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借名买房过程中出现错误保全造成的损失如何挽回?

来源:未知  作者:admin  时间:2019-03-08 14:56

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

 

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

 

  一、基本案情

 

  1、原告诉称

 

  刘某、朱某向提出诉讼请求:1.判决刘某甲将登记在其名下的涉诉房屋过户至刘某、朱某名下;2.本案诉讼费由刘某甲承担。事实和理由:刘某、朱某因购房需要与刘某甲商量以其名义购房,刘某甲同意。2009年5月23日,刘某、朱某以刘某甲名义购买了涉诉房屋,总价款1258544元。2012年12月21日,房屋所有权登记在刘某甲名下。刘某支付全部购房款并一直居住在该购买房屋。刘某甲于2018年2月15日向刘某、朱某出具书面声明,声明一切买卖此房的权利在刘某、朱某,其本人并未支付购房款。现刘某、朱某请求刘某甲办理房屋过户(刘某与朱某系夫妻关系,购房款以夫妻共同财产支出,购买房屋系夫妻共同财产),刘某甲不予配合。刘某、朱某与刘某甲形成合同关系,刘某甲不履行协助过户义务,故诉至法院。

 

  2、被告辩称

 

  刘某甲辩称:不同意刘某、朱某的诉讼请求。诉前刘某甲本人明确表示,这不是二原告真实意思表示,是姑姑想告他。刘某、朱某没有跟刘某甲商量过借名买房的问题。且起诉书中所说的刘某、朱某因购房需求,与刘某、朱某补充的事实矛盾。刘某甲的父亲原来开了一间烤肉店,购房的钱都是刘某甲父亲的钱,只是存在刘某、朱某名下。买房的时候二原告已经是事业单位退休人员,钱款来源均是刘某甲父亲。刘某甲的父亲因身体原因现在还有一个监护权的案子。刘某、朱某主要证据是声明,这里面说的涉诉房产如果要买卖需要跟二原告需要进行商讨,但并没有说房产归二原告所有。刘某、朱某所说的公证当时也没做,也并不是刘某甲的真实意思表示。购房款的交付的银行卡也是刘某甲的银行卡。

 

  二、法院查明

 

  朱某与刘某系夫妻关系,朱某系刘某乙、刘某丙、刘某的母亲,刘某甲系刘某丙之子。

 

  2009年5月23日,刘某甲与北京某房地产开发有限公司签订《商品房预售合同》,约定购买涉诉房屋,房款1358554元。合同签订后,刘某甲交付了房款,北京某房地产开发有限公司交付了房屋,现房屋登记在刘某甲名下。刘某、朱某提交了其手中持有的发票原件和刷卡记录、收据、银行凭证等,证明其代刘某甲支付房款1358554元,并代缴契税、印花税、公共维修基金、测绘费、物业费、燃气费等费用。现房屋由刘某、朱某实际居住。

 

  2018年2月15日,刘某甲出具《声明》,记载:本人刘某甲于今日声明因本人把房本存放于信贷公司,现自愿将本人名下某公司全部资料转交朱某与刘某保存,并告之目前汪某女士全部事情经过,让其担保,本人因按照合同还款日期提前还款,2018年6月具体事议详见信贷合同,2018年2月26日去公证处公证本人刘某甲没有权力独自,一切买卖此套产权力在刘某与朱某共同商讨,此房产刘某甲没有付款。

 

  刘某、朱某提交录音证明签署声明时刘某、朱某、刘某、刘某乙协商房屋过户的过程。录音中刘某甲表示“过户肯定过户,没问题。”“这个房子甭管谁赚的钱,谁掏的钱,到底掏没掏钱我都不关心,这个房子跟我没什么关系,我奶奶说要给谁就给谁。”“我还想说再拿那个房子做一个信贷,我那边房屋贷款批下来以后,我再把这个房子给我小姑过户去。”“加入这个事儿昨天你们没去,那相安无事,我到六月份也好,十二月份也好,我拿出来这个东西到时候我跟我小姑过户去。”“那就6月份把本提出来,想办法再借点钱,然后我再跟您过户去。”“这不是我的房子,不是我的名。”

 

  证人刘某出庭陈述称她是刘某甲的小姑,刘某、朱某多次和她打电话让她回国买这个房子,但是当时她在日本时间紧张,来不及回来办手续,刘某、朱某年纪也大了,太麻烦不会弄,所以借刘某甲的名字用一下给刘某买这个房子,让他去办理,当时他还是学生,他还写了一个条子,说自己没有出资,这个条子放在房产证里,但是后来他给拿走了,刘某、朱某买的房子是给她的,现在她不要这套房子了,想把这套房子给刘某、朱某,登记到刘某、朱某名下,刘某没有直接和刘某甲沟通过买房这个事情。

 

  庭审中,刘某、朱某表示当时是为了给刘某买房,但刘某不方便回国,所以当时和刘某甲说要给刘某买房,让刘某甲代签一下,刘某、朱某自己因为年纪大了,去办理手续太复杂,不会弄,买房后装修、居住都是刘某、朱某二人,且房产证之前也一直在刘某、朱某处,后被刘某甲换了一个假房本。

 

  现涉案房屋已经被案外人进行了抵押登记。

 

  三、法院判决

 

  驳回原告刘某、原告朱某的全部诉讼请求。

 

  四、律师点评

 

  房产律师靳双权认为:

 

  当法律关系存在的当事人,应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任。刘某、朱某就其与刘某甲存在借名买房合同法律关系起诉,应当就存在该法律关系进行举证。刘某与朱某系夫妻关系,购房款以夫妻共同财产支出,购买房屋系夫妻共同财产,刘某、朱某已经提交充分证据证明涉案房屋由刘某、朱某出资并实际居住使用,刘某、朱某提交了其手中持有的发票原件和刷卡记录、收据、银行凭证等,证明其代刘某甲支付房款1358554元,并代缴契税、印花税、公共维修基金、测绘费、物业费、燃气费等费用。现房屋由刘某、朱某实际居住,且刘某甲出具《声明》中明确表示,“一切买卖此套产权力在刘某与朱某共同商讨,此房产刘某甲没有付款。”并在录音中表示,“这个房子跟我没什么关系,我奶奶说要给谁就给谁。”“我那边房屋贷款批下来以后,我再把这个房子给我小姑过户去。”“这不是我的房子,不是我的名。”刘某甲称房屋系其父亲出资为其购买,但未提交证据证明,刘某、朱某表示当时是为了给刘某买房,但刘某不方便回国,所以当时和刘某甲说要给刘某买房,让刘某甲代签一下,刘某、朱某自己因为年纪大了,去办理手续太复杂,不会弄,买房后装修、居住都是刘某、朱某二人,且房产证之前也一直在刘某、朱某处,后被刘某甲换了一个假房本,对《声明》和录音中的表述也未做出合理解释,也未到庭说明情况,故对刘某甲的抗辩意见不予采纳。故认为,根据庭审查明的情况,足以证明双方存在借名登记意思表示,可以确认刘某、朱某与刘某甲在购买涉案房屋时系借名买房合同法律关系。但现因房屋进行了抵押登记,刘某、朱某要求过户,权利行使存在客观障碍,故不予支持。刘某、朱某待与抵押权人解决抵押问题,可再行主张过户。

 
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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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