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北京房产律师:借名购买经济适用房签订的合同无效

来源:未知  作者:admin  时间:2019-03-26 17:50

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以上当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)

  一、原告诉称

  原告孙女士、郭先生起诉称:我二人系夫妻关系,被告郭小姐是我二人的亲生女儿。2004年我们打算购买XX路803号的经济适用房。在购买该房屋时,我二人已具备购买经济适用房的资格,前期的审批手续均已通过,但临时因为审核表盖不了章导致我们无法购买该经适房,被告见我们很着急,就主动要求先用她的名字申请办理,等以后再过户给我们。经过协商,我们就把写有被告名字的审核表交到了开发商的手中。购房款31万余元、印花税、契税、公共维修基金等费用均是我们出资,被告没有出一分钱,后续房屋装修、购买家具家电也是全部由我们出资。我们自2005年入住房屋至今,房产证自始至终也都由我们保管。2010年6月被告趁我们家中无人将诉争房屋购买合同偷走,并以房产证丢失为由到乙区房屋管理局办理了挂失手续。2010年11月下旬,被告借家中无人之际,将诉争房屋的水卡、电卡、有线电视存折卡偷走,想通过断水断电的方式将我们驱走。2011年年初被告起诉我二人,要求我二人将诉争房屋交还给被告,经乙区人民法院及第一中级人民法院两级法院审理,最终驳回了被告的腾房请求。2011年8月,我二人起诉被告,要求法院确认诉争房屋归我二人所有,人民法院驳回了我二人的诉讼请求。现在请求法院判令:1、请求依法确认我二人与被告达成的借被告名义购买的乙区XX路803号房屋的口头协议无效;2、请求判令被告返还我们所支付的购房款317739元;3、请求依法判令被告赔偿我二人经济损失2542367元(暂定最终以房屋的评估价为准,该损失包含取得房屋产权证时我们缴纳的税费15867元);4、诉讼费用保全费由被告承担。

  二、被告辩称

  被告郭小姐答辩称:不同意原告的诉讼请求。我和原告不存在借名买房的关系,购房款及契税、印花税等费用均由我出资。原告要求经济损失既没有事实根据也没有法律依据。因此不同意原告的诉讼请求。同时,原告行为严重侵犯了我作为房屋所有权人合法权益,故要求原告立即腾退房屋,并支付2010年9月起非法占有该房屋以来的房屋使用费。原告不具备经济适用房购买资格,并不是不能盖章,而是表格填写有误,不能盖章。购房款及契税都是我出资的,家电及装修均为我出资。原告于2005年入住,是因为我和原告交换房屋,且原告居住期间所有费用均由我交付。电卡、水卡一直是我持有,是为了交费使用。2011年12月两原告起诉我要求房屋确权及过户,法院判决我是房屋所有权人。综上,不同意原告的诉讼请求。

  三、法院查明

  孙女士、郭先生系夫妻关系,郭小姐系孙女士、郭先生之女。座落于甲市乙区XX路803号的房屋所有权证书上登记的房屋所有权人为郭小姐。该房屋系经济适用房,建筑面积90.08平方米。郭小姐于2004年4月10日与开发商签订关于该房屋的《商品房买卖合同》,2005年3月14日,郭小姐取得该房屋的契税完税凭证,2005年4月29日取得产权证。2010年12月21日郭小姐通过补办方式取得所有权证。诉争房屋在2005年初交付使用后,由孙女士、郭先生装修后居住使用至今。

  另,在(2011)石民初字第925号民事案件中,郭小姐以系诉争房屋合法所有权人,以孙女士、郭先生非法占有诉争房屋,拒绝腾退为由,诉至法院,要求被告腾退诉争房屋并支付相应使用费。法院作出民事判决书,认定现诉争房屋虽然登记在郭小姐名下,但孙女士、郭先生目前无其他住房,并一直居住在诉争房屋内,且二人均已年逾古稀,现不具备腾房及支付房屋使用费条件,驳回郭小姐的诉讼请求。郭小姐不服一审判决提起上诉,二审法院维持了一审判决。

  2011年,孙女士、郭先生诉至法院,要求判令诉争房屋为其所有,郭小姐配合办理房屋产权过户手续。2011年12月14日,本院作出民事判决书,判决驳回了孙女士、郭先生的全部诉讼请求。该判决现已生效。

  另房地产估价有限公司评估甲市乙区XX路803号诉争房屋现价值252.65万元。

  四、法院判决

  1、郭小姐于本判决生效后十五日内返还孙女士、郭先生购房款三十一万七千七百三十九元;

  2、郭小姐于本判决生效后十五日内赔偿孙女士、郭先生经济损失九十万元;

  3、驳回孙女士、郭先生的其他诉讼请求。

  五、律师点评

  房产律师靳双权认为:借名买房系指以他人(符合购买条件的人)名义购买经济适用房等政府限制购买的房产,名义买房人和实际买房人签订合同,约定实际买房人以符合政府规定条件的人的名义买房,等到政府允许转让时再将房产过户到实际买房人名下。本案中,在录音证据中显示购房款项均由原告孙女士、郭先生出资,双方是借名买房。虽然郭小姐对录音证据真实性不予认可,但未缴纳鉴定费用,亦未提供相关反证。结合购买房屋主要票据由原告孙女士、郭先生持有,故可以认定,诉争房屋购房款为原告孙女士、郭先生出资。故对原告要求返还购房款317739元的诉讼请求,予以支持。关于原告要求被告赔偿经济损失的诉讼请求,郭小姐在取得经济适用房资格后,由原告孙女士、郭先生实际购买和使用诉争房屋,双方就诉争房屋系事实上的借名购房。因诉争房屋系经济适用房,而经济适用房是政府提供政策优惠,限定建设标准、供应对象和销售价格,具有保障性质的政策性商品住房。该种借名购买经济适用房的行为属于用合法形式掩盖非法目的,属于违反《民法通则》第五十八条及《合同法》第五十二条规定的情形,故原、被告之间借名买房协议无效。基于房地产市场状况和实际使用情况,借名买房协议无效后会给孙女士、郭先生产生一定信赖利益损失,孙女士、郭先生在明知诉争房屋系经济适用房的情况下,违反国家政策,借名购买,存在一定过错,故孙女士、郭先生要求按照房屋现值的数额予以赔偿缺乏相应依据,法院应根据本案现有事实及考虑到孙女士、郭先生已居住房屋多年,对相应损失予以酌定。被告郭小姐经法院依法公告传唤,无正当理由未到庭应诉,视为对其享有抗辩权利的放弃,故可依法缺席判决。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】