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房产律师靳双权:借名买房关系及效力如何认定

来源:未知  作者:admin  时间:2019-03-08 17:44

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以上当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)

  一、原告诉称

  原告杜先生、胡女士起诉称:我二人是夫妻关系。2000年3月因我方户籍不在甲市,便以被告名义购买乙区C地54号企业产平房一间。2007年12月该房屋拆迁,被告给我方出具委托书,由我方全权办理C地平房拆迁事宜,我方便以被告名义与T公司签订房屋认购协议,购买甲市XX小区9-805号房产(建筑面积52.91平方米),并由我方交付全部购房款。2010年5月8日,我方同被告签订协议书,确认安置房屋属我方所有,房款、过户费用由我方承担。2011年5月我方入住诉争XX小区9-805号房屋,并由我方缴付采暖费、燃气费、物业费等。现经我方多次与被告协商要求协助我方办理房产过户手续都没有结果。所以请求法院依法判令:1、确认XX小区9-805号房屋属于我方所有,并将房屋过户至杜先生名下。2、诉讼费由被告承担。

  二、被告辩称

  被告黄某甲答辩称:不同意原告诉讼请求,原告陈述不实。胡女士陈述的协议书的书写过程明显违背了生活常理,我是委托杜先生办理购买涉诉房屋及拆迁有关事宜,应原告要求为了办理过程的顺利进行,我在空白纸上签署了自己的名字交与原告,该协议书内容系原告在我写名之后自行填写,不具有真实性。在办理C地房屋变更承租人时,我曾实际参与办理过程,并且变更后的实际承租人是我,后在C地房屋拆迁时,我又为原告出具委托书,由原告为我办理拆迁事宜,更加印证我和原告之间是委托买房的关系,因此涉诉房屋的所有权应为我所有。经济适用房是指政府提供政策优惠,限定建设标准、供应对象和销售价格,具有保障性质的政策性商品住房。经济适用房是解决特殊人群住房这个基本民生的重要政策制度,这一政策待遇只能由符合条件的特殊对象才能享受,即经济适用房的购买人必须满足国家规定的条件。本案中,我才具有该项资格,我才是本案争议房屋的实际购买人。现甲市购买政策有所调整,该案判决结果均涉及到是否可以实际履行问题,如将涉诉房屋判决给原告所有,根据政策规定将不能办理过户手续。另,如将该房产判决给原告所有,意味着我将丧失继续购买该类型房产的资格。

  第三人T公司述称:XX小区9-805号房屋是由黄某甲选房后与我公司签订认购协议,之后交了差价款办理入住,现黄某甲没有提供资格证明,无法办理产权证,如提供资格证明,我公司可以协助黄某甲办理产权证。原被告之间的纠纷与我公司无关,现在房屋产权证没有办理,我公司没有义务协助原告办理过户手续。

  三、法院查明

  原告杜先生、胡女士系夫妻关系,被告黄某甲系原告杜先生的亲戚。2000年,原告杜先生、胡女士欲购买乙区C地54号企业产平房一间,因二人无甲市户口,故以被告黄某甲的名义购买,并取得该房屋承租权。后二原告在此平房居住。2007年,C地54号房屋拆迁,同年12月9日,黄某甲出具委托书,委托杜先生办理C地平房拆迁事宜。2010年5月8日,胡女士、黄某甲签订协议书:“胡女士2000年购买C地54号平房时,因此房是企业产,因胡女士没有甲市户口,所用有甲市户口的亲戚黄某甲的名字,现此房拆迁,拆迁办给的定向安置房是私产,现要求拆迁办把姓名变更成胡女士的,安置费落户在胡女士名下,安置房的房款和过户手续费全部由胡女士所付,由于拆迁办不给变更姓名,所以仍用黄某甲的名字要安置房,房款和过户手续费全部由胡女士所付,如黄某甲反悔,向有关部门起诉,或不配合胡女士过户,应赔偿胡女士同等房屋同等价值的房款的双倍。” 2010年5月24日,黄某甲取得《甲市住宅平房拆迁定向安置经济适用住房资格证明》。2010年5月17日,甲市L建设发展投资有限公司作为拆迁人(甲方),黄某甲作为被拆迁人(乙方),甲市K房屋拆迁服务中心作为拆迁单位(丙方)签订《甲市房屋拆迁补偿安置协议(住宅房屋产权调换)》。2011年5月12日,黄某甲作为甲方,T公司作为乙方签订《房屋认购协议》,购买甲市XX小区9-805号房屋。差价款由胡女士支付。上述《甲市住宅平房拆迁定向安置经济适用住房资格证明》、《甲市房屋拆迁补偿安置协议(住宅房屋产权调换)》、《房屋认购协议》及房款收据原件均在原告手中。二原告在此房屋居住至今。

  四、法院判决

  1、甲市XX小区9-805号房屋归原告杜先生、胡女士所有;

  2、本判决生效之日起十五日内,被告黄某甲办理坐落于甲市XX小区9-805号房屋的所有权登记手续,原告杜先生、胡女士、第三人甲市乙区T公司予以协助,所需费用由原告杜先生、胡女士负担;

  3、本判决第二项履行完毕后十五日内(被告黄某甲取得产权证书),被告黄某甲协助原告杜先生、胡女士办理坐落于甲市XX小区9-805号房屋的所有权转移登记手续(变更至原告杜先生名下),所需费用由原告杜先生、胡女士负担。

  五、律师点评

  房产律师靳双权分析认为,本案的争议焦点为原、被告之间是否存在借名买房关系及该借名买房效力的认定。借名买房系指以他人名义购买房产,名义买房人和实际买房人约定实际买房人以符合政府规定条件的人的名义买房,等到条件允许时再将房产过户到实际买房人名下,借名买房中应以实际买房人对房屋进行出资为构成要件。本案中经证人证明C地54号平房为二原告出资购买。后C地54号平房拆迁,二原告签订并持有相关协议,房款收据,自房屋交付开始即由二原告居住使用至今,因此,综合房屋实际出资情况、房屋占有使用情况、购房票据及原、被告之间签订的协议书等方面,上述事实足以推定原、被告之间存在借名买房关系。关于被告称与原告为委托购房的关系,因被告未提供证据佐证,故不予采信。

  关于被告辩称经济适用房是解决特殊人群住房这个基本民生的重要政策制度,这一政策待遇只能由符合条件的特殊对象才能享受,被告具有此项资格,原告没有资格一节。经核实,涉诉经济适用房定向安置资格系基于被拆迁房屋发放,即被拆迁房屋所有人具有被定向安置资格,与收入无关,但无法变更名字。故被告黄某甲取得定向安置资格系因其为C地54号平房登记承租人,而非经济困难,故被告此抗辩理由无法被采纳。综上,二原告以被告名义出资购买C地54号平房,该平房拆迁后,二原告又以被告名义购买XX小区9-805号房屋,所需款项亦由二原告所出,故XX小区9-805号房屋应由二原告所有。

  据查,甲市乙区房地产管理局工作人员表示涉诉XX小区房屋可以办理产权证,取得产权证后无交易年限限制。甲市乙区建设委员会工作人员表示涉诉XX小区房屋可以办理产权证,拆迁底档、《甲市房屋拆迁补偿安置协议(住宅房屋产权调换)》、《房屋认购协议》中名字无法更改。第三人T公司表示提供《甲市住宅平房拆迁定向安置经济适用住房资格证明》可以协助被告黄某甲办理产权证,但没有义务协助原告办理产权证。现涉诉房屋已具备办理产权证的条件,被告黄某甲应在办理产权证后,配合原告办理过户手续。另原告杜先生、胡女士表示将涉诉房屋过户到原告杜先生名下。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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