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北京房产律师:借名买房尚未过户,被借名人死亡引继承纠纷

来源:未知  作者:admin  时间:2019-03-29 17:50

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以上当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)

  一、原告诉称

  原告孙女士起诉称:2011年8月我和宋先生是同居关系,同居期间无子女。同居后不久,我欲购买甲市T房地产开发有限公司(以下简称甲市T公司)开发的房产,因我名下已有房产,根据甲市的限购规定,以我自己的名义购买将会增加购房成本,而同居男友宋先生名下无房产,我遂想到借用宋先生的名义购房,在征得他同意后,我便借用宋先生的名义与甲市T公司签订了涉案房屋的买卖合同、办理了贷款手续,购买涉案房屋的全部首付款808400元、税费及之后银行的贷款偿还均由我个人支付承担,相关手续也均由我持有,涉案房屋也由我实际掌控使用。基于信任,碍于面子,双方对此并未签订书面协议。2015年4月25日,宋先生中风昏迷后再未清醒过来,我先后支付19万元左右用于抢救治疗宋先生,后经抢救无效,宋先生于2015年8月26日病逝,未留下遗嘱。宋先生的第一顺序继承人有三人,分别是其父亲宋大叔,母亲蔡大娘,女儿宋某甲,宋某甲系宋先生与前妻张氏所生。我是宋先生法定继承人之外对其尽了较多抚养义务的人。宋先生去世后,现双方就涉案房产的权属等问题进行过沟通、协商,但因双方分歧较大,一直无法自行协商解决,所以特请求法院依法判令:1.确认位于甲市乙区XX小区二单元302号房屋判归我所有;2.三被告协助我将上述涉案房产由宋先生名下过户变更到我名下;3.本案相关诉讼费用由被告承担。

  二、被告辩称

  被告宋大叔、蔡大娘、宋某甲答辩称:根据《民事诉讼法》的规定,原告必须与本案有直接利害关系。商品房买卖合同及房屋产权证上记载的均为宋先生的名字,宋先生生前,涉案房屋属于宋先生所有,宋先生去世后,涉案房产属于其继承人所有。而原告与本案没有直接的利害关系,所以并不具备法律规定的诉讼主体资格,应驳回其起诉。原告主张的因受限购政策约束而以宋先生的名义购买涉案房产,该主张于情于理均不成立。房地产作为不动产,以物权登记为准。原告声称其为“借名买房”,而在本案中原告已经明确表示其未与宋先生签署任何书面文件,不能提供任何证据来证明其借名买房的主张,相反宋先生的多位家人及朋友均能证明宋先生曾多次提到过其已经购买涉案房产的事实。况且借名买房本身就是一种规避法律和政策而存在的行为,即使双方签署了明确的借名买房协议,对借名买房行为无异议的借名买房行为也只能约束名义购房人和实际购房人,并不能影响第三人对于房产的权利,更何况原告并不是借名买房,所以仅凭原告一面之词在法律上完全不能认定其是涉案房产的实际购买人。从常理上讲,借名买房多存在于无购房资格的情况下,在买房的强烈需求下,有些实际购房人愿意承受巨大的法律风险采用借名的方式来解决自己无法购房的实际困难。而本案中原告并非没有购房资格,其并不需要借名买房,原告也承认自己有购房资格,只是因为用自己名义购房需要支付更高一点比例的首付款,在有支付能力的情况下仅仅只是为了少付一点首付款就冒着整套房产产权不能收回的风险,用别人名义购房这样的做法未免不合常理。原告称用自己名义购房增加了成本,但常人都明白在的确有钱可以支付的情况下,多支付一定比例的首付款不但不是增加购房成本,而恰恰是节约了购房成本。且原告并未提供任何其名下资产的证据,即无法证明其所主张的原告购买房产受限的证据。相反,原告提交的证据却证明了以下几点:1、原告完全有直系亲属的名字可以用来购买房产而无需使用毫无法律关系的宋先生的名义购买。2、按照原告自己陈述其完全有经济能力再为女儿另外购置房产,即其完全有资金实力支付首套房与二套房差额的首付款项,原告的经济状况完全不至于为了降低首付款的比例而冒险借名买房、宋先生作为涉案房产的产权人,其拥有该套房屋的完整权利,被告证据中的产权证,商品房买卖合同,购房发票,契税发票等都可以证明这个事实,同时因为贷款人是宋先生,从放贷以来一直到宋先生突发疾病失去意识之前,一直是宋先生自己在偿还贷款。原告提供的证明完全不能证明原告的主张。确认之诉,是指当事人要求人民法院确认某种法律关系存在或不存在的诉讼,而本案中需要确权的房产的产权人已经亡故,其作为最有权最有能力还原事实的一方主体不能出庭主张自己的权利,我方的论点有产权证加以证明,而另一方如果对产权证的证明力有异议,更应该举出充足的、令人信服的、没有争议的证据来证明自己的主张。

  三、法院查明

  宋大叔、蔡大娘是宋先生的父母,宋某甲是宋先生与其前妻张氏之女。2012年12月2日,宋先生与甲市T公司签订《甲市商品房预售合同》,约定购买甲市T公司开发的位于甲市乙区XX小区二单元302号房屋,价格为2678400元,于2012年11月4日支付认购金20万元,于2012年12月1日前支付首付款808400元(认购金自动转为房价款),剩余房款1870000元申请个人住房贷款。后该房屋在中国L银行办理了房屋贷款,并于2015年10月19日取得了产权证书。2015年4月25日,宋先生因中风昏迷被送至医院住院治疗,于2015年8月26日抢救无效去世,生前未留有遗嘱。孙女士称自己与宋先生系男女朋友,双方同居生活,该房屋系自己同居期间借宋先生之名所购买,其首付款及相关贷款均由自己支付,因此该房屋所有权人应为自己。

  四、法院判决

  1、位于甲市乙区XX小区二单元302号房屋归原告孙女士所有,剩余贷款由原告孙女士自行偿还;

  2、被告宋大叔、蔡大娘、宋某甲协助原告孙女士将位于甲市乙区XX小区二单元302号房屋由宋先生名下过户变更到原告孙女士名下;

  3、原告孙女士于本判决生效之日起三十日内给付被告宋大叔、蔡大娘、宋某甲购房款及增值利益折价款共计五十五万元;

  4、驳回原告孙女士的其他诉讼请求。

  五、律师点评

  房地产专业律师靳双权认为,当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中,孙女士主张其与宋先生于2012年4月开始双方共同居住,存在同居关系,并为此提交了为宋先生治病支付医疗费的票据及刷卡凭证、同居期间怀孕住院治疗等多项证据予以证明,宋大叔、蔡大娘、宋某甲虽然对上述证据不予认可,仅承认孙女士与宋先生为普通朋友关系,否认双方之间存在男女朋友同居生活关系,但对此却未能提供任何证据加以反驳。相反,根据孙女士提供的上述证据,按照一般社会生活常识和经验来分析,已足以证明双方关系已超越普通朋友关系,故对上述证据的证明效力依法可予以确认,对于孙女士陈述的同居事实的情况,予以采信,认定孙女士、宋先生之间存在恋爱关系并共同居住之事实。

  公民、法人的合法的民事权益受法律保护,任何组织和个人不得侵犯。涉案房屋虽登记在宋先生名下,但根据物权法的相关规定精神,登记物权人并非直接等于实际权利人。宋大叔、蔡大娘、宋某甲主张涉案房产系宋先生所购置,否认承认孙女士出资,虽为此提交了相关的票据证明和证人证言。但是其提交的票据证明并不能直接证明涉案房产均系宋先生出资,而证人不仅与其存在利害关系,且其证言也存在多处自相矛盾之处,故对其证言难采信。因此,在宋先生、孙女士存在同居关系的情况下,宋大叔、蔡大娘、宋某甲仅以涉案房产登记在宋先生名下而就主张该房产归其独有,缺乏依据,对此不予支持。

  孙女士称涉案房屋系借用宋先生的名义所购,为证明自己对涉案房屋的首付款出资情况,提交的证人证言等证据予以证实,宋大叔、蔡大娘、宋某甲虽不认可上述证据,但也未提供证据加以反驳,故对上述证据的效力予以确认,认定涉案房产的首付款808400元(含定金)确系孙女士个人出资。孙女士称涉案房屋的贷款虽以宋先生的名义办理并从其账户内还款,但用以还款的资金也系自己提供,为此提交了关某的户口本、身份证、结婚证、打款回单、业务凭证回单及关某的证言、打款的银行记录等证据予以证实,但是上述证据仅证明关某与宋先生之间存在打款关系等情况,并不能直接证明该款就系还贷的款项;其称2013年4月9日存入宋先生卡中的17万元是自己给宋先生30万元的一部分,但对此并未提供证据证明,宋大叔、蔡大娘、宋某甲对此也不予认可,因此仅凭上述证据,并不能证明宋先生账户中所支付的还贷款均为孙女士所提供,并且其也未能提供证据证明双方同居期间存在财产独立的相关约定,故本院对孙女士所述其实际单独偿还贷款的情况不予采信。考虑到双方之间的同居关系,并结合双方实际的工作、生活情况,可以确认该还贷款为双方的共同支出。在宋先生去世后,相关贷款由孙女士继续偿还,因此该部分还贷款可以确认为孙女士的单独支出。综合上述事实,孙女士、宋先生在恋爱同居期间,对涉案房产均有出资,故涉案房屋应为双方的共有财产。

  根据物权法相关规定,共有人对共有的不动产没有约定为按份共有或者共同共有,或者约定不明确的,除共有人具有家庭关系等外,视为按份共有。按份共有人对共有的不动产享有的份额,没有约定或者约定不明确的,按照出资额确定。本案孙女士、宋先生在购房时未对各自份额进行约定,对于双方所占份额,法院综合考虑双方实际出资额、贷款偿还情况,以及剩余贷款本金等因素予以确定。由于宋先生现已去世,其未留有遗嘱,故其法定继承人宋大叔、蔡大娘、宋某甲有权对其份额予以继承,宋大叔、蔡大娘、宋某甲在本案诉讼中均表示请求法院对此予以处理,为减少当事人之诉累,故对此请求予以支持。宋大叔、蔡大娘、宋某甲均明确表示不要求法院在本案中对其各自份额予以确定,故尊重其意见,在本案中对其各自份额问题不予处理。根据本案的实际情况,涉案房屋的产权登记、贷款人虽为宋先生,但该房屋由孙女士实际占有使用、相关贷款现也由孙女士的关联账户进行偿还,并考虑到宋大叔、蔡大娘、宋某甲等人的实际偿付能力,涉案房屋归孙女士所有,并由孙女士按法院确定的比例支付宋大叔、蔡大娘、宋某甲折价款为宜。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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