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借名买房律师靳双权:亲姐妹间借名买房因为确权诉至法庭

来源:未知  作者:admin  时间:2019-05-06 17:55

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以上当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)

  一、原告诉称

  原告郭女士起诉称:我和被告系姐妹关系,2012年7月9日,我出资购买了位于XX区L路XX小区5栋1303号房屋,购买房屋所有款项都是我出资。被告只是名义上的购买人,现我要求被告将房屋更名过户到我名下,被告拒不履行,所以请求法院判令:1.请求法院确认位于XX区L路XX小区5栋1303号房屋归我所有;2.请求法院判令被告协助我办理房屋更名过户手续;3.案件受理费由被告承担。

  二、被告辩称

  被告郭小姐、程先生答辩称:不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力,我系该不动产物权的登记所有人,在没有充分证据证明我与原告之间存在严格而明确的借名买房协议的情况下,根据不动产物权登记效力原则,诉争房屋理应系我所有。尤其我对该房屋实际占有支配,明显不符合借名买房的交易习惯。原告利用偿还借款的行为主张房屋所有权明显是不诚信的民事法律行为。所以请求人民法院依法公正判决,驳回原告的诉讼请求。

  三、法院查明

  甲市XX区L路XX小区5栋1303号房屋建成于2013年,建筑面积为101.21平方米,登记所有权人为被告郭小姐。《商品房买卖合同》记载:诉争房屋单价每平方米8149.93元,总金额为816134元;买受人应在认购日5日后即2012年8月5日之前支付全部房款的30.16%即246134元,剩余房款以银行按揭贷款方式支付。

  2012年7月9日,案外人甲市L房地产开发有限公司收取诉争房屋定金20000元,2012年7月26日,收取诉争房屋首付款246134元、物业维修基金12517.5元、税费等13067元。以上票据均已丢失,原告郭女士于2018年4月28日通过甲市日报进行公告,声明作废。以上费用原告郭女士自述通过现金、自己及朋友的银行卡刷卡支付。2012年7月26日郭女士分5次,用不同的银行卡向甲市L房地产开发公司共计转入121431元,2012年9月29日郭女士向甲市L房地产开发有限公司转入16000元。银行按揭贷款由L银行办理,郭小姐办理的还贷银行卡,每月还款额为4800元。原告郭女士4次通过不同的银行卡向郭小姐的还贷银行卡内转入共计二十余万元。至2018年3月14日尚欠银行贷款408904.7元,2018年4月11日原告郭女士又向郭小姐L银行卡合计转款310000元。现诉争房屋贷款均已偿还完毕。

  因诉争房屋办理产权登记面积与合同约定面积存在1.07平方米误差,需补交差额面积款8720元,该款由原告郭女士交纳。诉争房屋2015年至2018年度采暖费由原告郭女士交纳,物业费由原告郭女士通过使用业主推荐回馈卡进行支付,物业智能IC卡由原告郭女士持有。原告郭女士曾于2009年8月1日为被告郭小姐出具《欠条》一枚,载明:2009年8月1日欠郭小姐10万元整,使用一年利息5000元,如有急事可提前告知,马上还款,谢谢!被告郭小姐曾于2012年1月17日通过中国Z银行向原告郭女士转款200000元。被告郭小姐于2018年8月17日向诉争房屋的物业服务公司交纳了水费300元,于2018年11月16日向诉争房屋的物业服务公司交纳了2018年7月16日至2018年12月31日期间的物业服务费1580元,于2018年11月16日向甲市士安热力有限公司交纳了2018至2019年度采暖费2732.67元,于2018年8月16日、11月5日购买燃气每次98元。诉争房屋现为原、被告的母亲居住。

  四、法院判决

  1、甲市XX区L路XX小区5栋1303号房屋由原告郭女士出资购买,原告郭女士系涉案房屋的真正权利人;

  2、被告郭小姐于本判决生效后十日内协助原告郭女士办理诉争房屋的更名过户手续,过户费用由原告郭女士负担。

  五、律师点评

  房产纠纷律师靳双权认为:《中华人民共和国物权法》第十七条规定:“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项,应当与不动产登记簿一致;记载不一致的,除有证据证明不动产登记簿确有错误外,以不动产登记簿为准。”该法第十九条规定:“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的,可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的,登记机构应当予以更正。”因此,房产证对于确定所有权人只具有证据推定性效力,并非认定房屋所有权的唯一证据,在有证据证明房屋属于真实权利人的情况下,人民法院可以根据查明的事实予以确权。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条规定:“对负有举证证明责任的当事人提供的证据,人民法院经审查并结合相关事实,确信待证事实的存在具有高度可能性的,应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据,人民法院经审查并结合相关事实,认为待证事实真伪不明的,应当认定该事实不存在。法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的,从其规定。”本案争议焦点是借名买房是否成立。原、被告系姐妹关系,原告主张涉案房屋是借被告名义购买,并提交了各种缴费凭证、证人证言以及部分房屋资料等证据予以证明。被告承认原告支付购房款的事实,其抗辩原告出资购房系因原告曾向被告借款,原告所付房款用于偿还欠款,并举证了欠条及存款业务凭证各一份合计金额为30万元。对此,靳律师认为,双方针对涉案房屋并没有签订书面合同,就证据的证明力而言,原告的证据已形成证据链条能够证实涉案房产由原告出资购买的事实,而被告现有证据仅能证实原、被告之间曾经存在借贷关系,假使该30万元欠款未偿还仍与诉争房屋总价80余万元仍存在较大差额,对于差额部分房款的支付情况被告没有证据证实,被告提出的还有其他借款的主张亦无证据证实,据此被告的举证不足以证实其提出的以交纳购房款的方式进行还款的主张。综上,诉争房屋虽登记在被告名下,但房屋的购买是原告出资,原告系借用被告名义买房,争议房屋的实际权利人是原告,原告要求确认权利,将房屋产权变更至原告名下的诉讼请求,与法不悖,予以支持。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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