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北京房产律师靳双权:因为无法办理按揭贷款而借名买房违法吗?

来源:未知  作者:admin  时间:2019-05-04 17:47

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以上当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)

  一、原告诉称

  原告聂女士起诉称:我和被告是同胞兄妹关系,我为美国公民,被告为香港行政区居民,。2009年7月19日,我与第三人刘先生签订了《房屋买卖合同》,约定由刘先生将位于甲市L路的本案诉争房屋出卖给我,付款方式为银行按揭。合同签订后, 2009年7月28日,我向刘先生支付了该房屋定金30000元。后我的银行按揭贷款因我条件不足没有批下来,我便找到被告协商,借用被告的名义办理银行按揭贷款手续,在被告同意后,我与刘先生商定以被告的名义办理银行按揭贷款手续。后我和被告按银行的要求,在XX银行开立了银行按揭贷款账户,按照贷款要求以被告名义与刘先生签订了《房屋买卖合同》并办理了银行按揭贷款手续。贷款前被告代我向按揭贷款账户垫付120000元首付款。该120000元现在我已经还清, 2009年10月23日办妥了银行按揭贷款手续并发放贷款。我购买该房屋并装修好后,一直由我占有使用并每月偿还银行贷款。2011年初,我得知一直由我持有以上按揭贷款账户的存折已被挂失。为此我和被告多次交涉要求其将新的还贷存折交给我,但是被告一直拖延不给我,并于 2012年8月23日半报警,声称我侵占了其房屋。诉争房屋是我出资向第三人购买,并支付了该房屋的首付款、月供款以及该房屋转让买卖所发生的各项税费、公证费等一切费用,诉争房屋是我借被告名义购买的,被告只是名义上的权利人,我才是出资人和实际所有权人,本案诉争房屋权属实际应归我所有。现被告无理侵占该房屋,严重侵犯了我的合法权益。所以请求法院判令:1.请确认位于甲市L路的诉争房屋归我所有;2.请求判令被告返还甲市L路XX大楼10号楼2301号房屋给我,并协助将该房屋所有权过户至我名下;3.本案诉讼费由被告承担。

  二、被告辩称

  被告聂先生答辩称:原告的行为是违法的,原告在甲市居住不满一年,也没有收入正面,没有资格办理按揭贷款,于是便借用我的收入证明向银行贷款,被告的违法行为不应得到法律的支持,原告的起诉全部是虚构事实,确认书上的手印及签名,是原告以不法手段签的。原告恶意串通企图通过诉讼方式侵害他人合法权益。请求法院驳回原告的所有请求。

  三、法院查明

  原被告系同胞兄妹关系。2009年7月19日,原告与第三人签订《房屋买卖合同》,约定:第三人将其名下所有的位于甲市L路本案诉争房产转让给原告,房产成交价为300000元(不含税金),定金50000元由原告支付给第三人指定的受托人张某,待申报的《XX省涉及国家安全事项的建设项目房产审查申请表》批准后,双方办理过户手续时原告付清余款250000元,合同中同时约定了双方的其他权利义务。同时,该合同落款空白处注明:”我本人张某代刘先生收到聂女士交来购买XX大楼10—2301房定金叁万元整(¥30000.00)张某2009年7月28日”、”注明补充:由于聂女士采取银行按揭形式购买上述房屋,无法办理银行按揭手续,借用聂先生的名字办理上述房屋产权证。叁万元定金已转为购房款(首付款)。刘先生09.7.31张某2009.7.31聂女士09.7.31”。2009年7月28日,原告以银行转账的方式向张某支付30000元。2009年7月29日,甲市国家安全局作出《涉及国家安全事项的建设项目(房产)准予许可决定书》,载明:”聂女士(中国香港):你于2009年7月22日向本机关提出的甲市L路房行政许可申请,已于2009年7月22日受理。经审查,本机关认为:符合国家安全事项审查的有关规定。根据《国家安全法》及有关法律的规定,决定准予许可”。

  2009年7月30日,被告与第三人签订《房地产买卖契约》,约定第三人将位于甲市L路房产出售给被告,第三人已经收到购房定金30000元,房屋成交价格300000元,付款方式为:银行按揭贷款支付,首付120000元,余款180000元由银行按揭贷款支付,合同同时对双方的其他权利义务进行了约定。同日,被告在XX银行股份有限公司甲市分行开立账户,存入120000元。2009年8月31日,被告与XX银行股份有限公司甲市分行签订《房地产买卖抵押贷款合同》,被告向该行贷款180000元,贷款期限为120个月,贷款划入第三人指定账户内。存档于甲市房屋档案馆的落款时间为2009年7月30日的《房地产买卖契约》首部及尾部的买方落款处均为原、被告两人的签名;2009年9月8日的《甲市房屋所有权转移登记申请书》备注一栏载明:”我聂女士同意该房产证只放聂先生名字”,原告在其上签名捺印。2009年9月24日,被告取得甲市L路XX大楼10号楼2301房产的所有权证。

  2009年10月23日,XX银行股份有限公司甲市分行向被告发放贷款180000元。被告于2009年11月23日将180000元支付给第三人。该贷款自2009年11月23日开始还款,原告主张其偿还了2009年11月23日至2010年10月23日期间的贷款,被告认可原告自2010年6月其出国后代其偿还了部分款项,该贷款现由被告继续偿还。后该房屋经改装又原告出租,22012年10月前由原告实际管理、交纳水电、相关物业费用及收取租金。2012年10月后,其中的一个单间由被告实际管理、交纳水电、相关物业费用及收取租金,另外两个单间继续由原告实际管理、交纳水电、相关物业费用及收取租金。

  2010年6月4日,被告与原告办理了委托公证,主要内容:甲市L路XX大楼10-2301房产属于被告个人财产,被告委托原告全权办理房屋的相关事宜,包括偿还银行按揭贷款、解除房产抵押、领取房屋所有权证书、签订房产买卖合同、办理房屋产权过户、办理土地使用权过户、办理评估、收取房款以及缴纳相关税费等相关事宜。同日,原、被告之间形成《确认书》一份,载明:”2009年7月聂女士购买甲市L路XX大楼10-2301房时,因在甲市居住未满一年且没有收入证明无法贷款,聂先生同意聂女士借用其名义贷款该房,聂先生确认代聂女士支付的首付款12万元聂女士已全部还清给聂先生,银行贷款是聂女士供款,聂先生没有购买这房的事实,该房的真正权利人是聂女士,2010年6月4日办理的公证也是为了方便聂女士处理属于自己的房产而办理的委托书,聂先生愿意随时将该房无偿过户到聂女士名下”。2011年4月6日,被告作出《声明书》一份,声明终止于2010年6月4日委托原告办理甲市L路XX大楼10号楼2301房产相关事宜的委托书。现因原告以实际购房人身份向被告主张该房屋所有权未果,故诉至法院。

  四、法院判决

  1、确认位于甲市L路XX大楼10号楼2301号房屋所有权由原告聂女士享有;

  2、被告聂先生于本判决生效之日起三十日内,协助原告聂女士将登记在被告聂先生名下的位于甲市L路XX大楼10号楼2301号房屋变更登记至原告聂女士名下。

  五、律师点评

  北京房产纠纷律师靳双权认为:本案涉及管辖及准据法适用问题。原告为美国公民,被告为香港行政区居民,本案系涉外案件。当事人没有就本案争议约定管辖法院,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十九条、《最高人民法院》第一条第二项、第三条第一项之规定,甲市中级人民法院对本案具有管辖权。双方当事人未选择适用的法律,根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条:”不动产物权,适用不动产所在地法律”规定,本案不动产所在地在中国甲市,本案应适用中国法律作为处理当事人争议的准据法。

  关于本案的实体处理问题。根据《中华人民共和国物权法》第十七条、第三十三条规定,不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明,根据不动产权属证书可以推定不动产现有的物权状态,因物权的归属、内容发生争议的,利害关系人可以请求确认权利,如果利害关系人有足够的证据推翻不动产权属证书所记载的事项,应当据此认定争议财产的归属。本案中,涉案房屋登记在被告名下,原告主张所有权,应提供充分的证据佐证。原告提交的2010年6月4日被告签名捺印的《确认书》,被告对上面的签字不予认可,对此,原告予以否认,被告对其主张没有提供证据予以证明,亦不申请司法鉴定,因此,被告应承担举证不能的法律后果,其辩解理由不能成立,可以认定《确认书》上的签名捺印为被告所为,《确认书》的内容系原、被告的真实意思表示,双方之间存在借名购买涉案房屋的约定。原告主张借名购房的原因为其无法正常办理银行贷款,结合原告与第三人签订《房屋买卖合同》在先、该《房屋买卖合同》中第三人及张某的注明内容、购房定金30000元由原告最先支付、甲市国家安全局以原告为相对方作出过海国安房字[2009]第182号《涉及国家安全事项的建设项目(房产)准予许可决定书》以及办理银行贷款用于支付购房款确系客观事实,可以对原告主张的借名购房原因予以确认,该原因及行为没有损害社会公共利益,亦不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的其他导致合同无效的情形,故原、被告之间关于借名购房的约定有效。以上约定结合第三人及张某在《房屋买卖合同》中的注明内容、2009年7月30日的《房地产买卖契约》中记载买房人为原、被告两人、2009年9月8日《甲市房屋所有权转移登记申请书》中的备注内容、涉案房屋购买后原告实际偿还了部分银行贷款亦对涉案房屋实际占有、管理并用于出租获取收益至今等情形,可以认定原告系涉案房屋的实际权利人。综上,原告的诉讼请求,合法有据,予以支持。被告的辩解理由,不予采纳。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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