北京房产律师：主张借名买房关系因没有提供充分证据被驳回

　　北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告李女士起诉称：1998年6月，我以父亲李大叔名义与原甲市XX单位签订了甲市乙区XX小区5号楼505号房屋的《公有住宅租赁合同》，李大叔为名义承租人，实际承租人和居住人为我，自1998年6月本房屋交付起来，我一直占有、居住并交纳了公房租赁的租金、物业费、电话费和手续费等所有费用。2001年3月，我借用李大叔名义与原甲市XX单位签订《成本价出售自管公有住宅楼房协议书》，约定原甲市XX单位将涉案房屋出售给李大叔;李大叔与我同时在前述协议上另外签订了补充条款，约定：1、该房屋由我全款出资购买，借用李大叔名义登记，房屋所有权由我享有，李大叔不得占有;2、未经我书面同意，李大叔不得将其转让，在我提出转让时，李大叔应无条件将其转让给我。同时，我支付了购买房屋的全部价款36755.3元。自2001年3月购买起，我一直继续占有房屋。2006年4月，在李大叔与我向原甲市XX单位共同提交的《房屋调换变更申请书》中，双方再次确认本房屋为我借用李大叔名义购买，实际出资人和所有权人为我。从2001年3月至今，我一直对涉案房屋占有、控制、居住或出租，而且涉案房屋的房屋所有权证也一直由我保管。在2012之前，李大叔未向我提出过房屋所有的主张或异议。2012年5月21日，未经我知情和同意，李大叔与李某甲签订了《赠与合同》，将涉案房屋赠与李某甲，2012年6月7日李某甲取得涉案房屋的房屋所有权证。本案房屋虽以李大叔名义购买，但李大叔与我在《成本价出售自管公有住宅楼房协议书》和《房屋调换变更申请书》中均约定了实际出资人和所有权人为我，李大叔只是出名人，且实际出资人和长期行使所有权功能的人也是我，李大叔既未出资购买也未占有房屋。因此，我借名购买、出资、长期占有居住的证据和事实形成了证据链，足以认定我为涉案房屋的所有权人。李大叔未经实际所有权人同意赠与房屋，属于无权处分，李某甲在明知实际所有权人我不同意赠与，在既未支付价款又未交付房屋的情况下恶意串通、强行接受赠与，属于恶意取得。综上，我请求法院判决确认我为甲市乙区XX小区5号楼505号房屋的所有权人。

　　二、被告辩称

　　被告李大叔、李某甲共同答辩称：不存在借名买房的情况，不同意李女士的诉讼请求。1998年，李大叔所在的单位将涉案房屋分给李大叔承租，2001年单位将房屋出售给李大叔，2002年李大叔取得产权证，2012年，因李某甲照顾老人，李大叔夫妇将房屋赠与李某甲并进行了公证。

　　三、法院查明

　　1998年，李大叔承租其所在单位甲市XX单位位于甲市乙区XX小区5号楼505号的房屋一套。2001年3月，李大叔(乙方)与甲市XX单位(甲方)签订《成本价出售自管公有住宅楼房协议书》，约定甲市XX单位将前述房屋出售给李大叔，实际售价为34849元，李大叔应交纳公共维修基金1847.6元。甲市XX单位给予折扣包括“按乙方夫妇双方建立住房公积金前的工龄给予折扣，年工龄折扣率0.9%”等。2002年4月22日，前述房屋取得房屋所有权证，产权人为李大叔。2012年5月21日，李大叔与其妻潘氏作为赠与人，李某甲作为受赠人签订《赠与合同》，约定李大叔、潘氏自愿将坐落在甲市乙区XX小区5号楼505号一套房产(建筑面积：71.06平方米)全部无偿赠与儿子李某甲个人所有;李某甲自愿接受上述房产的赠与。前述赠与合同在甲市公证处签订并经该处出具公证书予以公证。2012年6月7日，李某甲作为房屋所有权人取得涉案房屋所有权证。另查，自1998年承租涉案房屋至今，李女士以居住、出租等方式实际占有使用涉案房屋，房租由李女士收取。对此，李大叔称1998年单位将涉案房屋分给李大叔承租，李女士当时未婚没有住所，李大叔就让李女士居住，房本也一直由李女士持有，李大叔索要未果后另行补办。

　　四、法院判决

　　驳回李女士的诉讼请求

　　五、律师点评

　　北京房产律师靳双权分析认为：涉案房屋原系李大叔从单位承租的公房，后在我国住房制度改革过程中，由李大叔所在单位向符合购买资格的特定主体出售。本案的争议焦点为就该房屋李女士与李大叔之间是否存在借名购买之事实。李女士提供《成本价出售自管公有住宅楼房协议书》及《房屋调换变更申请书》以证明其与李大叔之间存在借名买房的协议。对于《成本价出售自管公有住宅楼房协议书》，李女士所持有的协议书与甲市乙区房屋管理局备案的协议书不一致，即备案协议书并不存在手写部分，李女士未能提供充分证据证明手写部分经其与李大叔协商一致确认，故对此不予采信。《房屋调换变更申请书》显示该申请书系向房管处提交，故该申请书不能体现李女士与李大叔就借名买房达成合意，且该申请书中内容前后矛盾，亦与经各方当事人确认的事实不一致，李女士未能就此提供合理解释，故该份证据也不能证明李女士所主张的借名买房事实。综上，李女士未能提供充分证据证明其与李大叔之间存在借名买房的事实，应承担举证不能的不利后果。