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北京借名买房律师:借父母名义购买父母单位公房引过户纠纷

来源:未知  作者:admin  时间:2019-05-08 17:49

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以上当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)

  一、原告诉称

  原告洪某甲诉称:洪大叔与窦大娘系夫妻关系,生育子女四人:我、洪某乙、洪某丙、洪某丁。窦大娘已于1997年去世。1988年,父母亲单位遇房改,家庭决定谁出钱购买位于甲市丙区D小区13号楼305号房屋,房屋就归谁。后来该房产由我支付全部购房款,父母亲当时也写下书面材料并约定,我购房后在洪某丁结婚时由洪某丁居住305号房屋至单位分配其他房屋。房屋交付后,我一直在诉争房屋中居住生活,洪某丁结婚后由洪某丁居住使用近4年,洪某丁搬离后,我再次搬至诉争房屋居住至今。我多次催促父亲洪大叔办理房屋过户手续,洪大叔均置之不理。为了维护合法权益,特请求法院判令:1、判令甲市丙区D小区13号楼305号房屋归我所有;2、判令四被告协助我办理甲市丙区D小区13号楼305号房屋的过户手续;3、本案诉讼费由被告承担。

  二、被告辩称

  被告洪大叔答辩称:我原是甲市Z单位的管理干部,1988年因住房紧张,单位将305号房屋分给我居住,诉争房屋在房改时计算了我和窦大娘的工龄,是我和窦大娘的夫妻共同财产。当时因洪某甲上班不方便,于是洪某甲提出出钱购买,后诉争房屋由洪某甲居住,但是没有说所有权归洪某甲,产权证登记为我,洪某甲未经我同意从单位领取了房屋所有权证。洪某甲现在有三套房屋,自结婚后,没有给过我夫妇生活费,没有尽到赡养义务。2003年,我向洪某甲索要房产证,洪某甲拒绝归还。我生育了4个子女,洪某甲一个人主张占一半房产,剥夺了洪某乙、洪某丙对父母财产的继承权利。我现已经80多岁,身体不好,要以房养老,想要回诉争房屋和房产证。不同意洪某甲的诉讼请求。

  被告洪某乙答辩称:同意洪大叔的答辩意见,不同意洪某甲的诉讼请求。

  被告洪某丙答辩称:购买诉争房屋已经签订协议,同意洪某甲的诉讼请求。

  被告洪某丁答辩称:同意洪某甲的诉讼请求,当时已经协商好诉争房屋由洪某甲出钱购买,诉争房屋就归洪某甲。我在1981年至1992年的工资全部交到家里,子女都没有给赡养费,但是父母住院的花费子女都会给。窦大娘去世时说诉争房屋归洪某甲,还有另外一套房屋归我。

  三、法院查明

  洪大叔与窦大娘原系夫妻关系,窦大娘于1997年去世,生前与洪大叔生育洪某甲、洪某乙、洪某丙、洪某丁四个子女。1988年11月2日,洪大叔为乙方,甲市Z单位为甲方,双方签订Z单位出售公有住房合同,其中约定:甲方将甲市丙区D小区13号楼305号(以下简称诉争房屋)出售给乙方,乙方按照优惠价购房,每建筑平方米357元,应付房价款为6357.11元;乙方在1989年5月4日前一次付清;该合同乙方享受优惠载明内容为,购买现住房折扣、工龄折扣、成新折扣写明的内容均为0%。1989年5月4日,洪某甲交纳购房款6357.11元。1998年,洪某甲交纳五项费用720.54元。1998年11月3日,诉争房屋购买价格由标准价改成本价,洪某甲补交房款2407.03元,1999年7月15日,洪某甲交纳优惠价房款133.46元,优惠价改成本价房款370.09元。1999年4月21日,诉争房屋登记至洪大叔名下,房屋性质为已购公有住房。另查诉争房屋的购房合同、收据、交费明细表、房屋所有权证书原件均在洪某甲处,诉争房屋现由洪某甲居住。

  四、法院判决

  1、洪大叔、洪某乙、洪某丙、洪某丁于本判决生效后七日内协助洪某甲将甲市丙区D小区13号楼305号房屋所有权转移登记至洪某甲名下(转移登记中产生的所有税费由洪某甲负担);

  2、驳回洪某甲的其他诉讼请求。

  五、律师点评

  房产律师靳双权认为,本案的争议焦点是洪大叔与洪某甲就诉争房屋的出资、所有权是否存在合同关系,以及合同的性质、效力问题。根据1988年洪大叔所签订的关于购买D小区13号楼305号房屋的情况载明内容“我与妻窦大娘商定,不需要买此房,谁出钱买这房(D小区13号楼305号房)这房就归谁”,“长女洪某甲同意我们的决定,出钱买了此房”等内容可以判定,洪大叔同意由洪某甲出资购买诉争房屋,洪某甲购买后,诉争房屋归洪某甲所有。由此可知本案305号房屋系借名买房。关于窦大娘生前对该借名买房是否知情并同意的问题,根据审理中查明的情况可知,洪大叔明确表示窦大娘曾提出并同意由洪某甲购买诉争房屋。此外,洪某乙、洪某丙、洪某丁均在庭审中陈述,窦大娘对洪某甲购买诉争房屋知情并表示同意。由此可以判断,诉争房屋由洪某甲购买系洪大叔、窦大娘夫妻双方的共同意思表示。

  洪大叔、洪某乙、洪某丙、洪某丁均表示窦大娘同意由洪某甲购买诉争房屋,而该自认将直接导致其对诉争房屋是否有相关财产权利的认定,因此,当事人承认的上述对己方不利的事实,予以确认。虽洪大叔庭审中再次表示未经窦大娘的认可,无权单方将诉争房屋处分,对于洪大叔上述反悔意见未提交相反证据予以证明,对此不予采纳。

  通过上述分析可以看出,洪大叔在窦大娘知情并同意的情况下,书写了1988年的《关于购买D小区13号楼305号一房屋的情况》,而该书证中,洪大叔有同意洪某甲出资购买并享有诉争房屋所有权的明确意思表示,洪某甲虽未在该书证进行签字,但该书证系洪某甲提交,在庭审中明确表示了认可,亦实际履行了交纳购房款的义务,由此可以判断,洪大叔与洪某甲达成了由洪某甲购买诉争房屋的合意。此外,从合同履行中的相关证据看,诉争房屋的购房合同载明的买受人为洪大叔,购房款交款人、房屋所有权证登记所有权人亦为洪大叔,而诉争房屋的购房款等票据、房屋所有权证书一直由洪某甲持有,诉争房屋一直由洪某甲居住等事实,综合以上能够判断,洪大叔与洪某甲之间形成的是借名买房合同关系。该借名买房合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定,亦未损害国家、社会、他人的合法权益,应属合法有效,因此,可以认定,洪某甲与洪大叔之间存在合法有效的借名买房合同。

  对于合法有效的合同,当事人均应予以遵守并履行。在借名买房合同关系中,出名人有协助借名人办理诉争房屋的所有权转移登记手续等义务,借名人有支付购房款等费用的义务。洪某甲作为借名人已经支付了购房款等费用,其具备了要求洪大叔将诉争房屋所有权转移登记至洪某甲名下的权利,因此,对洪某甲请求洪大叔协助办理甲市丙区D小区13号楼305号房屋的过户手续的诉讼请求,予以支持。

  关于洪某甲请求确认诉争房屋归洪某甲所有的诉讼请求,靳律师认为,借名买房合同关系中,借名人具有请求出名人办理房屋过户手续的请求权,而并非直接享有诉争房屋的所有权,因此,对洪某甲请求确认诉争房屋归其所有的诉讼请求,不予支持。

  此外,关于洪大叔主张的诉争房屋计算了洪大叔、窦大娘工龄的问题,靳律师认为,首先,洪大叔未举证证明诉争房屋的购房款使用了洪大叔、窦大娘的工龄,其次,即使诉争房屋使用了洪大叔或窦大娘的工龄,工龄也仅属于财产性利益,对于因使用工龄而减少的购房款等费用,可以作为析产的根据,但不影响诉争房屋所有权依约发生转移的结果。因此,如果洪大叔等人认为诉争房屋使用了洪某甲、窦大娘的工龄优惠,可以另行主张相应的权利,该权利的行使不能免除洪大叔在与洪某甲借名买房合同中应将诉争房屋过户至洪某甲名下的合同义务。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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