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房产律师:借名买房合同关系成立,借名人对房屋就一定具有处分权吗

来源:未知  作者:admin  时间:2019-05-07 17:54

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以上当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)

  一、原告诉称

  原告董大娘、周先生起诉称:我二人系母子关系,董大娘与被告董大叔系姐弟关系。2011年11月,董大叔、第三人罗女士与甲市乙区L地产公司(以下简称L公司)签订了购买位于甲市乙区A地A小区3号楼1203号房屋的《购房意向书》,董大叔向L公司支付了10万元购房定金。后因董大叔经济困难,无法按期与L公司签订正式购房合同,为了不让10万元定金打水漂。2011年12月,董大叔找到董大娘协商并达成一致,因L公司不同意合同更名,所以由董大娘出资,以董大叔名义与L公司签订正式购房合同,关于涉案房屋的一切权利属于董大娘,并于2011年12月18日由董大叔及第三人罗女士向董大娘出具了《房屋产权确认书》。在上述情况下,2011年12月18日,董大叔、罗女士与L公司签订了《预售合同》,董大娘向L公司支付了涉案房屋的首期购房款893844元(合同约定的30%首期款993844元扣减100000元定金)。2012年2月12日,董大娘向L公司支付了剩余70%的购房款2318968元,并于2月13日归还了被告100000元定金。至此,董大娘已向L公司支付了全部购房款3312812元。2013年4月23日,L公司通知董大叔办理收房手续,董大娘与董大叔一起办理了收房手续,由董大娘向L公司支付了面积补差款57703元,并交付了房屋专项维修资金29054元。董大娘随后办理了涉案房屋的入住,并投入资金对其进行装修、购买家具家电。涉案房屋交付后,一直是董大娘控制、占有和使用。截止目前,董大娘将涉案房屋出租。2017年6月份后,董大叔不配合办理涉案房屋产权证。所以请求法院判令:1、请求确认董大娘与被告董大叔就位于甲市乙区A地A小区3号楼1203号房屋存在借名买房关系;2、判令以上签订的《甲市商品房预售合同》(以下简称《预售合同》)买受人的权利义务归周先生享有;3、判令被告协助周先生将涉案房屋所有权转移登记至周先生名下。

  二、被告辩称

  被告董大叔答辩称:我没有见过原告所称的《房屋产权确认书》,上面的文字内容没见过,该《房屋产权确认书》涉嫌欺诈。事实是这样的,在我交纳定金完成选房并签订购房合同后,董大娘主动找到我,由董大娘支付全部房款,将涉案房屋作为礼物送给我,双方不用签订借款协议。我十分感动就同意了。当时董大娘拿出一些文件让我签字,其中夹着几张空白页,我没有任何心理防范就签字了。出于对姐姐的感激,我同意交付后董大娘可以暂时使用一段时间,就将钥匙也给了董大娘。等我在空白页上签字后,将《房屋产权确认书》上文字打印在上面。董大娘以欺诈的方式让我签字,《房屋产权确认书》应属无效。另《房屋产权确认书》的内容因涉嫌违反国家限购政策,侵害公共利益无效,应予解除。在签订《房屋产权确认书》时,董大娘名下位于甲市的房产就有好多套,完全不符合甲市住房限购政策。董大娘没有购房资格,没有权利要求涉案房屋归其所有,没有权利处置房屋。合董大娘要求将涉案房屋过户至周先生名下,周先生还在上高中,没有经济能力,没有参与购房的过程,也未支付房款,与本案没有任何关系,不应该也不可能成为本案原告。董大娘诉讼请求实质是规避甲市住房限购政策,涉案房屋实际上仍然是董大娘所有,法院不应该支持合同继续履行。董大娘没有购房资格,自身无法通过合同履行取得涉案房屋所有权,也无权转让给与本案没有任何关系的周先生。我已经缴纳契税,从侧面证明我才是涉案房屋的所有权人。我已经通过购买方式取得涉案房屋所有权,是涉案房屋真正的业主。

  第三人罗女士述称:《房屋产权确认书》是我与被告董大叔在婚姻存续期间签署的,内容真实。当时我与被告无力购买涉案房屋,为避免10万元定金被没收,由董大娘实际出资购买涉案房屋,被告只是名义上的代为持有房屋。

  三、法院查明

  2011年12月18日,被告董大叔(买受人)与L公司(出卖人)就涉案房屋签订《预售合同》,约定由被告董大叔出资3312812元购买涉案房屋,涉案房屋预测建筑面积共141.32平方米,其中套内建筑面积122.86平方米,共用部分与共用房屋分摊建筑面积18.64平方米。后因董大叔经济困难,无法按期与L公司签订正式购房合同,为了不让10万元定金打水漂。2011年12月,董大叔找到董大娘协商并达成一致,因L公司不同意合同更名,所以由董大娘出资,以董大叔名义与L公司签订正式购房合同,关于涉案房屋的一切权利属于董大娘,并于2011年12月18日由董大叔及第三人罗女士向董大娘出具了《房屋产权确认书》。在上述情况下,2011年12月18日,董大叔、罗女士与L公司签订了《预售合同》,董大娘向L公司支付了涉案房屋的首期购房款893844元(合同约定的30%首期款993844元扣减100000元定金)。2012年2月12日,董大娘向L公司支付了剩余70%的购房款2318968元,并于2月13日归还了被告100000元定金。至此,董大娘已向L公司支付了全部购房款3312812元。2013年4月23日,L公司通知董大叔办理收房手续,董大娘与董大叔一起办理了收房手续,由董大娘向L公司支付了面积补差款57703元,并交付了房屋专项维修资金29054元。董大娘随后办理了涉案房屋的入住,并投入资金对其进行装修、购买家具家电。涉案房屋交付后,一直是董大娘控制、占有和使用。截止目前,董大娘将涉案房屋出租。

  2011年12月18日,被告、第三人出具《房屋产权确认书》,内容为:“兹有董大叔和罗女士夫妻声明及确认如下:关于董大叔名下购买的位于甲市乙区A地A小区3号楼1203号房屋,鉴于夫妻二人确无资金实力购买,为不至于遭受前期所付10万元定金损失,在购买人无法更名的情况下,现由董大娘出资购买该房屋,并归还董大叔所付前期10万元定金,因此,夫妻二人确认该房屋的实际出资人是董大娘,该套房屋的产权应归董大娘所有,董大叔只是名义上代董大娘持有该套房屋的产权,并且应全力履行受托代持人的职责。未来有关该套房屋的所有权、处置权及收益权均属于董大娘所有,与董大叔、罗女士夫妻皆无关,董大叔、罗女士夫妻对于该套房屋不向董大娘提出任何权利主张。就该套房屋未来的处置,董大叔、罗女士夫妻一切听由董大娘安排。”《房屋产权确认书》的右下角有被告及第三人的签名。庭审中,被告不认可《房屋产权确认书》上签名是其本人书写,并申请笔迹鉴定。2018年5月9日,鉴定结论为:“检材‘确认人’处的‘董大叔’签名与样本中的‘董大叔’签名是同一人书写”。二原告对《鉴定文书》的真实性认可,同意鉴定结论。被告对《鉴定文书》的鉴定结论无异议,认可签名是其本人书写,但称当时是董大娘拿一些文件给被告签字时被告签在空白页上的,对《房屋产权确认书》的内容不认可。

  四、法院判决

  1、确认原告董大娘与被告董大叔就位于甲市乙区A地A小区3号楼1203号房屋存在借名买房合同关系;

  2、驳回原告董大娘、原告周先生的其他诉讼请求。

  五、律师点评

  房产律师靳双权认为,借名买房合同,是指当事人约定一方以他人名义购买房屋,并将房屋登记在他人名下,借名人实际享有房屋权益的合同。本案的《预售合同》虽由被告与L公司签订,但涉案房屋的购房款、专项维修资金、装修款、部分物业费由董大娘支付,且董大娘、被告、第三人通过《房屋产权确认书》约定涉案房屋由被告代持,所有权归董大娘所有,因此,董大娘与被告之间形成借名买房合同关系。故对董大娘要求确认其与被告就涉案房屋存在借名买房合同关系的诉讼请求予以支持。

  根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条的规定,违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效,但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。第一百五十四条规定,行为人与相对人恶意串通,损害他人合法权益的民事法律行为无效。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定,有下列情形之一的,合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。本案的借名买房出名人购买的是商品房,并非政策性保障住房,不存在上述法律规定的无效情形,因此,董大娘与被告之间的借名买房合同有效。

  虽然董大娘与被告之间借名买房合同有效,但对董大娘主张的《预售合同》权利义务归周先生享有、被告协助周先生将涉案房屋所有权转移登记至周先生名下的诉讼请求不予支持,《预售合同》系被告与L公司达成,董大娘并非《预售合同》的当事人,无权要求《预售合同》的权利义务归周先生享有;虽然《房屋产权确认书》约定董大娘享有涉案房屋的所有权、处置权、收益权,靳律师认为,其享有处置权和收益权的前提为董大娘享有涉案房屋的所有权,但无论是形成该合同关系时还是本案庭审结束,董大娘均无甲市购房资格,因此,董大娘不具备将涉案房屋转移登记至其名下的条件,无法取得涉案房屋的所有权,故亦无法依据《房屋产权确认书》中处置权处分涉案房屋。董大娘在本案中要求被告将涉案房屋所有权转移登记至周先生名下实际上是对涉案房屋的处分,处分权系所有权的一项权能,在董大娘尚未取得涉案房屋所有权的前提下行使处分权没有法律依据;从合同的角度来看,董大娘要求被告将涉案房屋所有权转移登记至周先生名下实质是董大娘要求被告向第三人履行合同义务,向第三人履行合同必须有当事人之间明确的合意,但《房屋产权确认书》并无董大娘、被告之间达成被告向周先生履行借名买房合同的合意,诉讼中被告也不同意向周先生履行涉案房屋的所有权转移登记义务。因此,董大娘要求被告向周先生履行义务的诉讼请求没有合同依据。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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