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如何确定双方当事人的房屋所有权?

来源:未知  作者:admin  时间:2019-03-07 17:25

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

 

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

 

  一、基本案情

 

  1、原告诉称

 

  王某诉称:原告与被告丁某原系同事关系。2002年底,因原告不具有北京市经济适用房购房资格,遂与丁某口头商定,由原告出资以丁某的名义购买涉诉房屋,待满足上市交易条件后,丁某将房屋过户给原告或指定的人。此后丁某出面签订了商品房买卖合同,并以自己的名义向银行申请了按揭贷款。而原告支付了某号房的首付款,并偿还了全部银行按揭贷款。自开发商2003年交房至2014年10月底,某号房一直由原告实际居住使用,原告对该房也进行了多次装修。在此期间,原告多次要求被告丁某办理房屋过户手续,但均被以各种理由拒绝。2014年1月,被告丁某在原告毫不知情的情况下,采取先挂失原告手中的房屋所有权证再补办新房产证的方式偷偷将某号房屋卖给被告史某。被告史某持新房产证上门要求腾房时原告才知房屋已经被卖掉。某号房现在由原告居住使用至2014年10月27日(被逼搬出)。二被告的行为违背了诚信原则,使原告遭受了巨大的经济损失。被告史某买房时从没有看过房,不符合交易习惯。史某在没有与丁某办理房屋交接手续的情况下在2014年10月1日带人撬开某房的门锁,企图强占该房屋。原告家中有人休息,经报警后民警告知被告史某该房由原告实际拥有并居住,在法院确权前仍由原告居住,并警告被告史某不得无礼骚扰。但在10月19日,被告史某指使一伙人以流氓手段砸毁某号房的电表开关,致使原告一家无法用电。被告史某在25号召集二三十人围攻原告家守在门口的亲戚朋友,用气焊枪切割毁某号房的户门,并侮辱谩骂原告及家人,威胁原告一家必须在10月30日前搬离,否则将使用暴力打开房门清空屋内物品。原告一家只能忍辱在短短几天之内联系租房,搬离由原告全资购买并居住了十几年的家。被告丁某明知自己没有出钱购买某房又不与原告协商的情况下转卖此房,具有主观恶意。二被告有十分明显的恶意串通之嫌。故请求法院判决:1、二被告承担因逼迫原告搬出上述房屋所产生的费用包括:(1)、破坏门锁换锁费用610元;(2)、侵占原告预存的电费518.9元;(3)、原告预付的2014-2015年度的暖气费3257.17元;(4)、原告预付的物业费217.58元;(5)、因电表被砸无法用电而购买的蓄电池、逆变器,充电机840元;(6)、搬家费3000元;(7)、电视拆装费100元,空调拆装费1000元;(8)、租房损失每月7000元,从2014年10月27日至本案判决生效之日止;2、被告承担本案全部诉讼费用。

 

  2、被告辩称

 

  丁某辩称:不同意原告诉讼请求,请求法院驳回。涉诉房屋原所有权登记在答辩人名下。当时购买该房屋是由答辩人出资,并非被答辩人主张的借名买房。2013年8月27日,答辩人与被答辩人双方签订一份协议书,第四项约定答辩人在2014年8月31日前按某号房屋的市价给被答辩人支付对等价款,或按此房屋面积给被答辩人另购买一套。该条款的约定目的是在合伙开设公司内股权上的一种增资,与涉案房屋没有关系。答辩人向被答辩人支付诉争房屋价格的对价,该房屋归答辩人所有。2014年,答辩人与被答辩人因诉争房屋产生纠纷诉至法院。法院审理判决答辩人向被答辩人支付诉争房屋折价款2437735元,装修损失100000元,现在该判决已经生效。2014年10月30日,被答辩人以确认合同无效为由起诉答辩人要求确认答辩人与本案另一被告所签署的房屋买卖合同无效。北京市一中院认为涉案房屋的买卖已经与被答辩人没有关系。通过上述事实答辩人认为,不管在涉案房屋购买时被答辩人是否构成借名买房。在答辩人与被答辩人于2013年8月27日签订《协议书》,且被答辩人依据该《协议书》主张的权利得到保障后,被答辩人已经与该房没有利害关系。被答辩人此后仍居住在该房屋内,也无事实和法律依据,应属无权占有。答辩人作为该房屋的所有权人,有权处分该涉案房屋。史某在购买该房后,有权要求被答辩人搬出,而且也预留了合理的搬出时间。因此,被答辩人与诉争房屋已经没有利害关系,其诉讼请求应当驳回。

 

  史某辩称:涉案房屋是我从丁某处购得。我已经按照市价支付丁某购房款,同时也取得了房屋所有权,交易程序合法有效。对于涉案房屋在丁某和被答辩人之间是否存在纠纷,答辩人不清楚。答辩人听丁某说居住人是他的朋友,随时可以要求搬出。答辩人去涉诉房屋时,被答辩人王某不搬离房屋,却未拿出其合法居住的证据。经过多次交涉,被答辩人还是不搬出,并找来三无人员阻挠答辩人进入该房屋,所以答辩人才更换了门锁及相关设施。答辩人认为其行使所有权的权利完全正当,被答辩人拒不搬出是违法的。此事经过派出所处理,民警当场告知王某的代理人应该搬离涉案房屋。但王某的代理人认为,公安民警应当维护社会秩序,故要求民警制止答辩人的行为。但民警答复,答辩人作为涉案房屋合法所有权人,拥有占有、使用、收益、处分房屋的权利,答辩人的行为合法。物权法第一百一十五条规定,主物转让的,从物随主物转让。既然涉案房屋转移至答辩人处,那么该房屋的门锁、窗户、装修、电表、水表等一切附属物的所有权均归史某享有。因此答辩人是否更换门锁,拆除电表均是行使所有权的行为,是合理合法的。被答辩人王某应当搬离涉诉房屋。在这种局面下,王某才同意搬出,并向答辩人保证五天搬离。被答辩人如约搬离涉案房屋,但是却对房屋进行了破坏性拆除,并将卫生间用水泥砌墙的形式砌了起来。被答辩人王某在收到史某搬离的通知后,长达两个月无任何法律依据地占有使用涉案房屋,给答辩人造成了巨大的经济和精神损失,应当承担法律责任。综上请求法院驳回原告的诉讼请求。

 

  二、法院查明

 

  诉争房屋原登记所有权人为被告丁某。该处房屋的实际出资人为原告王某。诉争房屋在交付使用后,一直由原告王某实际占有使用。后原告王某与被告丁某因为诉争房屋的归属问题产生争议。2014年9月29日,被告丁某与被告史某签订《存量房屋买卖合同》(网络签约)。该合同约定被告丁某将诉争房屋出卖给史某。同日,诉争房屋所有权人由丁某变更为史某。2014年11月,王某起诉丁某,要求赔偿购房损失和装修损失。我院在2015年4月16日一审判决被告丁某给付原告王某购房折价款2437735元、装修损失10万元。后被告丁某不服提起上诉,北京市第一中级人民法院判决维持一审判决内容。

 

  2014年10月1日,被告史某以自己是诉争房屋所有权人为由,到诉争房屋强行要求原告王某及家人搬离。在此过程中,被告史某未与原告王某协商就将原有门锁撬开,更换新锁。原告王某又找到开锁公司将被告史某安装锁拆除又更换新锁。原告王某为此花费610元。当日双方对房屋权属发生争执,但并未达成一致意见。10月19日,被告史某派人到诉争房屋处继续逼迫原告王某腾房并将电表砸坏。当日,原告王某预存的电费余额为518.9元。原告王某于10月23日购买蓄电池照明。庭审过程中,原告王某出具收据价格为840元。10月25日,被告史某又派人采用切割房门的方式逼迫原告王某搬离诉争房屋。后双方达成一致意见,原告王某在五日内搬离。10月27日,原告王某搬离诉争房屋。原告王某提交收据证明其搬家花费搬家费3000元、空调移机拆装费1000元、电视拆装费100元。另查,原告王某曾交纳2014-2015年度供暖费3257.17元、2014全年物业费等共1305.48元。

 

  上述事实,有民事裁定书、民事判决书、房屋所有权证、《存量房屋买卖合同》、供暖费发票、物业费发票、蓄电池收据、开锁维修服务工作单、空调移机及搬家费收据、用电明细及原被告当事人庭审陈述在案佐证。

 

  三、法院判决

 

  1、被告史某于本判决书生效之日起七日内赔偿原告王某换锁费六百一十元、预存电费五百一十八元九角、暖气费三千二百五十七元一角七分、物业费二百一十七元五角八分、蓄电池一百元,以上共计四千七百零三元六角五分。

 

  2、驳回原告王某的其他诉讼请求。

 

  四、律师点评

 

  房产律师靳双权认为:

 

  行为人因过错侵害他人民事权益的,应当承担侵权责任。被告史某作为诉争房屋的新所有权人,其要求原告王某从诉争房屋搬出的请求有合法理由,原告王某应当从诉争房屋内搬出。但是当双方对诉争房屋的产权存在争议时,应通过理性协商或诉讼的途径解决。被告史某采用暴力威逼的方式解决争端,行为失当,应当受到法律的否定性评价。门锁是实现住宅安宁的重要保障,被告史某未经同意破坏门锁,侵权意图明显,其应当承担拆除旧锁,更换新锁的费用。原告王某搬走之前预交的暖气费、剩余电费和物业费,被告史某无合理理由实际使用,享有利益,被告史某应当退还原告王某。因此原告王某请求史某赔偿换锁费用、电费、暖气费、物业费的请求有合法依据,予以支持。被告史某未经允许,私自砸坏电表,导致原告王某无法正常用电,无法正常生活,原告王某购买蓄电池也为生活必需。被告史某应当对因断电导致原告王某支出扩大承担赔偿责任。关于购买蓄电池的费用,原告王某提交的是一份收据,证明力不足,不予采信。关于本项赔偿的费用,由结合双方的过错程度以及蓄电池仍可继续使用的情况酌情确定。原告王某有义务从诉争房屋内搬出,其在搬家过程中支出的搬家费、电视拆装费、空调拆装费、租房费为其必然支出,与被告史某强制搬离的行为不存在因果关系。因此原告王某要求被告史某承担该几项费用的请求,无法律依据,不予支持。依据现有的证据,既无法证明被告丁某参与了强行进入房屋的过程,也无法证明丁某与史某在本次事件中有串通,故原告王某要求被告丁某承担赔偿责任的请求不予支持。

 

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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