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北京房产律师:并非实际出资人与登记人不一致就构成借名买房

来源:未知  作者:admin  时间:2019-03-27 17:58

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以上当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)

  一、原告诉称

  原告L(甲市)分公司起诉称:被告曾系XX省L股份有限公司职员。2001年11月,为了便于在甲市开展业务,L公司设立甲市办事处,以唐某甲和被告邹先生名义出资购买了位于甲市乙区XX街XX大楼二单元1102、1103室两套住房作为公司职工宿舍,登记在被告邹先生名下,1103室建筑面积为148.64平方米。2001年11月29日,L公司以被告名义与甲市K房地产公司签订了《商品房买卖合同》,并交纳了首期购房款297043元。2012年2月27日,剩余购房款660000元在中国GS银行甲市支行办理了抵押按揭贷款,贷款期限20年,自2002年2月7日至2022年2月7日。房屋交付后, L公司对房屋进行装修并使用,每月按期偿还按揭贷款。2002年8月29日,L公司投资设立甲市分公司(现变更名称为L甲市分公司,即我公司),承继L公司甲市办事处销售业务,被告等销售人员划转给我公司,由我公司占有、使用房屋并继续每月按期偿还按揭贷款至今, L公司明确该房屋所有权归我公司所有,我公司多次要求被告变更产权登记,被告不同意,影响了我公司行使房屋的处分权。该房产由我公司实际占有、使用、收益,并经L公司确认对我公司所有,我公司是实际所有权人,被告不同意变更房屋权属,侵犯了我公司的合法权益。所有现在请求法院判令:判令被告邹先生协助我公司办理位于甲市乙区XX街二单元1103室房屋权属变更登记手续;诉讼费用由被告承担。

  二、被告辩称

  被告邹先生答辩称:我不认可原告的起诉。关于借名卖房问题,原告方与我双方没有合同约定。我是涉案房屋的所有权人,房屋的各项手续均由我办理,我将房屋借给原告作为职工宿舍使用,原告向我支付租金。2013年5月23日,我将涉案房屋抵押给P银行,办理了360万元最高额抵押借款,现款项未予归还。依据《甲市高院关于审理房屋买卖合同纠纷案件指导意见》第15条之规定,现在涉案房屋无法更名,请求驳回原告的诉讼请求。

  三、法院查明

  被告原系L股份有限公司(原名称为XX省L股份有限公司)驻甲市办事处职员。2002年, L股份有限公司投资设立甲市分公司。2001年11月29日,甲市K房地开发有限公司作为出卖人,被告作为买受人,双方签订《商品房买卖合同》,约定被告以957034元购买涉案房屋;首付款为297034元,余款660000元以银行按揭贷款方式支付。2002年2月1日,被告作为借款人,中国GS银行甲市支行作为贷款人,甲市K房地产综合开发有限公司作为保证人,三方签订《个人购房借款合同》,约定被告借款660000元用于购买涉案房屋,贷款一次性汇入甲市K房地产开发有限公司在贷款人处开立的账户,还款账户的户名为被告,。2012年6月12日,被告取得位于甲市乙区XX街二单元14层1103房屋的房屋所有权证书。2013年5月23日,涉案房屋抵押给P银行股份有限公司甲市支行最高额抵押借款金额为360万元。

  四、法院判决

  驳回原告L(甲市)分公司的诉讼请求。

  五、律师点评

  北京借名买房律师靳双权认为:当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案争议焦点在于原、被告之间关于涉案房屋的借名买房是否成立。借名买房是指实际出资人借用他人的名义购房,并以他人的名义登记房屋所有权的行为。房屋的实际出资人为事实购房人或者真正购房人,被借名之人为登记购房人。可见,并非实际出资人与登记人不一致就构成实际出资人借名买房。换言之,实际出资人要证明其为借名买房必须具备两要件:一是其支付购房款的事实,二是与出名人之间对委托代理关系及关于房屋权属有明确约定。就该案而言,对于房屋出资情况,原告提交的证据可以形成完整的证据链,充分地证明了购房资金的来源、去向及具体支出情况,能够证明涉案房屋系其付首付款购买,之后一直由原告偿还贷款并对诉争房屋占有使用,房屋产权证书登记人为被告,由被告持有。但原告未能提供充分证据证明其与被告存在借名买房协议,其提交的证人证言等证据也只能证明诉争房屋登记在被告名下,不能证明原告与被告之间存有借名登记的约定。对原告主张被告协助其办理位于甲市乙区XX街二单元1103室房屋权属变更登记手续诉讼请求,不予支持。至于涉案房屋的出资问题,双方当事人可另行解决。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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