借名买房法律咨询电话

卓越的律师团队丰富的办案经验致力于为客户提供最佳法律解决方案

您所在位置:首页 > 借名买房新闻资讯 >

借名买房律师靳双权解析在涉诉房屋问题中的口头协议是否存在法律效力?

来源:未知  作者:admin  时间:2019-03-07 17:31

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

 

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

 

  一、基本案情

 

  1、原告诉称

 

  王某诉称:判令王某协助我将涉诉房屋转移登记至我名下。事实和理由:2009年,我借用王某的名义购买涉诉房屋,全部房款均由我支付。2013年11月30日,我与王某签订《代购房屋协议》,对相关内容进行了书面约定。王某承诺随时将房屋过户至我名下,但近日我要求王某办理过户事宜,其总是以各种理由推脱。

 

  2、被告辩称

 

  王某提交书面答辩状称:王某借用我名义购买涉案房屋属实。我是王某前妻王某甲的表哥。2009年底,王某因涉嫌刑事案件被羁押于看守所,在此期间王某将离婚财产358万元由其前妻王某甲交付给我,委托我购买涉案房屋。王某解除羁押后,于2013年11月30日与我就之前的借名买房口头协议补签《代购房屋协议》,该协议约定王某根据自身情况将涉案房屋转卖或者更名自身名下、出租或赠予第三人、抵押时,我应当予以协助办理相关手续。2014年后,王某几次要求我将该房屋过户至其名下,但当时,因涉案房屋已抵押给某银行总行营业部,致使无法办理过户续。2015年底,王某诉至贵院,要求我协助其办理房屋过户手续。我于2017年2月向北京市人民法院提起诉讼,要求法院判令某银行总行营业部协助办理涉案房屋的解除抵押手续。2017年7月27日,北京市人民法院作出民事判决书,判令某银行总行营业部协助我注销涉案房屋在项下所设立的最高额抵押登记。2017年10月26日,北京市第二中级人民法院作出民事判决书,维持了一审判决。上述两份判决目前均已生效。2017年11月16日,我向北京市人民法院提交《强制执行申请书》,申请北京市人民法院对生效的民事判决予以强制执行。因涉案房屋的抵押已被北京市人民法院判令解除,根据《代购房屋协议》的约定,王某实际享有涉案房屋的权益,并且目前实际支配该房屋,我同意履行双方在《代购房屋协议》中的约定,同意将涉案房屋过户到王某名下。

 

  某银行总行营业部述称:我行与王某办理贷款时,与王某签订了授信抵押借款合同并发放了贷款。发放贷款是基于王某名下的涉案房屋,王某有偿还贷款的能力,且办理了抵押登记,根据物权法的规定,我行依据善意取得制度构成善意第三人。在办理第二笔贷款的时候,王某为了节省抵押费用,没有办理抵押登记,故未办理抵押登记的责任应由王某承担。涉案房屋的相关手续都是以王某的名义办理,王某与王某原为亲属关系,存在事实上的利害关系,故王某的诉求缺乏事实依据,现王某违约不能按期履行还款义务,基于此王某要求办理涉案房屋的过户手续,不能排除王某与王某之间存在串通、转移财产的行为,进而损害我行的利益。综上,不同意王某的全部诉讼请求。

 

  二、法院查明

 

  2011年2月16日,王某与案外人杨璐办理了涉案房屋的权属转移手续,房屋登记至王某名下,该房屋建筑面积252.31平方米。2013年11月30日,王某作为甲方与王某作为乙方签订《代购房屋协议》,约定甲方和乙方在平等、自愿、公平、协商一致的基础上就乙方委托甲方购买房屋的相关事宜达成如下协议:第一条基本情况,该购房屋,建筑面积252.31平方米。第二条权属确认及相关事宜。1、本协议的甲乙双方系朋友关系,因2009年期间,乙方因客观原因不能亲自办理购房事宜,乙方委托甲方并以甲方名义进行购买上述房屋,甲方同意接受乙方委托并以甲方自己的名义购买上述房屋,该房屋产权双方确认系乙方所有。2、购买该房屋的所需资金以及所产生的相关费、税均是由乙方安排筹措支付,甲方没有支付购买该房屋所产生的任何费用,乙方享有该房屋的所有权、使用权、收益权、处置权和抵押权。甲方不享有该房屋的所有权、使用权、收益权、处置权和抵押权。3、该房屋的物业及相关产生的费用,但不限于水、电、燃气等产生费用,全部由乙方实际支付或由乙方委托甲方支付。甲方不承担上述事项发生的费用。4、甲方必须确保在本协议签订时未将房屋出卖或抵押给第三人。如果甲方出让或抵押给第三人,除应当将所得款项交付乙方外,并赔偿乙方的违约金,违约金按照该房屋当时购房总款的2倍支付。第三条房屋的交付、过户。该房屋产权证已办理在甲方名下。乙方根据自身情况将该房屋转卖或者更名为自身名下、出租或赠与第三人、抵押时,甲方应当予以协助办理相关手续,在本协议签订之日甲方同时给乙方签署对该房屋处置的《全委托书》。第四条甲方的权利。考虑到甲方代购该房屋所付出的时间、精力等因素,乙方每年应向甲方支付1万元。第五条其他条款。因本协议是对2009年11月份前后甲乙双方关于代购上述房屋口头协议的文字表述,是对当时的口头协议的进一步确认。当日,王某向王某出具委托书,载明鉴于王某受王某委托,代购涉案房屋,王某工作繁忙且家住外地,现特全权委托涉案房屋的实际持有人王某代为办理与该房屋有关的一切事项。一、出售、出租上述房屋,与买方、租方签订上述房屋的买卖、租赁合同……。2013年11月30日,王某还出具内容为“由本人借名为王某代为购买的涉诉房屋所有购房款及相关税费全部由王某出资,共计叁佰伍拾捌万元(¥3580000.00元)全部结清,互不相欠。特立此据”的证明。

 

  2014年5月23日,王某与某银行总行营业部签订合同,抵押合同约定王某同意以涉案房屋作为抵押物,在约定的授信期限和最高额度内为某银行总行营业部在授信协议项下对王某所享有的债权提供最高额抵押担保。随后,某银行总行营业部以涉案房屋为抵押房产,于2014年6月5日取得房屋他项权证,该证书载明他项权利种类为最高额抵押,债权数额为480万元。2017年,王某起诉某银行总行营业部至北京市人民法院,请求判令某银行总行营业部办理涉案房屋的抵押解除手续,该院于2017年7月27日作出民事判决书,判决某银行总行营业部于判决生效之日起十日内协助王某注销涉案房屋在合同《项下所设立的最高额抵押登记。某银行总行营业部不服判决,向北京市第二中级人民法院提起上诉,该院于2017年10月26日作出民事判决书,判决驳回上诉,维持原判。

 

  王某称2009年其因犯罪被羁押,故借用王某名义购房,房款均系其支付,为此王某提交了如下证据:

 

  1.王某与王某甲的结婚证、离婚证、离婚协议书。离婚协议书载明男方拥有某房屋。

 

  2.王某甲出售某房屋的买卖合同、契税完税证、房款发票、定金收据、房款收据、转账凭证。上述证据载明王某甲出售某房屋,房屋总价款357.5万元。收款收据及转账凭证载明王某甲于2009年10月至2010年1月期间共计收到买受人支付的房款357.5万元。

 

  3.王某与杨璐就涉案房屋于2009年11月19日签订的买卖定金协议书、补充协议、杨璐出具的收条以及转账凭证。买卖定金协议及补充协议载明涉案房屋总价款360万元。转账凭证载明王某甲于2009年12月4日向王某转账85万元,当日王某向杨璐指定的收款人转账85万元。2010年7月14日,王某甲向杨璐转账182万元。王某甲于2010年8月15日向王某转账30万元。

 

  4.王某的释放证明,载明王某于2013年10月25日释放。

 

  某银行总行营业部认可前述证据的真实性,但提出王某甲出卖的系其自己房屋,与王某无关,购买涉案房屋的相关证据均显示系王某自己购买房屋,且从证据上看,房款也并非王某支付。

 

  经询,王某称王某已向北京市人民法院申请强制执行,要求某银行总行营业部注销抵押登记。某银行总行营业部称其已出具了解押材料,但王某一直未前去领取。

 

  另,本案审理过程中,王某申请查封涉案房屋,我院采取了保全措施,查封了涉案房屋,保全期限自2016年4月5日至2019年4月4日。

 

  三、法院判决

 

  王某于本判决生效后十日内协助王某将涉诉房屋转移登记至王某名下。

 

  四、律师点评

 

  借名买房律师靳双权认为:

 

  当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外。在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。某银行总行营业部虽称王某与王某之间存在串通可能,侵犯其合法权益,但未能提供相应证据予以证明,实难采信。本案中,根据在案证据可以证明王某为购买涉案房屋支出了相应款项,王某也书面确认涉案房屋的款项均系王某支付,且王某就借用王某名义购买房屋予以了合理解释且提供了相应证据佐证,故认为王某与王某签订的《代购房协议》系双方真实意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定,亦不存在其他应予无效的法定情形,1、本协议的甲乙双方系朋友关系,因2009年期间,乙方因客观原因不能亲自办理购房事宜,乙方委托甲方并以甲方名义进行购买上述房屋,甲方同意接受乙方委托并以甲方自己的名义购买上述房屋,该房屋产权双方确认系乙方所有。2、购买该房屋的所需资金以及所产生的相关费、税均是由乙方安排筹措支付,甲方没有支付购买该房屋所产生的任何费用,乙方享有该房屋的所有权、使用权、收益权、处置权和抵押权。甲方不享有该房屋的所有权、使用权、收益权、处置权和抵押权。3、该房屋的物业及相关产生的费用,但不限于水、电、燃气等产生费用,全部由乙方实际支付或由乙方委托甲方支付。甲方不承担上述事项发生的费用。4、甲方必须确保在本协议签订时未将房屋出卖或抵押给第三人。如果甲方出让或抵押给第三人,除应当将所得款项交付乙方外,并赔偿乙方的违约金,违约金按照该房屋当时购房总款的2倍支付。应认定为合法有效。法院生效判决已判决某银行总行营业部注销涉案房屋的最高额抵押登记,故现王某要求王某办理涉案房屋权属转移登记手续,有合同依据且不存在履行障碍,故对王某的诉讼请求予以支持。

 
分享到:

上一篇:如何确定双方当事人的房屋所有权?

下一篇:房产纠纷律师:借名购买经济适用房5年后的合同效力认定



律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

  • 法律咨询
  • 法律咨询
  • 法律咨询