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北京房产律师:以借名买房为由和法定继承人引发的确权之诉

来源:未知  作者:admin  时间:2019-04-01 17:46

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以上当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)

  一、原告诉称

  原告张先生起诉称:张某甲是我父亲。张大叔与董女士系夫妻关系,二人生有子女四人,分别为被告张某甲、张某乙、张某丙及张某丁。被告张小姐系张某丁之女,张某丁于2003年4月去世。张大叔于2005年3月5日去世,董女士于2014年12月15日去世。坐落于甲市乙区XX小区5号楼905号房屋(以下简称诉争房屋),登记在董女士名下,建筑面积69.78平方米。1998年7月17日,因甲市房改政策,公房承租人可以向房屋管理部门购买所承租的公有住房,张大叔与董女士征求了张某甲、张某乙、张某丙的意见,张某甲、张某乙、张某丙因当时均有住房,且不愿意支付购房款,不愿意购买诉争房屋,且商定谁购买诉争房屋谁负责给张大叔、董女士养老送终。我作为张大叔与董女士的长孙,当时在甲市无住房,为日后安居准备,在张某甲、张某乙、张某丙均表示不购买诉争房屋的情况下,我拿出4万元通过张某甲交给张大叔、董女士用于购买诉争房屋。后,我以董女士名义与甲市A区房地产管理局签订《优惠出售直管公有住宅楼房协议书》。我陪同张大叔办理了相关手续,购买了诉争房屋。1999年6月28日,诉争房屋产权证下发,我将户籍迁至诉争房屋内。我与张某甲对张大叔、董女士尽到了养老送终的义务,两位老人的安葬费、墓地等费用都由我承担。诉争房屋为我全款购买,当时因考虑老人心情才没有过户仍登记在董女士名下。现张大叔与董女士均已去世,我出资以董女士名义购买的诉争房屋,是典型的亲人间借名购房行为,董女士与我之间形成了借名购买合同关系。张大叔、董女士与我之间以附赡养义务为条件的借名购房合同虽然没有书面形式,但系双方真实意思表示,不违反法律及行政法规的强制性规定,合同成立并具有法律效力。现在特请求法院判令:请求被告张某甲、张某乙、张某丙、张小姐协助我办理甲市乙区XX小区5号楼905号房屋产权过户手续,将房屋过户至我名下;本案的诉讼费由被告承担。

  二、被告辩称

  被告张某甲答辩称:同意原告的诉讼请求。

  被告张某乙答辩称:不同意原告的诉讼请求,答辩意见同被告张某丙。

  被告张某丙答辩称:诉争房屋产权登记在董女士名下,被告张某甲、张某乙、张某丙及张某丁为董女士的合法继承人。张某丁已经去世,原告非董女士的继承人。诉争房屋的所有权人是董女士,不是原告。董女士的日记中也不认为诉争房屋是原告所有。原告的起诉状表述不实,从1998年购买诉争房屋到2014年董女士去世,张大叔、董女士如果愿意,随时可以办理过户,但张大叔、董女士没留遗嘱也没有过户,被告张某丙遵从老人的意见。《优惠出售直管公有住宅楼房协议书》只说明乙方签约人是董女士,只有董女士享受优惠政策的条件,其他人没有资格购买诉争房屋。原告称诉争房屋系原告借董女士的名义购买,但并未出示借名买房的证据。综上,我不同意原告的诉讼请求。

  被告张小姐答辩称:房屋所有权证上登记的诉争房屋产权人为董女士,不同意原告的诉讼请求。

  第三人张某称:不同意原告的诉讼请求,意见同被告张某丙。

  三、法院查明

  原告张先生与被告张某甲系父子关系。案外人张大叔与董女士系夫妻关系,二人生有子女四人,分别为被告张某甲、张某乙、张某丙及案外人张某丁。张某丁与案外人罗氏原系夫妻关系,二人生有一女即被告张小姐。张某丁与罗氏于2001年4月9日离婚。张某丁于2003年4月去世,张大叔于2005年3月5日去世,董女士于2014年12月15日去世。第三人张某与被告张某丙系母子关系。坐落于甲市乙区(原A区)XX小区5号楼905号房屋(建筑面积69.78平方米)原为董女士承租甲市A区房屋土地管理局的公房。1998年5月6日,董女士交纳购房定金1000元。1998年5月8日,董女士向甲市A区房屋土地管理局提交《购买直管公有住宅楼申请书》,申请以标准价购买诉争房屋。同日,董女士提交《现住房共居人口认定表》,该认定表内容为,购房人董女士,共居人口情况与购买人关系:张大叔,之夫;张某丁,之子;张先生,长孙;张某,外孙;是否同意购房人为产权人一栏,均为同意。后有张大叔、张某丁、张先生、张某签字及盖章。

  1998年7月17日,董女士(买房、乙方)与甲市A区房屋土地管理局(卖方、甲方)签订《优惠出售直管公有住宅楼房协议书》。该协议书约定:甲方将坐落在A区XX小区905号房屋一套,总建筑面积69.78平方米,出售给乙方,房价款34857元整。乙方交纳公共维修基金1465元整。甲方根据上述文件规定,同意乙方享受以下优惠。年工龄折扣率0.9%;已竣工年限21;现住房折扣率3%;甲乙双方在协议书上签字盖章后,乙方将房价款一次付清。付清房价款后次月停租。甲方协助乙方办理房屋买卖各种手续,按规定交纳各项费用,甲方将房屋产权证件交给乙方。该协议配套的《单位出售公有住房房价计算表》载明,购房人姓名为董女士,房屋坐落A区XX小区5号楼905号。工龄为男方27、女方26,实际房价34857元。同日,董女士以现金方式交纳了诉争房屋的购房款34857元及公共维修基金1465元。1999年6月28日,董女士取得涉诉房屋所有权。

  四、法院判决

  驳回原告张先生的诉讼请求。

  五、律师点评

  北京房地产律师靳双权认为:依法成立的合同受法律保护。当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中,原告称诉争房屋由其出资购买,原告与董女士之间存在借名买房的口头合同,形成借名买房合同关系,故四被告应协助原告办理诉争房屋过户手续。根据、查明的事实,董女士系诉争房屋原承租人,后董女士与甲市A区房屋土地管理局签订《优惠出售直管公有住宅楼房协议书》,购买了诉争房屋并取得了诉争房屋的所有权。在董女士购买诉争房屋提交的材料及董女士签订《优惠出售直管公有住宅楼房协议书》当日日记内容中,董女士表达了自己购买诉争房屋的意思表示,并支付了购房定金1000元。而从该日记中可以看出,被告张某甲及其两个儿子支付了剩余购房款,而非原告独自出资。加上出资并不能必然表明原告与董女士成立借名买房的合同关系。原告出示的2013年6月的“说明”中,除“董女士”签名及日期外,其他内容部分均为原告打印,该“说明”内容也未充分体现诉争房屋系原告实际购买,单凭此证据不足以证明原告为诉争房屋的实际产权人。原告提供的其他证据并不足以证明其与董女士之间成立有借名买房的合同关系。故原告要求四被告协助办理诉争房屋产权过户手续的诉讼请求,依据不足,不予支持。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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