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如何确保房屋买卖中房屋所有人的权益问题?

来源:未知  作者:admin  时间:2019-03-07 17:04

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

 

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

 

  一、基本案情

 

  1、原告诉称

 

  卢某诉称:2007年12月25日,原告卢某与被告赵某签订《协议书》,双方约定:“以被告名义购买某房屋,被告承诺该房屋可自由上市交易时将该房屋转让给甲方。原告支付被告购房款等相关费用。”后原告支付了全部购房款及相关费用,因被告不履行产权变更义务,原告诉至法院。经法院审理后认为:“双方的《协议书》违反国家关于经济适用住房的相关政策、法规的规定,应属无效。合同无效后的返还赔偿问题,可另行解决。”因此而驳回了原告的诉讼请求。原告认为,被告违反诚实信用原则,为获取因房屋升值带来的巨额经济利益而反悔,不仅导致原告遭受巨大的经济损失,还使原告丧失了购房机会,极大的侵害了原告的合法权益,应承担合同无效的全部责任。据此特诉至法院,请求法院判令:1、被告返还原告购房款及相关费用共计520000元;2、被告给付原告房屋增值损失;3、被告给付原告150000元;4、被告给付原告其他经济损失11600元;5、诉讼费由被告承担。

 

  2、被告辩称

 

  赵某辩称:要求按照中院判决,房屋归被告所有。同意原告的第一项诉讼请求,其余诉讼请求不同意。

 

  反诉原告赵某诉称:2007年12月底被反诉人借用反诉人名义购买了某房屋,该房屋系经济适用房,房款322423元由被反诉人支付,房屋交付后由被反诉人居住使用至今。2008年7月29日取得该房屋的产权证,登记的所有权人是反诉人。2013年被反诉人以房屋买卖合同纠纷诉至法院,要求反诉人将诉争房屋变更登记到被反诉人名下。昌平法院一审判定合同无效,后被反诉人提出上诉,一中院于2014年3月24日判决驳回上诉,维持原判。反诉人认为,房屋登记在反诉人名下,且终审生效判决已经认定反诉人是涉诉房屋的所有权人,因此反诉人享有房屋的占有、使用、收益和处分权。被反诉人在法院认定双方买卖关系无效的情况下,无权继续使用该房屋。现因双方多次协商未果,故起诉至法院,请求法院判令:1、被反诉人立即腾退某房屋;2、被反诉人赔偿反诉人房屋被占用期间产生的经济损失15000元。

 

  反诉被告卢某辩称:不同意反诉原告的反诉请求,双方就房屋的返还及赔偿问题尚未解决,合同虽然被认定无效,但反诉原告至今未返还购房款等相关款项,其腾房的请求没有事实依据;因为涉案房屋是经济适用房,反诉原告主张房屋占有期间的经济损失没有依据。原告享有永久居住权,根据高院最新的相关文件,反诉被告认为涉案房屋的房屋买卖合同是有效的。

 

  二、法院查明

 

  2007年12月25日,卢某(甲方)与赵某(乙方)签订《协议书》。协议主要约定:一、以乙方名义购买某房屋,房款总价为322423元。购房款包括购房所产生的一切税、费等均由甲方一次性支付。甲方除全额支付以上款项外,需另外支付乙方15万元(甲方已经支付给乙方)。甲方支付完毕上述款项后,该房屋交由甲方管理。甲方对该房屋有权独立处理。甲方行使相关权利时,乙方必须无条件对甲方予以协助。……三、乙方承诺,该房屋可自由上市交易时将该房屋转让给甲方,甲方无需另行支付给乙方任何费用,届时,因转让所产生的所有契税、费用均由甲方负担。……十、乙方承诺无论何种原因,出现以下情形之一的,乙方除全额返还甲方所支付的一切款项外,另行支付甲方违约金15万元:1、乙方不配合甲方办理相关手续的,或乙方私自处分房屋的;2、无论何种形式的一方给甲方行使管理权及处分权造成障碍的;3、乙方不按合同约定办理转让手续的;4、无论何种原因的不能转让给甲方的;5、其他侵犯甲方权利的。2008年4月28日,赵某、裴某签署承诺书,承诺书第三条内容为:“乙方承诺,如果本协议被认定无效或该房屋无法转让到甲方名下的,乙方除全额支付甲方基于该房屋支出的一切费用外,另行支付壹拾伍万元整。”

 

  2007年12月26日,赵某与北京某房地产开发有限公司签订《北京市商品房现房买卖合同》,约定赵某购买位于某房屋一套,价款为322423元。合同签订后,卢某支付了购房款及专项维修资金、契税、土地出让金、印花税等费用,并于房屋交付后对该房屋进行了装修,后在该房屋内居住至今。2008年7月29日,北京市建设委员会颁发了该房屋的所有权证,登记的房屋所有权人为赵某,房屋性质为经济适用住房。

 

  2009年1月15日,卢某、朱显霞(甲方)与赵某、裴某(乙方)签订《借款合同》,主要内容为:一、甲、乙双方经协商,因乙方缺资金购买x房产,甲方同意借款52万元人民币给乙方,用于支付上述购房及相关费用。二、借款期限从2007年12月20日至2012年12月31日到五年。乙方购房屋可以转让时办妥房产转移至甲方卢某名下止,以该房屋抵偿所借款项。乙方协助甲方将房产过户转移到卢某名下后,该房产为乙方归还甲方借款,并由甲方出具收条。三、上述条款甲、乙双方同意后,按照规定手续将房产到房地局办理借款抵押手续或由乙方自愿将房产证给甲方作抵押,并到公证处办理公证。四、2012年12月31日前,乙方不愿办房产转移过户到卢某名下时,乙方应归还甲方所借款项,并自愿支付年利率20%的五年期利息。甲方不能以放弃房产为理由,要求乙方还借款和利息。甲乙双方约定,如因任何一方违约,以该房产当时总房价抵押所借款和利息。双方都没有任何异议和债务关系。

 

  2013年,卢某起诉要求赵某协助办理诉争房屋的产权过户手续,北京市第一中级人民法院作出民事判决书,认为卢某因不具有在北京市购买经济适用房的资格,借用赵某的名义购买涉案经济适用住房,该行为违反了国家关于经济适用住房的相关政策、法规的规定,故《协议书》应无效。卢某要求赵某继续履行该协议,配合办理房屋产权变更手续,不予支持。合同无效后的返还赔偿问题的处理,可另行解决,判决驳回卢某的诉讼请求。

 

  庭审中,双方均认可房屋现值为二百三十万元,该价值包含装修价值,并已扣减应补缴的综合地价款。

 

  以上事实,有《协议书》、《承诺书》、民事判决书及双方当事人的陈述等证据材料在案佐证。

 

  三、法院判决

 

  1、赵某于本判决生效后六十日内返还卢某购房出资款五十二万元、给付卢某房屋增值补偿款一百四十万元,以上共计一百九十二万元。

 

  2、在赵某履行完毕本判决第一项确定的付款义务后十五日内,卢某将某房屋腾退给赵某。

 

  3、驳回原告卢某的其他诉讼请求。

 

  4、驳回反诉原告赵某的其他反诉请求。

 

  四、律师点评

 

  房产律师靳双权认为:

 

  双方的《协议书》违反国家关于经济适用住房的相关政策、法规的规定,应属无效。合同无效后的返还赔偿问题,可另行解决。合同无效后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。本案中,根据已生效的法院判决,被告违反诚实信用原则,为获取因房屋升值带来的巨额经济利益而反悔,不仅导致原告遭受巨大的经济损失,还使原告丧失了购房机会,极大的侵害了原告的合法权益,卢某因不具备购买经济适用住房的条件,而借用赵某的名义购买经济适用住房,双方之间的《协议书》无效。合同无效后,赵某应返还卢某的购房出资,卢某应将诉争房屋返还赵某,故卢某要求赵某返还购房出资的诉讼请求以及赵某要求卢某腾空涉案房屋的反诉请求,予以支持。现赵某同意返还卢某的购房出资款52万元,对此不持异议。对于该合同的无效,赵某与卢某双方均有过错,考虑到卢某支付了全部购房款,赵某与卢某达成借名买房合同后又拒绝履行等因素,赵某应对合同的无效承担主要责任。故对于因房屋升值所产生的收益,赵某应按照其过错程度给予卢某相应的房屋增值补偿款等损失,补偿数额由法院根据双方认可的房屋现值等酌情予以确定。卢某要求赵某按照承诺书另行支付其十五万元,考虑到在签订承诺书时该笔款项应为弥补合同无效情形下买房人的损失,现已依按照房屋升值的收益计算补偿数额,因此卢某要求赵某支付该笔十五万元的诉讼请求,没有法律依据,不予支持。卢某要求赵某承担相关诉讼费用一万一千六百元的诉讼请求,于法无据,不予支持;赵某要求卢某支付房屋占用费的诉讼请求,于法无据,不予支持。

 
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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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