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双方当事人依据房屋买卖协议购置住房的效力如何认定?

来源:未知  作者:admin  时间:2019-03-07 17:07

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

 

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

 

  一、基本案情

 

  1、原告诉称

 

  刘某、刘某甲、孙某诉称:原告与被告系亲戚关系。2004年原告争取到一张经济适用房房号,需要北京市户口才能购买。被告得知后,提出自己没有买房的打算,可以借用她的身份证去办理购房手续。双方约定,待满五年后被告为原告办理房屋过户手续。原告为购买诉争房屋卖掉了原籍的房子,先后支付购房款247722元、律师费、公共维修基金、各种税费、装修费等共计350000元。房屋交付后,原告对诉争房屋进行了装修并居住至今。眼下房屋市场行情看涨,被告不顾亲情,昧着良心几次通过诉讼索要房屋。现一审法院以诉争房屋是政策保障房为由,判决房屋归被告所有。从2004年到现在,历经近十年的时间,原告的投入和房屋的现值,早已不是当年的价值。故原告提出诉讼请求:1、被告返还购房款、公共维修基金、税费、律师费等各项费用共计317690.8元;2、被告支付原告房屋增值款2163409.92元;3、评估费、诉讼费由被告承担。

 

  2、被告辩称

 

  孙某甲辩称:被告对原告的诉讼请求不认可。原告孙某与被告孙某甲是堂姐妹关系,后孙某得知被告取得购买经济适用住房资格后就提出原告儿子在xx地上班,希望借住被告房子住在xx地。双方之间没有签订过任何书面协议。被告自己的孩子已经长大,要求原告将房屋交还,原告不予配合。被告起诉至法院,2013年8月3日法院判决原告腾房。诉争房屋自始至终是被告的,被告从未与他人订立过买卖协议,房屋的增值应当属于被告所有,与其他任何人都没有关系。原告对房屋不存在可期待利益,原告主张增值归其所有没有法律依据。被告请求法院驳回原告的请求。

 

  二、法院查明

 

  孙某与刘某甲系夫妻关系,刘某系刘某甲、孙某之子。孙某甲与孙某系堂姐妹关系。2004年11月6日,孙某甲与某房地产开发集团有限公司签订《商品房买卖合同》,约定孙某甲购买某房屋一套,价款为246159元。合同附件五付款方式约定:"1、买受人于2004年11月6日前交付房款……3、余款人民币壹拾万元,作壹拾年银行按揭贷款。"2004年11月24日,被告孙某甲(乙方)与甲方签订《房屋按揭贷款合同》,合同约定甲方向乙方提供贷款金额为人民币壹拾万元,贷款期限120个月。经查,上述贷款已于2010年6月25日全部偿还完毕。房屋交付后,孙某对房屋进行了装修,原告孙某、刘某甲、刘某在该房屋内居住至今。2005年11月17日,北京市建设委员会颁发了上述房屋的所有权证,登记的房屋所有权人为孙某甲,房屋性质为经济适用住房。

 

  关于原被告在此案中的法律关系,原告认为其是借孙某甲的名义购买房屋,被告认为原告是借住在她购买的房屋内。关于购房款出资问题,庭审过程中,被告孙某甲陈述自己出资10万元首付款,其余款项包括贷款由原告支付。原告陈述全部款项都由原告支付,被告没有任何出资。另查明,被告孙某甲在之前诉讼过程中称她支付了全部首付款。在本次庭审过程中,被告孙某甲陈述签订《商品房买卖合同》的地点也前后表述不一致。再查明,原告在购房过程中共支付了购房款247722元、还支付了抵押贷款房屋保险费224.25元、抵押代办费700元、律师费250元、公共维修基金4954元、契税3715.83元、印花税124元。

 

  关于诉争房屋的市场价值,经原告申请,我院通过北京市高级人民法院摇号方式确定北京某房地产评估有限公司对本案诉争房屋的市场价值进行评估。2013年12月13日,评估公司出具鉴定意见为:诉争房屋市场价值为248.11万元。原告刘某支付评估费6900元。

 

  上述事实,有《商品房买卖合同》、《房屋按揭贷款合同》、房屋所有权证、民事判决书、发票、收据、贷款结清证明、《房地产估价报告》、评估费发票及当事人庭审陈述等证据在案佐证。

 

  三、法院判决

 

  1、被告孙某甲于本判决书生效之日起十五日内返还原告孙某、刘某甲、刘某购房款二十四万七千七百二十二元、房屋保险费二百二十四元二角五分、抵押代办费七百元、律师费二百五十元、公共维修基金四千九百五十四元、契税三千七百一十五元八角三分、印花税一百二十四元,以上共计二十五万七千六百九十元零八分。

 

  2、被告孙某甲于本判决书生效之日起十五日内支付原告孙某、刘某甲、刘某房屋增值款一百五十七万元。

 

  3、驳回原告孙某、刘某甲、刘某的其他诉讼请求。

 

  四、律师点评

 

  房产律师靳双权认为:

 

  本案事实方面的争议焦点是原被告在此案中的法律关系,虽然被告主张借住房屋,但被告在举证方面存在三大疑点:一、被告在之前诉讼过程中声称支付了全部购房首付款,但在本次诉讼过程中称只支付了其中的十万元,此种重要事实被告陈述前后不一;二、被告在本次庭审过程中对签订《商品房买卖合同》的地点陈述前后不一;三、包括购房合同、贷款合同、房屋所有权证在内的所有购房及入住过程中产生的材料都在原告处保存,被告对此缺乏令人信服的解释。因此,综合原被告的举证,原告的证据证明力明显优于被告,原告主张的借名买房事实成立,确认诉争房屋全部由原告出资购买,并由原告装修后实际长期居住。

 

  因原被告诉争的房屋属于经济适用住房,该类房屋属于国家保障性住房,对购买人群资格有严格的限制条件。不符合条件的家庭借别人名义购买经济适用住房的行为违反了国家关于经济适用住房购买的禁止性规定,应当属于无效。现诉争房屋已经判归被告所有,被告应当返还最初购房时原告支付的购房款以及支付的其他附随款项,因此原告的第一项诉讼请求中的合理部分予以支持。原告关于返还装修款的请求,因其证据不足,且装修价值与房屋价值融为一体,无法单独返还,故对该部分不予支持。诉争房屋现已有较大增值,因原被告双方对合同无效后果的发生皆有过错,而被告方过错更大,故关于增值部分完全归属购房出资方即原告所有和完全归属房屋所有权人即被告方都明显显失公平。故结合双方过错大小,依据公平原则,酌情判决原被告双方对诉争房屋增值的分配。

 
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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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