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借名买房律师靳双权解析口头协议的借名买房没有法律依据该怎么办?

来源:未知  作者:admin  时间:2019-03-08 15:00

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

 

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

 

  一、基本案情

 

  1、原告诉称

 

  田某诉称:田某与张某1系夫妻关系,张某1与张某2系兄弟关系。田某与张某2系叔嫂关系,张某2系被告李某之夫,被告张某3之父,2002年3-4月份左右,田某、张某1与张某2、李某口头约定,田某借用张某2的名义购买涉案房屋。2002年6月11日,田某以张某2名义缴纳房屋首付款256 853元,其中970 000元通过银行贷款、补房屋差价款2371元,房屋总价款1 229 224元;随后,田某、张某1及其女儿张某4入住涉案房屋至今,涉案房屋的物业费、装修费、住房维修基金等均由田某支付,涉案房屋的贷款亦由田某夫妇负责按时偿还。2004年6月左右,张某2因意外车祸去世。2017年3月左右,银行贷款清偿完毕。田某与二被告协商因张某2已经去世多年,故需将涉案房屋登记在二被告名下后再过户转移登记给田某。双方的口头协议系双方真实意思表示,应当得到遵守和执行。但被告李某却违背当初约定,否认房屋属田某所有,并在田某协助其办理完毕房屋所有权继承登记手续后,不予配合和协助办理再次过户登记手续,已经明显构成违约,严重侵害田某的合法权益。在与二被告协商未果后,田某只得向法院提起诉讼,恳请法院在查清本案事实的基础上,判如所请。

 

  2、被告辩称

 

  李某、张某3辩称:答辩人与被答辩人不存在借名买房的事实及法律关系,不同意被答辩人的诉讼请求。2002年6月11日,张某2(答辩人李某之夫,张某3之父)与北京某房地产综合开发有限公司签订《商品房买卖合同》,以按揭贷款方式购买位于北京市宣武区涉诉房屋,合同约定购房款总计1 226 853元,实际付款金额1 224 482元。张某2于签约当日支付涉案房屋首笔购房款256 853元。2002年6月28日,张某2办理了商品房预售登记备案手续。2002年7月22日,张某2与银行、某公司签订《个人购房借款合同》,张某2以涉案房屋作为抵押物向银行贷款970 000元支付涉案房屋购房款。2002年7月25日,工商银行发放贷款并支付给某公司。2002年8月1日,某公司退还涉案房屋购房款差额2371元。张某2与张某1(被答辩人之夫)曾于1995年和1999年共同出资经营两处矿业,张某2去世前以其在山西投资的矿业收入偿还涉案房屋贷款。2004年7月19日,张某2去世后,仍是以张某2持有的投资份额所产生的投资收益偿还涉案房屋贷款。同时张某1作为张某2的兄长,负责处理张某2葬礼、整理张某2相关物品,因此涉案房屋部分材料(如购房发票、《个人购房借款合同》),现由张某1持有。2017年3月3日,答辩人在北京市某公证处办理继承公证手续继承涉案房屋。2017年3月9日,答辩人提前偿还涉案房屋剩余贷款及利息45 465.41元,并于2017年3月10日取得银行出具的《个人贷款结清证明》。2017年3月30日,答辩人支付涉案房屋契税36 734.47元,并于4月11日支付涉案房屋专项维修资金24 490元。2017年4月24日,答辩人取得涉案房屋《不动产权证书》,二答辩人各占涉案房屋50%的份额。2017年7月20日,答辩人与北京某物业管理有限责任公司签订《前期物业管理服务协议》,此后答辩人依约支付物业费、供暖费、车辆停放服务费共计24 447.18元。被答辩人提出的借名买房事实及法律关系均不成立。第一,北京市是2010年才实施房屋限购政策的,在2002年时没有任何法律法规限制购房,被答辩人完全可以其个人名义购房,根本无需借用他人名义买房。借名买房在逻辑上不合理。第二,答辩人与被答辩人不存在口头约定借名买房的事实,依据《民事诉讼法》第64条的规定,被答辩人应对其提出的“口头约定借名买房”的提供相关证据,但被答辩人未就此提供任何证据予以证明。第三,张某2购房时,张某1在同一小区也购买了房屋。当时张某2及答辩人在京无住房需求,而张某1需要在京开办公司,为了能有更好的生活环境,因此张某1、被答辩人向张某2借用涉案房屋。此后答辩人在京又另行购买其他房屋居住,暂不使用涉案房屋,而张某1因患病需在京进行治疗,为了张某1能有更好的居住环境,故被答辩人及张某1借用涉案房屋至今,并承担借用期间产生的物业费、供暖费等相关费用。但被答辩人、张某1长期借用涉案房屋并不能证明双方存在借名买房的事实。从《物权法》角度出发,答辩人系涉案房屋所有权人,涉案房屋与被答辩人无关。依据双方提交的相关证据,与涉案房屋相关的购房协议、预售房备案、贷款合同、付款票据、购房发票的签约人或付款人均为张某2,由此证明张某2是涉案房屋的实际购房人。张某2去世后,答辩人依法办理继承公证及涉案房屋公示登记并取得《不动产权证书》,合法继承涉案房屋。依据《物权法》相关法律规定,答辩人依法取得涉案房屋所有权。被答辩人所主张的借名买房法律关系并不存在,应以物权法为依据判定涉案房屋归答辩人所有。综上所述,被答辩人提出借名买房的事实,既无事实依据,也无证据支持,更无法律依据。答辩人依法取得涉案房屋所有权,与被答辩人无关。为维护答辩人合法权益,答辩人恳请法院依法判决驳回被答辩人全部诉讼请求。

 

  二、法院查明

 

  田某与案外人张某1系夫妻关系,张某1与张某2系兄弟关系。张某2与李某系夫妻关系,张某3系二人之子。张某2于2004年7月19日去世。

 

  2002年6月11日,张某2与北京某房地产综合开发有限公司(以下简称某公司)签订《商品房买卖合同》,约定:张某2购买某公司开发建设的北京市宣武区涉诉房屋,房屋总价为1 226 853元。张某2采取按揭贷款的方式支付购房款,首付款为256 853元,贷款970 000元。某公司应在2002年8月30日前将房屋交付给张某2。协议签订当日,张某2支付某公司首付款 256 853元,某公司给张某2开具了购房款发票。

 

  2002年7月22日,张某2与银行签订《个人购房借款合同》,张某2贷款970 000元,期限自2007年7月23日至2017年7月23日。每期等额归还本息额7690.93元。2002年7月25日,某公司给张某2开具了970 000元的购房款发票。

 

  2002年8月1日,张某2向某公司支付了购房款2371元,某公司给张某2开具了购房款发票。

 

  2017年3月3日,李某、张某3在北京市某公证处办理了继承公证,涉案房屋由李某、张某3共同继承。

 

  2017年3月9日,李某、张某3结清了涉案房屋的剩余银行贷款,本息及罚息共计45 465.41元。

 

  2017年3月30日,李某、张某3交纳了涉案房屋的契税36 734.47元及公共维修基金24 490元。

 

  2017年4月24日,李某、张某3取得了涉案房屋的不动产权证书,二人各占50%份额。

 

  庭审中,田某主张2002年张某1准备在北京市西城区购置两套房屋,一套涉案房屋,由于贷款问题,在开发商建议下,张某1用本人名义购买了一套房屋,借用弟弟张某2的名义办理贷款并购买了涉案房屋,其与张某2存在借名买房的口头约定,购房首付款及贷款均由其一家偿还,房屋也一直由其一家居住使用,其是涉案房屋的实际权利人。李某、张某3对田某的主张不予认可,李某、张某3主张张某1与张某2合作经营矿业生意,2002年张某1与张某2在北京市西城区购置了一套房屋,涉案房屋房款是用张某2在矿业的收益支付,张某2去世后,张某1作为兄长继续用张某2在矿业的收益帮忙偿还贷款,涉案房屋是张某2本人购买,张某2与田某之间不存在口头的借名买房协议,因张某1需在北京开办公司,为了能有更好的居住条件,便向张某2提出借住涉案房屋,而张某2一家在北京无住房需求,便答应将涉案房屋借给张某1一家居住,后因张某1生病需在京治疗,故其一直未要求张某1一家返还房屋。

 

  关于购房款的支付。田某主张首付款256 853元系其用现金支付,此后贷款也是由其一家人偿还,前期其是用现金存入张某2贷款账户,后期是其爱人张某1、女儿张某4用转账的方式转至张某2贷款账户,最后结清贷款时,其给了李某、张某360 000元的现金。李某、张某3主张购房首付款和张某2在世时的房屋贷款都是张某2操作偿还,其不清楚,张某2去世后,张某1作为兄长,继续用张某2在矿业的收入帮张某2偿还贷款,最后结清贷款是其本人支付的钱款,其未收到田某的60 000元现金。审理中,田某针对其付款主张,向本院提交了购房款发票原件、张某2的贷款账户存折原件、张某2贷款账户的存款凭条原件、张某4及张某1向张某2贷款账户转账凭证原件予以证明。李某、张某3对上述证据的真实性予以认可,但主张存折存入的款项不能证明是田某存入,张某4、张某1向张某2账户转款,是张某2去世后,张某1用张某2在矿业的收益帮助张某2还款。审理中,田某针对其主张的首付款256 853元的支付及结清贷款时60 000元的现金给付,未向本院提供证据予以证明。李某、张某3针对其主张的张某2去世后,张某1系用张某2在矿业的收入帮助偿还贷款,亦未向本院提供证据予以证明。

 

  针对购房发票及相关手续原件为何在田某手中的问题,李某、张某3主张因张某2去世后,其后事是由作为兄长的张某1办理,故相关材料均由张某1保存。

 

  现田某诉至本院,以其与张某2存在借名买房的口头协议为由,要求李某、张某3将涉案房屋转移登记至其名下。李某、张某3以其答辩理由,不同意田某的诉讼请求。审理中,经田某申请,本院对涉案房屋采取了保全措施。

 

  三、法院判决

 

  驳回田某的诉讼请求。

 

  四、律师点评

 

  借名买房律师靳双权认为:

 

  当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外。在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。当事人约定一方以他人名义购买房屋,并将房屋登记在他人名下,借名人实际享有房屋权益,借名人依据合同约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的,可予支持。当事人一方提供证据证明其对房屋的购买确实存在出资关系,但不足以证明双方之间存在借名登记的约定,其主张确认房屋归其所有或要求登记人办理房屋所有权转移登记的,应不予支持。

 

  本案中,涉案房屋系由张某2签订合同购买,田某主张该房屋是其借用张某2的名义购买,其与张某2之间存在借名买房的口头协议,李某、张某3则否认张某2与田某之间存在借名买房的口头协议。在双方之间并无借名买房书面协议的情况下,田某应就其主张承担举证责任。田某虽然提供了购房发票原件、张某2贷款存折原件、张某2贷款账户存款凭证原件、其家人向张某2贷款账户的转款凭证、其一家实际居住涉案房屋办理手续及交纳费用的票据等证据,但田某提供的证据并不足以证明其支付了全部购房款,且考虑到双方的亲属关系,认为田某提供的证据尚不足以证明其与张某2之间就涉案房屋存在借名买房的约定,田某应承担举证不足的不利后果。田某要求李某、张某3协助办理涉案房屋产权转移登记的诉讼请求,证据不足,应不予支持。

 
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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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