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借名买房律师靳双权:借名购买经济适用房的合同效力如何

来源:未知  作者:admin  时间:2019-03-07 18:20

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以上当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)

  一、原告诉称

  原告安先生起诉称:2008年7月25日我购买被告所有的甲市乙区XX街道东区XX小区9栋805号房屋。合同约定我向被告支付购房首付款98970元,及房屋交易环节的税费11786元,由我偿还被告银行贷款19万元。合同签订后,我入住诉争房屋,且一直按月偿还银行贷款至今。签订合同后,我多次要求被告尽快配合归还银行贷款,但被告一直拒绝配合。故请求法院判令:1、请求判令被告配合我到贷款银行K银行办理房屋贷款的还清手续(我将剩余款项支付给银行,被告配合提前一次性还贷并办理抵押解押手续);2、请求判令被告配合我办理房屋产权转移登记手续;3、本案诉讼费由被告承担。

  二、被告辩称

  被告夏女士答辩称:付款协议不是房屋买卖合同,我和原告之间不存在房屋买卖合同关系。原告没有向我支付房款,付款协议不符合房屋买卖合同基本要件。我与原告是朋友,原告以我名义购买经济适用房,我当时没有筹集资金购买涉案房屋。原告和我协商以我名义购买经济适用房,2008年原告为取得经济适用房所有权,要求我与原告签订付款协议。协议内容印证了原告借我之名购买经济适用房,原告借用我之名与开发商签订合同。原告不是甲市户籍,原告以我之名购买经济适用房违反法律规定。原告和我是委托合同关系,付款协议是合法形势掩盖非法目的合同,应该认定无效。诉争房屋登记在我名下,应该认定为我的房屋。请所以请求法院驳回原告的诉讼请求。同时请求法院判令:1、请求判令我与原告2008年7月25日签订的付款协议无效,请求判令原告腾退诉争房屋;2、请求判令原告支付由于侵权给我造成的无处可住造成的损失5万元;3、请求判令本诉及反诉诉讼费由反诉我承担。

  三、法院查明

  位于甲市乙区东区XX小区9栋805号的房屋所有权人登记为夏女士,该房屋为经济适用住房,2007年7月3日缴纳契税。2004年10月10日,夏女士与甲市Z房地产开发有限公司签订商品房买卖合同,载明:夏女士购买甲市乙区东区XX小区9栋805号房屋,总价288970元。该合同附件五载明:买受人于签约之日向出卖人支付房款98970元,其余房款19万元通过银行按揭支付给出卖人。房款结算及缴费明细表载明实际房款为288935元,开发商转交公共维修基金、契税、房产证印花税、综合地价款、有线电视网络入户费、产权代办费、首付款98970元,共计11786元。

  安先生与夏女士为朋友关系。夏女士称当初自己有资格购买经济适用住房,2004年安先生找到夏女士,要以夏女士名义,由安先生实际出资购买诉争经济适用住房,首付款等11万余元为安先生交纳,剩余贷款自2004年一直由安先生每月偿还1500元,贷款存折及银行卡自2004年给付安先生。2006年交房后,2007年安先生居住诉争房屋至今。安先生与夏女士为借名买房关系。安先生称夏女士2004年购买诉争房屋的首付款等费用11万余元是夏女士向安先生所借。后夏女士多次向安先生借款,其中包括房屋装修款、安先生给付夏女士的汇款、2004年至2006年房屋贷款等,安先生每月借给夏女士1500元用以偿还房屋贷款。双方形成很多债权债务关系,安先生给付夏女士现金,夏女士未出具过借条。2008年双方协商以债权债务关系作为购买诉争房屋对价款,从而签订付款协议。安先生自2008年9月居住诉争房屋,并取得贷款存折及银行卡,现安先生每月偿还贷款1500元,已偿还了约10万元贷款。

  2008年7月25日,夏女士(甲方)与安先生(乙方)签订付款协议,载明:为明确双方购买房屋付款行为的权利义务,甲乙双方本着诚实信用的原则,并根据有关法律法规,制定本协议,以资共同遵守。第一条:以甲方名义购买的位于甲市乙区东区XX小区9栋805号的房屋一套,建筑面积68.58平方米(套内),价款288970元,该房屋的实际出资人为乙方。第二条:乙方出资包括(但不限于)购买该房屋的首付款98970元,贷款额度190000元及由开发商甲市Z房地产开发有限公司转交的含(公共维修基金、契税、综合地价款、优先电视网络入户、产权代办费)等费用计11786元,甲方承诺上述款项由乙方支付。第三条:甲方承认自本协议签订之日后的银行贷款也有乙方支付。甲方积极配合乙方还银行贷款。第四条:因甲方对上述房屋没有实际出资,甲方不得对该房产主张任何权利,该房产的一切支配权由乙方拥有。能办理过户手续时,甲方应无条件将该房产过户给乙方。第五条:甲方违约,或不积极配合乙方办理各种权证手续,应承担违约责任,除全部退还乙方为该房产所支付的各项费用外,还应赔偿不低于15%乙方出资额的损失。

  夏女士的偿还贷款存折及银行卡现均在安先生处。安先生提供的银行凭单载明2008年5月7日夏女士户内存入2万元,安先生称此可证实其将房屋首付款支付夏女士。夏女士否认安先生曾于2008年支付夏女士首付款,称存折及银行卡均在安先生处,夏女士实际上也无法取得钱款。

  另查,诉争房屋以每平方米1.5万元以上价格进行交易,诉争房屋交易管理部门对诉争经济适用住房才会放弃优先回购权。目前并无实际回购程序及资金。

  四、法院判决

  1、安先生于本判决生效后七日内将甲市乙区东区XX小区9栋805号的房屋抵押贷款偿还完毕;

  2、夏女士于安先生执行完毕上述主文第一项后七日内协助配合安先生至房屋交易管理部门注销解除甲市乙区东区XX小区9栋805号房屋的抵押登记;

  3、夏女士于安先生执行完毕上述主文第一项后七日内协助配合安先生至房屋交易管理部门将甲市乙区东区XX小区9栋805号房屋所有权过户登记至安先生名下;

  4、驳回夏女士的反诉请求。

  五、律师点评

  房产律师靳双权分析认为:经济适用住房指政府提供政策优惠,限定套型面积和销售价格,按照合理标准建设,面向城市低收入住房困难家庭供应,具有保障性质的政策性住房。借名买房实质上是涉及购房资格的交易。借名购买的房屋仅仅是限制流通物,并非禁止流通物。借名买房可以是书面协议形式,也可以是口头协议形式。具体至本案中,综合房屋实际出资情况、房屋占有使用情况、购房票据及所有权证书持有状态等方面,依据双方签订的付款协议,以及被告的自认及对于双方合同关系的解释,可以认定原、被告之间自2004年即存在借名买房关系,付款协议具有借名买房性质。现被告原购房合同签订及双方借名买房关系均形成于2008年4月11日前,双方明确约定在限制上市交易期届满后再办理房屋所有权转移登记,且被告并非系采用摇号方式取得经济适用住房的购房资格。诉争房屋虽性质为经济适用住房,但其所有权证书取得及契税缴纳至今均已满五年,诉争房屋所在的房屋交易管理部门对于诉争房屋的上市交易及回购等事项并未提出明确意见,此应视为其对相应权利的放弃。因此庭审辩论终结前诉争房屋已经取得上市交易条件。现原告明确表示同意一次性偿还贷款,双方约定的过户期限和条件已经具备,故对于原告请求被告配合办理抵押解除注销手续即房屋过户手续的诉讼请求依法予以支持。被告请求确认付款协议无效,请求被告腾退房屋并赔偿损失的反诉请求,并无事实及法律问题,故不予支持。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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