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揭买房送面积陷阱:成本已分摊到购房者身上

来源:未知  作者:admin  时间:2019-04-05 15:24

对于北京市场的买房人来说,送面积并非新鲜事儿。“买一层送一层”“买一居得两居”,各种楼盘送面积的手段五花八门。

  别墅、LOFT送面积较多
  记者从平谷推出 ;买100平方米得260平方米 ;的类别墅项目了解到,该项目赠送的面积包括花园、地下室及露台等。
  在亚豪机构市场总监郭毅看来,车库、花园、飘窗、储藏室等空间,是常见的开发商赠送面积。借名买房规避法律或者政策。购买房产需要一定的资格,事实购房人没有资格购买,而登记购房人具有资格购买是最常见的情形。比如,有些人不具备购买经济适用房的条件又想买这样的房屋,就只能借他人名义买房。再比如,已经拥有住房的居民以他人的身份证登记购买房屋,以规避“限购令”关于不得购买第二或第三套住房的规定。
  一家房企营销总监也对新京报记者表示,在北京的别墅项目中,几乎都能看到不同的送面积,几乎每家都会送花园、露台等。在一些别墅项目销售说词中,有的赠送面积能接近甚至超过产权面积。
  在业内人士看来,送面积都是为了增加卖点。别墅买房人通常需要的功能空间更多,因此开发商就通过各种赠送来打动买房人、促进成交。
  相对于别墅,一般的平层住宅项目赠送面积往往较小。借名买房指自限购政策施行之后,部分有购房需求的人失去了购房资格,即使能签买卖合同,也无法在房地产中心进行交易过户。在此情况下,个别购房者采用了“借名买房”的方式,即以父母、子女或者其他人的名义购房,而购房款项却由购房者自己支付。房企通常会送的仅有飘窗、阳台等部分面积,一般都只有几平方米。有的飘窗无法打掉,收房后还是飘窗的形态;有的飘窗则可以收房后由买房人打掉,和室内正常部分融为一体。对此,售楼员在卖房时一般都会向买房人说明。
  至于按一半面积计价的半封闭阳台,许多开发商都会在交房时帮助买房人封起来,看上去就是普通的室内空间。
  除住宅项目外,许多商住项目打出LOFT的名义,一般都能做到 ;买一层送半层 ;甚至 ;买一层送一层 ;也是房地产行业送面积的 ;主力军 ;。
  房企为什么愿意送面积?
  所谓 ;送面积 ;、实际得房面积,都是相对于产权面积而言的。对于买房人而言,自己得到的是送面积;但对于开发商而言,更习惯用的术语是 ;偷面积 ;。
  开发商为什么乐于这么干?在业内人士看来, ;偷面积 ;的出现, 是开发商通过打擦边球,或者在工程验收后进行二次施工,面积超额了,但开发商不必补缴土地出让金。
  类似许多楼盘开发的LOFT产品,实际建筑面积都超过规定的建筑面积。开发商通过少量成本的增加,可以获得接近双倍的收益。
  同时在销售阶段,相对于竞品项目,有大面积赠送的楼盘就可以获得 ;比较优势 ;促进销售。曾女士买LOFT时就是被售楼员 ;买40平方米得60平方米 ;的说词所打动, ;折下来一平方米才12000多元 ;。
  开发商为什么能做到送面积?
  北京一知名别墅营销负责人告诉记者,在所谓赠送的面积中,一类是室内面积,一类是室外花园。本质上,室外花园都是公共绿地空间的一部分,这种赠送实际都是公共空间的 ;私有化 ;。
  而在室内空间中,有的送,多是打擦边球的行为。例如所谓送飘窗,有的真飘窗本身是不计入有关规范约定的建筑面积的,就谈不上 ;送 ,有的假飘窗,则是在工程验收后可以打掉,这种就规避了验收的检查。
  二次工程是许多开发商实现偷面积的重要手段。不仅是飘窗、阳台,甚至地下空间都可以。开发商报送规划时只是一层的空间,但是后期足够的层高空间可以隔出两层。这种工程有的是直接由开发商负责,有的则是买房人在装修阶段完成。
  ■ 记者探访
  平谷一类别墅项目 ;买100m2得260m2 ;
   ;买100平方米得260平方米 ;这是平谷一个类别墅新盘吸引买房人的一大卖点。
  记者从该盘售楼处了解,其100平方米的产品是首期联排别墅的产权面积,另外赠送的是160平方米。赠送部分包括:60平方米的地下面积,层高3.3米;3层约13平方米的露台面积;还有外部60平方米(中间户型)或100平方米(边户型)的花园面积。
  简单相加,中间户型赠送只有133平方米,和售楼员所说的160平方米还有约27平方米的差距。这27平方米何在?售楼员用不确定的口气告诉记者,一层二层间的一部分可能是挑空,未来买房人装修时可以加出来一部分面积,大约20平方米。
  该项目户型图并未标明每层建筑面积或长宽等数据。根据售楼员介绍的每层长宽数据,扣除掉二层一间20平卧室,三层其余部分合计约100平方米。
  东四环外一类别墅项目 买350m2得房超550m2
  购房人王先生近日从东四环外一个类别墅项目了解到,该别墅主力户型在350-400平方米之间,但实际得房面积可以达到五六百平方米。
  日前,记者来到王先生所说的类别墅项目,并参观了该项目一栋350平方米的样板间。售楼员介绍,350平方米的产权面积包括地下二层和地上三层的主要部分,赠送面积主要是地下一层150平方米和地上
  二、三层客厅外侧挨着楼梯的一部分面积,每层都在15平方米以上。
  通州区一普通住宅项目 ;花园阳台 ;变餐厅
  在通州梨园板块,刘女士居住着一套60多平方米的一居。在主卧和厨房之间,刘女士又隔出一间大约4平方米的小房间。 ;这块是开发商做好的,买房的时候说是送一半面积。 ;
  刘女士介绍,买房时,即与开发商确定的第三方签订了一个房屋改造合同,改造的即是购房合同中的 ;花园阳台 ;改造后成为完全室内的 ;餐厅 ;。
  虽然改造合同是与工程公司签订,但开发商承诺负担改造费用, ;羊毛出在羊身上 ;刘女士说, ;最终这些钱都在购房款里面 ;。
  在刘女士看来,在北京这气候条件下,开放式的阳台并不实用。改成室内空间,买房人花钱买了面积,也算合适。
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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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