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北京房产律师:儿子离婚析产,父亲以借名买房主张所有权被驳回

来源:未知  作者:admin  时间:2019-05-07 17:52

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以上当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)

  一、原告诉称

  原告明大叔起诉称:2009年7月,我以儿子明先生的名义购买了甲市乙区L镇XX小区12号楼102室房屋,面积55.38平方米,我和明先生签署的《协议书》约定该房屋用于出租,以租养贷,经营管理都由明先生负责,首付款、贷款及物业费等由我承担。2012年6月6日二被告结婚。婚后半年,儿被告声称要小孩,强迫我答应用XX小区的房子换个大房子,但我的要求是:房屋实际产权人仍是我不变,只能用明先生的名义购买。开始购房合同和网签委托书都是正确的,只有被告明先生的名字,但后来被告程女士及其父亲程大叔擅自找中介Z公司在网签合同上增加了程女士的名字,直接导致房本错误。我得知此事后, 2014年3月3日我召集大家召开了家庭会议,进行了《购房资金说明》,以防风险发生。我认为二被告明知房屋是我的,还是擅自处置和非善意获取,这是侵吞我房屋资产的不法行为。为保护自身的合法权益,特请求法院判令:1.判令我与明先生、程女士存在借名买房合同关系,我是甲市乙区L镇XX小区12号楼102室房屋实际产权人;2.将登记在程女士名下甲市乙区L镇XX小区12号楼102室房屋50%的产权份额变更至我指定的出名人明先生名下;3.本案诉讼费由被告承担。

  二、被告辩称

  被告明先生答辩称:认可原告所述,同意原告的诉讼请求。

  被告程女士答辩称:原告的诉讼请求不成立。原告与我和明先生不存在借名买房关系,诉争房屋系我和明先生共同出资购买,各占50%份额,与原告没有任何关系,是我和明先生夫妻共同财产。原告的诉讼请求应予驳回。

  三、法院查明

  明先生与程女士于2012年6月6日登记结婚,婚后未生育子女。明大叔系明先生的父亲。2009年7月10日,明先生与案外人郭先生签订《存量房屋买卖合同》,明先生购买郭先生所有的位于甲市乙区L镇XX小区12号楼102室房屋(以下简称XX小区房屋)。2012年12月21日,唐先生(出卖人)与明先生(买受人)签订《甲市存量房屋买卖合同》,约定:明先生购买唐先生位于乙区XX花园小区12号楼705号房屋(以下简称XX花园小区房屋),房屋总价款为185万元,首付款为93万元,贷款92万元。现该房屋登记在明先生和程女士名下,双方各占50%的份额。2013年1月3日,明先生(出卖人)与韩女士(买受人)签订《甲市存量房屋买卖合同》,明先生将XX小区房屋出售给韩女士,成交价格为121万元。

  2016年2月1日,程女士到法院起诉离婚,法院依法作出了号民事判决书,判决程女士与明先生离婚。关于XX花园小区房屋,该判决认为该房屋有明大叔的出资,该出资是何种性质双方存在争议,且明大叔已经就该事项起诉至法院,因此该房屋可能涉及明大叔的利益,在该案中不宜作出处理,双方当事人可另行解决。现该判决已经发生法律效力。诉讼过程中,明大叔变更诉讼请求为:1.确认明大叔与明先生、程女士就坐落于甲市乙区XX花园小区12号楼102室存在借名买房合同关系;2.诉讼费由被告承担。2018年9月28日,明大叔向本院邮寄撤回诉讼请求申请书:撤回要求判令其与程女士之间存在借名买房合同关系的请求。

  庭审中中,明大叔向法庭出示2009年7月9日明大叔(甲方)与明先生(乙方)签订的协议书一份,协议书约定:“1、甲方由于未在甲市工作,无购房资格,特以在甲市工作的儿子明先生的名义购买位于L镇XX小区12号楼102室的房屋;2、购房首付款及各项税费均由甲方(父母)承担;所购买的房屋作为投资房,用于出租,收益用作贷款按揭,不足部分由甲方负担;3、房屋的管理及出租由乙方负责,物业费由甲方负责;4、房屋的所有权、使用权及处置权甲方生前归甲方,甲方过世后自然归乙方,无需办理任何手续。5、甲、乙双方签字后产生法律效力,无需公正(证)。本协议书一式两份,双方各执一份。”程女士对该份证据的真实性不予认可,并表示XX小区房屋购买时间、房屋价格、贷款数额均不清楚,只知道结婚后半年贷款才还完。

  四、法院判决

  驳回明大叔的诉讼请求。

  五、律师点评

  房产纠纷律师靳双权认为:当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明,没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中,明大叔请求确认其与明先生形成借名买房的合同关系,程女士对此不予认可,称诉争房屋系明先生与程女士共同出资购买。靳律师认为借名买房约定的形式既可以为书面约定,也可以为口头约定。认定存在口头约定应当综合房屋的出资、房屋的实际使用、购房合同和票据的持有以及对于借名购房有无合理解释等因素来进行判断。对于房屋的出资,应该是借名人出全资,但通过审理明大叔能够证明其对房屋有出资行为,但不能证明全部购房资金均由明大叔出资。另,明先生虽然认可其与明大叔存在借名买房的合同关系,靳律师认为,明先生与明大叔系父子关系,明先生与程女士婚后产生矛盾后双方诉讼离婚,涉案房屋系双方离婚诉讼的争议焦点之一,故明先生的陈述不宜采信。因此认定明大叔与明先生之间不存在借名买房的合同关系,对明大叔的请求不予支持。对于明大叔的出资,其可另行主张权利。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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