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房产新政下订好的房不买了算不算违约

来源:未知  作者:admin  时间:2019-03-27 15:24

“房产新政下,房产一片惨淡,可今天来听讲座的市民的热情却和天气一样火热。”昨天,在浙江图书馆举办的关于“房产新政下买卖合同违约问题的处理”专题报告上,浙江大学光华法学院民商教授、法学博士张谷先生用这句话作为开场白。的确,到场听讲座的市民数量远远超出


  “房产新政下,房产一片惨淡,可今天来听讲座的市民的热情却和天气一样火热。”昨天,在浙江图书馆举办的关于“房产新政下买卖合同违约问题的处理”专题报告上,浙江大学光华法学院民商教授、法学博士张谷先生用这句话作为开场白。的确,到场听讲座的市民数量远远超出预料,一些听课的市民甚至不在乎有没有椅子,只要能挤进讲堂,哪怕站着甚至坐着、蹲着,而且几乎人人都在认真地记着笔记。
  而隔壁的律师答疑处同样气氛火爆。
  4月17日国务院发布的《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(简称“新国十条”),对房地产交易带来了巨大的冲击,银行房贷政策的变化,使得房产买卖双方产生了这样那样的纠纷。借名买房指自限购政策施行之后,部分有购房需求的人失去了购房资格,即使能签买卖合同,也无法在房地产中心进行交易过户。在此情况下,个别购房者采用了“借名买房”的方式,即以父母、子女或者其他人的名义购房,而购房款项却由购房者自己支付。
  交易能否继续?合同能不能解除?如果违约,有什么法律风险?又该怎样维护自己的合法权益?浙江大学律师实务研究中心的专家、律师们昨天给大家一一点拨。
  焦点一
  新政不属“不可抗力”,能否解约要看合同约定
  小吕满头大汗,夹着个公文包,又听讲座又咨询。他是温州苍南人,在杭州上班,看好夕照新村一套房子,47.3平方米,总价91万多,“特意选择和爸妈居住在一个小区,以后好有个照顾。”小吕说,4月12日签下合同,预付了2万元税费,当时要求首付30%。但几天后,中介告诉他首付要提高到50%,因为小吕之前在绍兴工作时通过贷款已经买过一套房子,根据房产新政,他属于贷款购买第二套房,首付不得低于50%。这让他有点吃不消,他想解除合同,“合约上写得明白,碰到不可抗力或情势变更,可以解除合约,新政应该属于这种情况吧?”
  律师解疑:张谷教授给大家讲的第一点,就让小吕这类“略懂”法律的人死了心,“房产新政不属于‘不可抗力’,不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况,国家要抑制房价的决心一再表现,而且银行贷款政策也一直在变动,怎么能算不能预见和无法避免呢?首付提高并不能意味着这情况就不能克服,可以自己去借钱来付首付继续履行合约,所以以‘不可抗力’为理由解除合约这条路行不通。”
  不过,张教授同时指出,有一种情况可以合法解除合约――“如果合约里明确约好,首付之后的后续房款是需要通过银行贷款来支付的,那么现在银行的贷款政策有变化,且必须证明购房人确实没有别的支付渠道,那可以归于:没办法克服的情形,那才能被允许解约。”所以小吕如果要解约,要先看看当时合约上有没有明确写明房款是由银行贷款来支付,如果有就可以解除合约要回钱,如果没有写,那就没有办法。


  焦点二
  不管能否解约,中介费还是要付的
  姚先生在凯旋路买了一套50多平方米的房子,总价105万多,4月13日签了合同,付了装修费2万、中介费1.7万以及首付32万多。
  “15日,银行告诉我按揭办不下来,因为我是外地人,提供不了一年以上的纳税证或者社会保险证。这些天我都急死了,买房的事眼看要黄掉了不说,还白白付了中介费,我能不能解约?能不能要回中介费?”
  律师解疑:姚师傅能否解约,和小吕一样,关键要看当时的合约上是否明确约定房款由银行支付。至于那笔中介费,律师明确表态:应该支付。打个比方最能说明白:中介好比是媒人,帮新人撮合好了,结婚了,但是就算新人后来闹离婚也跟媒人无关了,介绍费还是必须要给的。
  焦点三
  开发商未取得预售证,“认购”属无效
  现场听讲座的人中,有不少是预订了期房的。比如张先生,“前段时间房价升得厉害,头脑一热就跟着别人去订了套期房,要后年才能交房,现在看这个势头,房价恐怕要跌,所以这个房子不想要了。但是当时签了份东西,不知道能不能反悔?”
  律师解疑:如果开发商没有取得商品房预售许可证明的话,所谓的“预约”、“认购”、“意向”可以认为无效,张先生可以要求开发商退还已支付的房款或者订金。
  但是如果开发商已经取了预售许可证,能否解约,还是要看合约中是否约定房款由银行支付。借名买房规避法律或者政策。购买房产需要一定的资格,事实购房人没有资格购买,而登记购房人具有资格购买是最常见的情形。比如,有些人不具备购买经济适用房的条件又想买这样的房屋,就只能借他人名义买房。再比如,已经拥有住房的居民以他人的身份证登记购买房屋,以规避“限购令”关于不得购买第二或第三套住房的规定。
  综合种种情况,律师建议,不管是二手房还是新房买卖,合约中对房款支付形式以及可能碰到的风险约定得越详细,越能降低交易风险,保护自己的利益。
  本报记者 娄炜栋 本报通讯员 金洁洁


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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】