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北京房产律师靳双权:“借名购房”行为属于间接代理吗

来源:未知  作者:admin  时间:2019-05-04 17:46

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以上当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)

  一、原告诉称

  原告李女士起诉称:2005年3月我通过朋友谢先生借用其妹妹谢小姐的名义购买A小区9-15-2号房吴一套,2005年3月我支付收付款后,每月按时偿还月供,直到2016年7月我将房屋剩余贷款9万元通过朋友谢先生一次性向银行还清。2007年8月我接房后就一直居住到现在,期间我同意以谢小姐名义将房屋抵押贷款,所贷款项由谢先生使用并偿还。2017年年底银行工作人员找到我住处催款,我才知道谢先生已经逾期。同时银行工作人员也一直催促谢小姐还款。而后我和谢小姐及谢先生多次协商还款事项,终未达成一致意见。2018年3月谢小姐为自身利益未经我允许,私自将房屋出售,并将转让价款据为己有。现房屋已完成交易并登记,交易价格82万元(现市场价100万元左右)。谢小姐给我造成的经济和精神损失,谢小姐负有直接责任,应赔偿我购房款22,353元、公共维修基金4,447元、产权代办费5,160元、房屋装修费14,586元以及房屋差价损失597,647元。我与谢小姐协商后,其拒不返还房屋价款,也拒绝对我进行赔偿,所以请求法院判令:1.解除我与谢小姐之间借名买房关系;2.判令谢小姐赔偿购房款222,353元、公共维修基金4,447元、产权代办费5,160元、房屋装修费14,586元以及房屋差价损失597,647元;3.本案诉讼费用由谢小姐承担。

  二、被告辩称

  被告谢小姐答辩称:我和原告在起诉前,根本就不认识,就不存在借名买卖房屋的法律关系,无从谈起解除双方的房屋买卖合同。原告索要的损失不符合法律规定,诉求的损失来源于涉案的房产,在没有确权之前,根据相关法律规定,涉案房产应当直接认定为我的房产,理由是涉案房产均由我购买,且由我出售,完全遵循国家的法律规定,我的合法财产应当依法受到保护,故我不应当偿还原告的任何损失。原告起诉主体不适格,应当依法裁定驳回起诉或判决驳回原告的诉讼请求。

  三、法院查明

  2005年10月9日,谢小姐(买受人)与甲市Z房地产公司(出卖人)签订《商品房买卖合同》,合同约定:谢小姐购买甲市Z房地产公司开发建设的XX街A小区9-15-2号商品房;该商品房的用途为住宅;该商品房总价款为222,353元;谢小姐付款方式为按揭贷款,首付67,353元,贷款155,000元;在鉴定本合同之日起15日内办理完贷款手续。当日甲市Z房地产公司向谢小姐开具了首付款甲市销售不动产发票。后谢小姐(借款人购房人)向中国K银行甲市支行申请贷款,2005年10月31日双方签订《个人购房担保借款合同》,合同约定:贷款人根据借款人申请同意向借款人发放购房担保借款,本合同项下的借款用于借款人购买位于XX街A小区9-15-2的房屋;借款金额为150,000元;借款期限自2005年10月31日起至2025年10月30日止;还款方式为等额本息还款,借款人每月还款金额为1032.45元。2009年4月9日,谢小姐在甲市住房保障和房产管理局办理了上述房屋的房屋所有权证,该证载明房屋所有权人为谢小姐;共有情况为单独所有。2016年7月8日上述贷款还清,中国K银行甲市支行出具了个人贷款结清证明,证明2005年10月31日签订的《个人购房担保借款合同》借款人谢小姐已于2016年7月8日在该行办理上述合同项下贷款结清手续。2018年3月14日谢小姐与小王签订《房地产居间服务合同》,合同约定:谢小姐将位于甲市A小区9-15-2号房屋出卖给小王,成交价为820,000元。现该房屋已经过户至小王名下。原告李女士在得知被告谢小姐将该房屋出卖后,认为该房屋系其本人出资借谢小姐的名义购买,谢小姐出卖该房屋侵犯了原告的合法权益,故提起诉讼。

  四、法院判决

  驳回原告李女士的诉讼请求。

  五、律师点评

  房产纠纷律师靳双权认为:“借名购房”又称“隐名购房”,是指房屋的实际出资人借用他人名义购房,并以他人名义登记房屋所有权的行为。从法律性质角度来讲,“借名购房”行为应属于《中华人民共和国合同法》第四百零二条、第四百零三条规定的间接代理。所谓间接代理,是指代理人以自己的名义从事法律行为,并符合合同法关于间接代理构成要件的规定。在“借名购房”法律关系中,实际购买人是委托人,名义购买人为受托人,名义购买人直接以自己的名义与第三人签订购买房屋合同并将产权登记在自己名下。本案中,原告主张其与被告系“借名购房”法律关系,实际是主张其与被告之间存在委托关系。原告并主张该房屋的贷款系其通过朋友谢先生(被告谢小姐的哥哥)向被告转账偿还或由其本人向银行交款偿还,以此证明原、被告之间借名买房法律关系成立。但原告并未提交相关书面委托协议,也未能提交其以被告谢小姐名义向银行定期还款完整的存款凭条原件,根据从中国K银行股份有限公司甲市分行调取的谢小姐还款明细和存款凭条,存款凭条的客户签名为谢小姐、谢先生,并无李女士的签名。另原告所提交的2001年3月28日甲市Z房地产公司所出具的收据中交款人也为谢先生。故原告提交的证据未能充分证明原被告之间存在借名买房的法律事实,对原告诉讼请求无法支持。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】