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在涉诉房屋问题中的口头协议是否存在法律效力?

来源:未知  作者:admin  时间:2019-03-08 14:50

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

 

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

 

  一、基本案情

 

  1、原告诉称

 

  甘肃某公司诉称:2001年我公司购买简称涉案房屋,建筑面积201.20平方米,总价款2012699元,首付款612699元由我公司直接支付给房地产公司,其余购房款140万元采取银行个人抵押贷款的方式支付。购房时,王某之夫周某任我公司党委书记兼总经理职务,为方便办理购房手续,《商品房买卖合同》、《购房贷款合同》均以王某名义办理,房屋所有权人登记在王某名下。后我公司按月将购房贷款打入王某名下支付按揭贷款的银行卡内,由银行直接扣划。公共维修基金、契税及取暖费、物业费等相关费用也由我公司支付。2011年8月8日,我公司与周某签订《房屋买卖合同》,约定周某向我公司购买涉案房屋,成交价格为610万元,2011年9月31日之前付款310万元,2013年8月31日付款300万元;我公司将涉案房屋钥匙、产权证、土地使用权证交给周某使用管理;周某未按本合同规定的付款方式付款,每逾期一日按照逾期金额的1‰支付违约金,逾期达一个月以上的,即视为乙方不履行合同。合同签订后,我公司按约定履行了义务。2012年2月,因周某资金困难,双方又签订《房屋买卖合同补充协议》,约定双方签订涉案房屋买卖合同时,该房屋所有权归我公司所有;经双方协商,周某负责支付购房款陆佰壹拾万元整(包含应付的购房贷款人民币陆拾柒万元),周某实际向我公司支付购房款543万元,应于2012年12月20日前一次性付清。如未按补充协议约定的付款时间、金额,及时、足额付清购房款,周某应按《房屋买卖合同》约定的逾期付款违约责任承担法律后果。涉案房屋系王某、周某夫妻共同财产,购房款理应成为夫妻共同债务。补充协议签订后,周某至今未付购房款。在本案诉讼中,周某去世,故我公司起诉要求王某及周某的子女周某丙、周某乙、王某甲向我公司支付购房款543万元,给付逾期付款违约金自2012年12月21日计算到一审判决下发时止,本案诉讼费由四被告负担。

 

  2、被告辩称

 

  王某辩称,2001年10月6日我与北京某房地产公司签订《商品房买卖合同》购买涉案房屋,并取得产权证,涉案房屋应归我所有。甘肃某公司不是房屋所有权人,无权与周某签订合同,将房屋出售给周某。现周某已去世,《房屋买卖合同》及补充协议中的“周某”签名无法确定真实性,补充协议也没有骑缝章,此事我也并不知情。甘肃某公司虽替我垫付了购房款及住宅维修基金等款项,但并未与我签订借名买房协议,所以甘肃某公司不能以涉案房屋卖方的身份向我主张所谓的“售房款”,故不同意甘肃某公司诉讼请求。

 

  二、法院查明

 

  王某、周某系夫妻关系,1995年起周某担任甘肃某公司的要职,王某系该单位职工。2001年10月6日王某与北京某房地产公司签订《商品房买卖合同》,约定王某购买涉案房屋,购房款2012699元。双方在附件5中约定:签署订购单时,每单位缴付定金25000元;于2001年10月6日前缴付楼款10%。即人民币201269.9元;于2001年11月6日前缴付楼款人民币386429元;余款1400000元由王某以向甲方指定的银行申办取得按揭贷款方式支付。王某须于2001年10月30日前申办按揭贷款所需的全部文件备妥并提交至银行指定的律师楼,同时与之办理申办手续。2001年11月26日王某作为借款人与贷款人招商银行北京分行、保证人北京某房地产公司签订了《招商银行北京分行个人住房抵押贷款合同》,贷款金额140万元,贷款期限180个月,从2001年11月26日到2016年11月26日。上述合同签订后,甘肃某公司交纳了购房首付款612699元,并偿还涉案房屋的贷款至2011年7月,偿还贷款本息共计1318854.83元,剩余贷款本金632927.28元未付,并交纳物业费、供暖费等费用。王某于2004年7月30日取得涉案房屋的所有权证书。2012年2月2日王某与案外人范某签订《存量房屋买卖合同》,王某将涉案房屋出卖给范某,合同约定成交价格为521万元。王某已将剩余购房贷款还清,现涉案房屋所有权登记在范某名下。

 

  庭审中,甘肃某公司认为该公司系诉争房屋的实际所有权人,要求偿还购房款543万元,并给付违约金,为此其提供《房屋买卖合同》及补充协议、收条各一份。其中签订日期为2011年8月8日的《房屋买卖合同》中载明:涉案房屋,房屋建筑面积201.19平方米;双方商定成交价格为人民币陆佰壹拾万元整;甘肃某公司将房屋钥匙、产权证、土地使用证交付给乙方使用和管理;周某未按本合同规定的付款方式付款,每逾期一日,按照逾期金额的1‰支付违约金,逾期达一个月以上的,即视为周某不履行合同,甘肃某公司有权解除合同,并向甘肃某公司支付购房款3%违约金;同日收条内容为:“补充协议中约定:双方签订诉争房屋买卖合同时,该房屋所有权归甘肃某公司所有,房屋所有权证及土地所有权在王某名下。周某负责支付购房款陆佰壹拾万元整(含周某应付的房贷款人民币陆拾柒万元整),周某实际应向甘肃某公司付款人民币543万元,应于2012年12月20日前一次性付清。补充协议签订日期为2012年,未注明具体日期。王某表示对此并不知情,且对上述三份证据中“周某”签字的真实性不予认可,并认为自己系房屋所有权人,甘肃某公司无权与周某就诉争房屋签订买卖合同,经释明,王某对上述三份证据签名的真伪不申请笔迹鉴定。

 

  于2013年4月19日受理甘肃某公司诉周某、王某房屋买卖合同纠纷一案,经查2013年4月9日周某因病去世,故依法追加周某与王某所生之女王某甲、周某与前妻所生之子周某乙、之女周某丙为被告。王某甲、周某乙、周某丙经合法传唤,无正当理由,未到庭应诉。

 

  上述事实,有双方当事人陈述及房屋买卖合同、补充协议、商品房买卖合同、招商银行北京分行个人住房抵押贷款合同、付款凭证、干部任免呈报表、房屋所有权证复印件、死亡通知单、结婚证等证据以及开庭笔录等在案佐证。

 

  三、法院判决

 

  驳回甘肃某盐化工业集团有限责任公司全部诉讼请求。

 

  四、律师点评

 

  借名买房律师靳双权认为:

 

  根据我国民事诉讼法的规定,当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。周某丙、周某乙、王某甲经合法传唤,无正当理由拒不出庭应诉,视为其放弃了答辩和质证的权利。诉争房屋自2001年购买时起即登记在王某名下,双方未签订借名购房协议。因周某去世,现甘肃某公司提供的《房屋买卖协议》及补充协议的真实性无法确认,且其不能提供证据证明王某对此事知情。在与王某对诉争房屋所有权归属存有争议的情形下,甘肃某公司径行以其与“周某”个人签订的买卖协议内容要求王某给付卖房款543万元及违约金,无事实及法律依据,故对上述主张不予支持。甘肃某公司交纳了购房首付款612699元,并偿还涉案房屋的贷款至2011年7月,偿还贷款本息共计1318854.83元,剩余贷款本金632927.28元未付,并交纳物业费、供暖费等费用。王某于2004年7月30日取得涉案房屋的所有权证书。2012年2月2日王某与案外人范某签订《存量房屋买卖合同》,王某将涉案房屋出卖给范某,合同约定成交价格为521万元。王某已将剩余购房贷款还清,现涉案房屋所有权登记在范某名下。王某认可购房时甘肃某公司交纳了购房首付款及相关的费用,并偿还了大部分贷款,其提出可能系甘肃某公司给职工的福利待遇,就此王某未能提供相关证据,甘肃某公司无权与周某就诉争房屋签订买卖合同,经释明,王某对上述三份证据签名的真伪不申请笔迹鉴定,故对此主张不予采信。甘肃某公司是否有权出卖诉争房屋或购房款的偿还问题,应在诉争房屋权属明确的前提下进行,诉争房屋的权属争议与本案不属同一法律关系,甘肃某公司可另行解决。

 
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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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