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北京房产律师:被借名人不承认借名买房的事实法院该怎么判

来源:未知  作者:admin  时间:2019-03-27 17:56

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以上当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)

  一、原告诉称

  原告谭女士起诉称:2012年,我想买房,因我名下已经有其他住房,根据甲市的限购政策,我无法再以自己的名义购买商品房。于是我找到被告,提出借用被告的名义购买房屋。在征得被告同意后,我们签订了《借名买房协议》,双方约定我借用被告的名义购买位于甲市乙区302号的房屋。现我已经具备购房资格,我要求被告协助将上述房屋过户登记至我名下,但被告拒绝协助。诉争房屋是我借用被告名义购买,购房款和物业管理费均系我支付,房屋交付后一直由我居住,涉案房屋也由我装修,涉案房屋的所有权应属于我,所以现在请求法院判令:1、位于甲市乙区302号的房屋归我所有;2、被告周先生将位于甲市乙区302号的房屋过户登记至我名下;3、本案的诉讼费用由被告承担。

  二、被告辩称

  被告周先生答辩称:我和原告是前男女朋友关系,不同意原告的诉讼请求,涉案房屋登记在我名下,跟原告没有关系。原告所述的《借名买房协议》是虚假的、伪造的,我并未与原告签署过任何《借名买房协议》,原告所提供的借名买房协议是伪造的。诉争房屋的首付款342万元是我支付的,银行贷款也是我偿还的。原告还欠我许多款项,许多借款都是现金而非银行转账,对于双方之间的借款情况,属于另一法律关系,我将另行起诉。诉争房屋的装修与物业管理等都是我让原告去办理的,所以相关的装修与物业管理记录上写的都是原告的名字。原告提供的装修合同是伪造的,房屋装修并没有花那么多钱,屋的装修是我实际出资进行的,因为我有施工方的收据与收条,以及实际履行的施工合同,此套房屋我曾经实际居住使用过。原告与曹先生是夫妻关系,因此之前其不可能经常居住在此房屋里。我一直住在涉案房屋中,直至2016年1月母亲因病重需要回家照顾,才离开涉案房屋的。原告在我回家照顾母亲期间私自更换了房屋钥匙,还协同其现任丈夫意图抢占我的房屋,在法院诉讼期间,原告再次撬开房门进入,意图抢占此房屋。

  三、法院查明

  位于甲市乙区302号全部的房屋登记在被告周先生名下,该房屋的预售合同由被告周先生与开发商甲市L置业有限公司(以下简称:L置业公司)签订。支付该房屋的款项除银行贷款356万元外,先后使用了王大娘(被告周先生之母亲)、被告周先生、原告谭女士、李大娘(原告谭女士之母亲)的银行卡(包括信用卡)进行刷卡支付,其中使用被告周先生及其母亲王大娘卡进行支付的款项包括2012年11月5日支付定金5万元(王大娘卡)、2012年11月22日支付认购金45万元(王大娘卡)、2012年12月31日支付10万元(王大娘卡)、2012年12月25日支付212万元(周先生卡)、2013年5月6日支付30万元(王大娘卡)、2013年5月15日支付40万元(王大娘卡),以上合计342万元。支付购房款使用原告谭女士及其母亲李大娘的卡支付的款项包括2012年12月25日支付10万元(谭女士卡)、2013年4月11日分别支付66万元(谭女士卡)、34万元(李大娘卡)、2013年5月4日分别支付10万元(谭女士卡)、80万元(谭女士卡)、2013年5月17日支付40万元(谭女士卡)、2014年3月5日分别支付10万元(谭女士卡)、316298.18元(李大娘卡),以上合计2816298.18元。除上述支付记录外,另有2014年3月5日金额为111206元的收据一张,显示为房款,第二次庭审中原告陈述该笔为使用原告本人的卡支付的税费和差价。庭审中原告出具L置业公司开具的发票4张,金额分别为282万元、100万元、3671206元、200万元,发票金额共计9491206元,该发票原件均保存于原告谭女士处。庭审中原告谭女士陈述上面支付房款的王大娘和周先生的银行卡当时均由原告实际保管使用,被告方针对原告的该陈述未提出反证。根据账户间的流水显示,2012年12月25日,在由周先生卡支付212万房款当天,原告谭女士之母李大娘(卡尾号为4054)向周先生支付房款的卡两次转账共计140万元。

  四、法院判决

  五、律师点评

  北京房产律师靳双权认为:本案的争议焦点为双方是否存在真实的借名买房协议及原被告对诉争房屋享有何种权利?

  关于双方是否存在真实的借名买房协议一节,庭审中原告谭女士出具《借名买房协议》一份,被告方认为该协议系原告伪造,经甲市X物证鉴定中心检验,未发现该协议有何差异,庭审中被告周先生亦认可最后一页的签字为其所签,但陈述其签署的是其他文件并非本案的《借名买房协议》,通过查看该协议最后一页的内容,条款为第十七条和第十八条,而前三页为第一至第十六条,且第十七条明确载明“本协议正本一式两份”,按照正常的逻辑,被告手中应当有一份包括最后一页在内的文件文本,但被告并未向本院提交其所陈述的签署的是其他文件的文本。此外,从鉴定机构的鉴定意见可以得出该协议前三页与最后一页的机制文字在排版格式和墨迹成分方面一致,如果真如被告所说签署的其他协议,该种巧合,如无确凿证据,故对其陈述难以采信。综上所述,可以认为原告谭女士与被告周先生之间在2013年5月签署的《借名买房协议》是真实的,双方存在真实的借名买房的合意。

  关于该房屋的实际出资一节,通过双方的举证情况,可以直观的得出,通过被告周先生及其母亲王大娘的银行卡支付的款项合计342万元,通过原告谭女士及其母亲李大娘银行卡支付的款项合计为2816298.18。从查明的事实来看,除银行贷款外,直观的从银行卡支付方面显示,至少有4216298.18元的款项直接来源于原告及其母亲的银行卡。此外,通过比对几张卡支付购房款的记录,周先生尾号1806的银行卡自开卡日起至2012年11月5日交付诉争房屋5万元定金日止,除大量的ATM取款和部分消费外,该卡大额的转出、转入绝大多数都发生在与原告谭女士、谭女士之母李大娘、被告周先生之间。从上述该两张卡的流水情况可以看出,许多大额的银行转入和转出记录均发生在同一天或相邻日期,即转入后很快就转出,该情况也可以侧面印证原告所陈述的当时是为了帮被告周先生做大额流水记录办信用卡的说法。

  本案的诉争房屋交纳房款的发票原件均保存在原告谭女士处,办理房屋交接手续亦为原告谭女士,从居委会的证明也可以看出自交付之日起,原告谭女士一直居住在诉争房屋,此外,原告亦初步举证了对房屋装修的事实,被告在第一次庭审中对原告装修的事实予以认可,第二次开庭又予以否认,被告亦表示曾在诉争房屋居住,但其上述陈述均未提交相应的证据予以支持,故对该答辩意见均不予采纳。

  被告出具了其与甲市M公司签署的《合作协议》、借条等欲证明其与原告谭女士存在较深经济往来,首先甲市M公司与原告谭女士并非同一主体,其次其并未举证其所陈述的《合作协议》、《借条》是否实际履行、资金来源等,对借条中涉及的抵押原告房产亦未举证,对上述证据的关联性不予认可。

  综上所述,原告谭女士与被告周先生之间存在真实的借名买房协议,且从房屋的出资、房屋的交接、实际居住、房屋装修、物业费交纳、房款发票原件的持有等情形可以得出原告谭女士为诉争房屋真正的购买人和出资人。当事人对自己提出的反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明,提出的证据不足以证明其主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果,本案中被告的陈述,部分并未举证予以证明、出具的证据也不足以证明其为诉争房屋真实的权利人,故对其意见不予采纳。现原告谭女士符合本市的购房政策,房屋过户具备履行条件,故对其要求将诉争房屋过户至原告名下的请求,予以支持。

  1、被告周先生于本判决生效后七日内协助原告谭女士将位于甲市乙区302号全部的房屋过户至原告谭女士名下。

  2、驳回原告谭女士的其他诉讼请求。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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