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房产专业律师靳双权:借名购买公房和交换购买公房的认定

来源:未知  作者:admin  时间:2019-04-02 17:35

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以上当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)

  一、原告诉称

  原告刘女士起诉称:我与被告钱先生系夫妻,被告钱小姐、钱女士、钱先生、钱某甲系案外人钱大叔的子女,杨女士为钱大叔的配偶。现钱大叔已去世。我与钱大叔同为甲市XX单位职工,甲市XX区XX路XX小区9号楼1202号房屋为我承租的该单位的公有住房。在福利住房改革过程中,因钱大叔工龄较长可享受较高的优惠政策,我借用钱大叔的名义进行购买。该房屋登记产权人为钱大叔,但实际所有人为我。我在住房制度改革中实际出资购买了该房屋,且常年实际居住该房屋,所以请求法院判令:1、判令被告杨女士、钱小姐、钱女士、钱先生、钱某甲配合我办理甲市XX区XX路XX小区9号楼1202号房屋的权属变更手续,将该房屋过户至我名下;2、诉讼费由被告杨女士、钱小姐、钱女士、钱先生、钱某甲负担。

  二、被告辩称

  被告杨女士答辩称:我不同意刘女士的诉讼请求,该房屋是我和丈夫钱大叔在1993年11月购买,并经过房管局依法登记,该房屋产权属于我和丈夫钱大叔所有。刘女士在起诉书中虚构事实,提供伪证,为诉讼请求拼凑依据,不符合事实。刘女士根本不在该房屋居住,刘女士和其丈夫钱先生在2006年以前就搬到了A地居住,只不过户口还在该房屋。2006年起,我和丈夫钱大叔就搬到该房屋居住,户籍也在该房屋内,刘女士起诉书记载的地址是该房屋,这是颠倒黑白,不符合事实。1993年,我和丈夫钱大叔购买了该房屋,根本不是刘女士借名购买房屋。刘女士在1993年承租过诉争房屋是事实,当时我和丈夫钱大叔承租并居住在钱大叔工作单位分配的房屋内。刘女士和钱大叔都是甲市XX单位职工。1993年,XX单位首批XX路XX小区9号楼按政策出售给职工,刘女士和钱大叔商量换购房屋,让钱大叔先购买诉争房屋,以后单位C地房屋时由刘女士购买钱大叔承租的房屋,理由是钱大叔承租的房屋面积比较大,刘女士有孩子,将来拆迁刘女士可以多要房。钱大叔就钱先生一个儿子,当然答应了刘女士的请求。当时钱大叔已经退休,就让刘女士向单位请求换购房屋。经单位同意,钱大叔才以自己的工龄和我的工龄一起,优惠购买了诉争房屋。此后,刘女士按约定在1998购买了钱大叔承租的房屋。2006年,钱先生又以钱大叔代理人的名义,钱大叔承租的房屋卖给了拆迁单位,领取了货币补偿金。钱大叔去世后,刘女士为了侵吞我和钱大叔的房产,企图弄虚作假,欺骗法院。综上,请求法院驳回刘女士的诉讼请求。

  被告钱小姐、钱女士、钱先生、钱某甲答辩称:我们同意刘女士的诉讼请求。

  三、法院查明

  刘女士与钱先生是夫妻,钱小姐、钱女士、钱先生、钱某甲系钱大叔之子女。1993年7月28日,杨女士与钱大叔登记结婚,双方均系再婚。2011年7月4日,钱大叔因病去世。位于甲市XX区XX路12号9号楼1202号房屋(以下简称1202号房屋)的产权人登记为钱大叔。1972年,钱大叔承租了原甲市XX单位分配的位于甲市XX区的X号房屋)。1992年3月,刘女士承租了原甲市XX单位分配的1202号房屋。

  1994年9月24日,钱大叔与原甲市XX单位签订《甲市XX单位房屋买卖契约》,由钱大叔购买1202号房屋,房屋总价款为10402元。1993年4月24日,原甲市XX单位向钱大叔出具收据,收到钱大叔交来的购房预定金7500元。1994年11月30日,原甲市XX单位向钱大叔出具收据,收到钱大叔交来的购房屋款3934.92元。1995年2月22日,钱大叔取得1202号的房屋所有权证。现1202号房屋所有权证原件在杨女士处。1998年5月,刘女士与原甲市XX单位签订《甲市XX单位房屋买卖契约》,由刘女士购买了钱大叔承租的X号房屋。后X号房屋被拆迁。

  2014年8月5日,L公司甲市分公司出具《情况说明》,内容为:“我单位前身为甲市XX单位。……。1992年底甲市XX单位进行福利住房改革,按照甲市有关文件成本价出售住房,其中有根据工龄计算各项优惠待遇的相关规定。刘女士提出当时其夫妻二人合计在一起的工龄都远没有钱大叔一个人的工龄长,如果以钱大叔的工龄参加房改,可降低购房款并享受相关优惠待遇。据此,刘女士向我单位申请以钱大叔工龄参加房改,购买XX区XX路XX小区9号楼1202号房屋。我单位经研究请示予以批准。前述XX区XX路XX小区9号楼1202号房屋经前述房改后仍为刘女士夫妇唯一住房并长期居住,钱大叔仍承租并一直居住原XX区X号房屋。同时鉴于前述XX区XX路XX小区9号楼1202号房屋虽以钱大叔名义购买,但实际所有人为刘女士,其家庭住房问题已得到实际解决,故我单位未再分配给刘女士其他住房。”

  2015年2月3日,L公司甲市分公司出具《情况说明的补充说明》,内容为:“钱大叔于1972年起承租我单位为XX区X号房屋(两居室)、×1号(一间)居住。刘女士于1992年3月13日起承租我单位XX区XX路XX小区9号楼1202号房屋居住。1993年,我单位对XX区XX路XX小区9号楼1202号房改售房,职工钱大叔予以购买。1998年,我单位对X号房屋房改售房,职工刘女士予以购买。”另查,2006年之前,刘女士一家三口居住在1202号房屋,杨女士与钱大叔居住在X号房屋。2006年之后,杨女士与钱大叔居住在1202号房屋。现原告刘女士与被告杨女士均持有1202号房屋的钥匙。

  四、法院判决

  驳回刘女士的全部诉讼请求。

  五、律师点评

  房产纠纷律师靳双权认为:当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中,刘女士应就其与钱大叔之间就1202号房屋存在借名买房的约定的主张承担举证责任。根据查明事实,钱大叔购买了原刘女士承租的1202号房屋,刘女士购买了原钱大叔承租的X号房屋,刘女士与钱大叔之间存在交换购买对方原承租公房的事实,刘女士与钱大叔之间交换购房的行为系双方自愿行为且已履行完毕,钱大叔有权取得1202号房屋的产权。而且钱大叔与杨女士自2006年之后居住在1202号房屋,现1202号房屋的所有权证由杨女士持有,杨女士亦持有1202号房屋的钥匙。鉴于上述事实,靳律师认为刘女士提交的证据不足以证明其与钱大叔之间就1202号房屋存在借名买卖房屋的约定,故刘女士要求杨女士、钱小姐、钱女士、钱先生、钱某甲配合办理1202号房屋的权属变更手续,将该房屋过户至其名下之请求,没有依据,不予支持。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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