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房产律师:借名购买限价商品房的合同效力如何确认

来源:未知  作者:admin  时间:2019-03-08 17:42

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以上当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)

  一、原告诉称

  原告曹先生起诉称:我起诉被告排除妨害纠纷一案已由甲市乙区人民法院作出判决认定“双方之间存在借名买房关系。王某占有使用涉案房屋系基于双方之间的借名买房合同关系,并非无权或非法占有。鉴于此,双方之间应先解决借名买房的问题,在该问题未解决的情况下,曹先生要求王某腾退诉讼房屋的诉讼请求,本院不予支持”。我认为即便双方之间存在借名买房合同关系,那么双方之间的合同也是无效的。首先,我名下的位于甲市乙区XX路A小区12号楼5单元1801号的房屋依据《甲市高院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的指导意见(试行)》第16条之规定,该房屋是政策性保障住房,购买时间是2008年9月27日。因此,根据《甲市高院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》第十条、第十六条之规定,应属于无效合同。所以请求法院依法判令:1、确认我和被告之间的借名买房约定无效:2、被告将位于甲市乙区XX路A小区12号楼5单元1801号房屋腾空,返还给我;3、诉讼费用由被告承担。

  二、被告辩称

  被告王某答辩称:不同意原告的诉讼请求。双方借名买房合同是双方真实意思表示,原告将买房的一切手续交由我方保管,等待房屋符合上市条件后办理,双方的约定不违反法律法规的强制性规定,合同是有效的。根据甲市关于限价商品房的相关管理规定,限价商品房在取得房屋产权证后5年是可以上市交易的,双方以此为规定才约定借名买房合同。因此我方不同意原告的诉求,请求法院依法驳回。同时请求法院判令:1、确认双方借名买房协议有效;2、原告履行借名买房协议,协助办理甲市乙区XX路A小区12号楼5单元1801号室的房屋产权变更登记手续,将房屋所有权人变更为我王某;3、本案诉讼费由原告承担。

  三、法院查明

  法院经审理查明:2008年9月27日,曹先生与甲市K企业有限公司签订《甲市商品房预售合同》及补充协议,约定:曹先生购买甲市乙区XX路A小区12号楼5单元1801号室,房屋首付款113091元,余款44万元向中国建设银行申请担保贷款方式支付。2008年9月24日,王某之妻刘女士分两笔向曹先生转账共计113091元。2011年11月16日,1801号室房屋产权登记在曹先生名下,房屋性质为限价商品住房。庭审中,曹先生、王某均认可双方系借名买房法律关系,曹先生系通过申请获得购买涉案房屋资格,现涉案房屋由王某居住。

  四、法院判决

  1、曹先生、王某就甲市乙区XX路A小区12号楼5单元1801号室房屋的借名买房约定无效;

  2、王某于本判决生效之日起三十日内将甲市乙区XX路A小区12号楼5单元1801号室房屋腾退给曹先生;

  3、驳回曹先生的其他诉讼请求。

  4、驳回王某的反诉请求。

  五、律师点评

  房产纠纷律师靳双权认为:当事人从事民事行为,不得侵犯国家、集体、第三人的合法权益。本案中,王某借曹先生名义购买了涉案限价商品房,其行为影响了政策性住房的正常分配,造成本应享受限价房优惠购房政策的购房者无法购房,侵犯了不特定第三人的合法权益,故二人的上述行为应属无效。需要说明的是虽然限价商品房原则上允许在满5年后上市交易,但借名购买政策性住房和购买二手政策性住房行为性质上不同,效力也不相同。现曹先生要求确认借名买房约定无效以及腾退房屋的请求,并无不当,故予以支持。王某反诉要求确认合同有效、办理房屋手续的请求,无法律依据,不予支持。王某可就其所支付房款和相关损失另行主张。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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