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北京房产律师:借名买房和赠与购房款买房的认定

来源:未知  作者:admin  时间:2019-03-26 17:51

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以上当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)

  一、原告诉称

  原告朱先生起诉称:我和被告朱某甲是亲属关系。2010年我们口头约定,我借用被告名义购买位于甲市乙区XX路XX楼903号房屋一套,我负责支付购房款和相关费用及偿还银行的按揭贷款,房屋的相关权利由我享有,实际权属人为我,相关义务由我承担。基于以上的口头约定和对被告的信赖,我于2010年11月26日借用被告名义购买该房屋,并签订《房地产买卖合同》,房屋总价为120万元,采用涂销抵押后按揭付款的方式进行交易。合同签订后,我于2010年11月26日向卖方支付3万元购房定金款,于2010年12月19日再次向卖方支付2万元的购房定金款,于2010年12月24日向卖方支付了31万元的购房款,后通过银行按揭贷款的方式向卖方支付84万元的购房余款。在此期间,购买该房屋所有居间费用及税费均由我支付,该房屋于2011年1月7日完成过户手续,后每月银行按揭贷款均由我负责偿还。按双方当时的口头约定上述房屋一直由被告暂住使用。

  2015年3月7日我将903号房屋以160万元价格转让给第三人,2015年6月10日完成交易。期间,交易款项先后转入被告账户内,经我多次催促,被告才将其中的83万元返还我,至今仍有77万元交易楼款尚未返还我。在购买涉案房产过程中,被告从未履行过任何支付相应款项的义务,相应支付款项的义务均由我承担,因此实际出资人是我,交易款项也应归我。我于2015年7月23日委托律师向被告发送律师函,催促被告返还77万元,但被告至今未有答复。所以请求法院判令:被告向我返还出售位于甲市乙区XX路XX楼903号房的售楼余款51万元及自2015年6月10日起至偿还全部款项之日止的银行同期贷款利息;2.被告承担本案所有诉讼费用。

  二、被告辩称

  被告朱某甲答辩称:不同意原告诉请。原告诉请返还购楼款的来源是涉案房屋,在涉案房屋权属存在争议的情形下,原告的起诉程序错误。原告与我之间不存在借名买房的情形。原告将购房出资款赠与我,房屋也登记在我名下,我是诉争房屋的所有权人,房屋售出款项属于我,与原告无关。原告所诉称的借名买房,根据甲市高院的指导意见,双方不存在借名买房的约定时,主张房屋归其所有不应予以支持,而原告不能证明原告与我存在借名买房的约定。请法院驳回原告诉请。

  三、法院查明

  2010年11月26日,被告与案外人翟某签订《房地产买卖合同》,约定被告购买位于甲市乙区XX路XX楼903号房的房产,建筑面积83.48平方米,总价款为120万元。2010年11月26日,支付购房定金30000元;2010年12月19日,支付20000元;2010年12月24日,支付310000元;余款被告于2010年12月以上述房产抵押向L银行股份有限公司甲市分行贷款84万元支付给卖房人翟某,贷款期限为360个月。以上购房款全部由原告以被告名义支付,原告还支付了按揭手续费、房屋契税、房地产交易手续费、房屋登记费、中介服务费等相关费用。2011年1月7日,涉案房产办理房产证登记至被告名下。从2011年3月1日开始每月通过被告的账户向L银行股份有限公司甲市分行清还上述抵押贷款。每月月供款均由原告支付至被告供款账户进行供款。2015年3月7日,被告与案外人曹某、韩女士签订《房屋买卖合同》,约定被告将涉案房产出售给曹某、韩女士,成交价为160万元。曹某、韩女士将购房款160万元全部支付给了被告,被告于2015年6月10日将涉案房屋交付给曹某、韩女士,并办理了楼宇交接手续。原告和被告均确认被告已支付了109万售房款给原告,尚有51万元售房款没有支付原告。双方对于涉案房屋是原告借被告名义买房,还是原告赠与被告房款购房各持己见,引发本案诉讼。

  原告与被告是兄弟关系,原告是甲市K公司的法定代表人,被告称其从2009年开始在该公司任职。  原告为购买涉案房产共计支付首期购房款、按揭手续费、房屋契税、房地产交易手续费、房屋登记费、中介服务费等相关费用共计396690元;房贷款月供本金和利息共计242009.05元;原告清偿贷款尾款797704元。

  四、法院判决

  1、被告朱某甲应于本判决发生法律效力之日起十日内退还房款346403.05元,并支付利息(从2015年7月30日起至还清款日止,按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计付)给原告朱先生。

  2、驳回原告朱先生的其他诉讼请求。

  五、律师点评

  房产律师靳双权认为:本案的争议焦点为涉案房屋是原告借被告名义购买,还是原告赠与被告房款为被告购买,即事实权属人是谁?

  关于本案是否原告借被告名义购房的问题

  根据《中华人民共和国物权法》第九条规定:不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。第十七条规定:不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。第三十条规定:因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的,自事实行为成就时发生效力。可见,不动产所有权的取得登记方生效,而第三十条中规定的事实所有权也未包括有出资行为。由于原被告双方未签订书面的借名购房协议,而原告和被告之间又是兄弟关系,出资行为仅是判断原告是否实际所有权人的证据之一,而非充分证据,仅有出资行为不足以证明原告和被告之间的真实意思表示即为原告借被告名义购房。原告提交的手机短信证据等,证明涉案房产原告参与买卖,但仍不足以证明原告即涉案房产的实际所有权人。原告提交的短信证据中,含义不明确,被告并未明确表达房产的所有权人实际是原告之意,故上述短信也不足以证明涉案房产是原告借被告名义所购买。综上,原告主张涉案房产是原告借被告名义购买证据不充分。

  关于本案是否原告赠与被告购房款给被告买房的问题

  被告并未提供书面证据证明原告有赠与全部或部分购房款为其购买涉案房产的意思表示。被告提交的短信记录不足以证明原告有赠与被告涉案房产的购房款为被告买房的意思表示。被告认为原告赠与房款系因其为原告的公司工作且长年只获得了极低的工资收入,被告收入虽不高但原告的公司也为其提供了住宿,与原告是否赠与资金购房没有必然关联性。被告申请其父亲和弟弟出庭作证以证明原告赠与被告房款购房的事实,由于弟弟与原告之间尚有其他诉讼未解决,其提供的对原告不利证言证明力度较小,而父亲的证言没有其它相关证据能与其结合形成证据链,仅有两证人证言不能单独作为认定案件事实的依据,证明力度不足。因此,被告的证据不足以证明原告有赠与购房款为其买房的意思表示。

  综上,原告没有充分证据证明涉案房产是原告借被告名义为自己购买的,而被告亦无充分证据证明涉案房产是原告赠与被告资金为被告购买的。由于涉案房产登记在被告名下,按照物权公示公信原则,所有权人以登记为准,应当认定为被告。购房款及相关费用均是原告所出资,在原告明确表示并非赠与且被告没有充分证据证明购房款是赠与的情形下,被告取得该部分利益没有合法根据,原告和被告之间形成债权债务关系,原告有权要求被告退还原告因购买和出售涉案房产所支付的全部款项和相关费用。双方确认原告共支付首期购房款、按揭手续费、房屋契税、房地产交易手续费、房屋登记费、中介服务费396690元;支付房贷款月供本金和利息共计242009.05元;原告清还银行贷款尾款797704元,以上原告共计支付1436403.05元。涉案房产出售所得价款160万元中,双方确认被告已返还109万元给原告,故被告应再返还346403.05元给原告。原告主张从2015年6月10日起计付利息,但没有提供证据证明其有向被告催收款项,故应从原告主张权利即起诉之日起计算。至于被告所称其买房时为清偿银行贷款尾款又借款357704元所产生的利息问题,借款行为非为被告利益所产生,不应由被告赔偿。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】