号房屋所有权转移登记至我名下;6、诉讼费由被告承担。

  二、被告辩称

  被告王先生答辩称:我与原告没有签订过任何关于房屋过户的相应合同,也不存在借名买房的事实关系,原告主张的合同关系属于债权纠纷,这于一种债务关系而不牵扯到房屋的所有权登记抵押,所以在此情况下原告将所有的法律关系放在一个诉讼当中解决,我方认为是不符合法律规定,希望法院能够驳回原告的全部诉讼请求。

  被告林女士答辩称:争议房屋的款项全是我弟弟林先生出的,我和我老公王先生一分都没出,因为王先生在甲市当兵有购房资格,当时就使用了王先生的名字,王先生说房屋是他买的我强烈反对,因为当时我就在场,王先生没有一分钱,当时买甲地的房子让王先生去借钱他都借不到,还是我们三兄妹凑钱买的。同意原告的诉讼请求。

  第三人C区支行述称:对原告的诉讼请求没有意见,如果法院判令原告的诉讼请求成立,应在裁判文书上确定原告还清贷款和解除抵押的事。

  三、法院查明

  林先生与林女士系姐弟关系。林女士与王先生系夫妻关系。2011年8月8日,案外人董先生、蔡女士(出卖人)与林先生(买受人)签订《甲市存量房屋买卖合同》,约定:林先生购买董先生、蔡女士所有的坐落于甲市乙区L镇XX小区10号楼19-05号房屋,该房屋建筑面积118.94平方米,房屋成交价格为138万元,包括房价款130万元,房屋及附属设施设备、装饰装修、相关物品等费用8万元;买受人在签订本合同的同时支付定金3万元,在产权转移时定金冲抵购房款;买受人采取自行交割方式付款,具体付款方式为:分期付款、商业贷款;出卖人应当在收到全部房款三日内,将该房屋交付给买受人;出卖人出售该房净得价138万元,交易过程中产生的费用由买受人承担;买受人购买此房使用商业贷款,借款人为王先生,出卖人配合买受人办理贷款过户手续;出卖人同意买受人购买此房按地区指导价过户,并同意买受人按网签价格过户,网签价格与本合同价格不发生冲突,双方同意由K房产公司出具网签合同;签订合同当天买受人向出卖人支付定金1万元,其余2万元于签订贷款协议时支付。2011年8月8日,董先生、蔡女士(出售方、甲方)与林先生(买受方、乙方)、甲市K房地产公司(居间方、丙方)签订《甲市存量房屋居间合同》。

  2011年8月24日,王先生(甲方)与C区支行(乙方)签订《楼宇按揭担保借款合同》,约定:甲方向乙方申请借款;借款金额为45万元;贷款期限为25年;借款用于购买19-05号房屋;采取月均还款法,甲方从贷款发放后偿还贷款本息,每月的还款日为15日,甲方每月应归还贷款本息3194.87元,共还300月(期)。王先生于2011年8月24日在《楼宇按揭担保借款合同》上签字,C区支行于2011年9月21日在《楼宇按揭担保借款合同》上签字、盖章。

  2011年8月8日至2011年9月22日,董先生陆续收到19-05号房屋定金及首付款共计93万元,董先生先后给林先生、王先生出具了收条。2011年9月30日,19-05号房屋所有权人变更登记为王先生,现该房屋所有权证由林先生持有。后蔡女士与林先生完成物业交割手续,蔡女士将19-05号房屋的房屋钥匙、水、电、气卡交付林先生,林先生向蔡女士支付了燃气费。林先生入住19-05号房屋后居住至今,期间办理了家庭宽带、申请了有线电视开户、支付了物业费等。另查,19-05号房屋的银行贷款现逾期2期未还,尚欠余款135309.28元。庭审中,林先生表示同意一次性将剩余房款还清。林先生在甲市购房资格核验结果为初步核验通过。

  四、法院判决

  1、被告王先生、林女士、第三人L银行甲市C区支行于本判决生效后十日内协助原告林先生办理甲市乙区L镇10号楼19-05号房屋贷款还清手续。

  2、被告王先生、林女士、第三人L银行股份有限公司甲市C区支行于本判决第一项履行完毕后十日内协助原告林先生办理甲市乙区L镇10号楼19-05号房屋的抵押登记注销手续。

  3、被告王先生、林女士于本判决第二项履行完毕后十日内协助原告林先生将甲市乙区L镇10号楼19-05号房屋所有权过户登记至原告林先生名下。

  五、律师点评

  借名买房律师靳双权认为:当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案主要的争议焦点系林先生与王先生之间是否存在借名买房合同关系。根据本案查明的事实,林先生自19-05号房屋交付后一直实际居住、使用至今,《甲市存量房屋买卖合同》、《甲市存量房屋居间合同》、房屋所有权证、《楼宇按揭担保借款合同》、转账凭证、还款凭条等与19-05号房屋有关的原始文件、票据均由林先生自行持有,结合本案证人证言,靳律师认为林先生与王先生之间存在借名买房合同关系,王先生称其与林先生之间不存在借名买房合同关系的主张,未提供充分证据证明,不予采信。现林先生已通过在甲市购房资格核验,符合在甲市购房的条件,且C区支行对林先生的诉讼请求无异议,故林先生的诉讼请求于法有据,予以支持。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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