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如何确保房屋买卖中房屋所有人的权益问题?

来源:未知  作者:admin  时间:2019-03-07 17:01

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

 

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

 

  一、基本案情

 

  1、原告诉称

 

  贾某、朱某、朱某甲、朱某乙诉称:1.确认原被告签订的《商品房买卖合同》无效;2.被告承担本案诉讼费用。事实和理由:2009年11月9日,原被告双方签订了《商品房买卖合同》,合同中涉及的房屋性质属于经济适用房。由于卢某、朱某丙没有购买经济适用房的资格,二人利用朱某乙有购买经济适用房的资格,借名购买诉争房屋。原告朱某乙与开发商某房地产开发集团有限公司签署《商品房买卖合同》的实际时间是2009年,为掩人耳目将合同日期倒签到2005年,因此,原被告之间签订的《商品房买卖合同》属于违背法律法规强制性规定的无效合同,原告特提起诉讼,望判如所请。

 

  2、被告辩称

 

  朱某丙、卢某辩称:第一,人民法院生效判决已确认诉争房屋是原告2005年12月20日所购买,2009年12月9日卖给了两被告,原告所述与生效判决认定的事实不符,在相关判决没有在审判程序纠正之前,原告的陈述都不成立。第二,原被告之间的房屋买卖是有效的,出卖人转让的经济适用住房的原购房合同系2008年4月11日之前签订,当事人又在转让该已购房屋的合同中约定在限制上市交易期限届满后再办理房屋所有权转移登记或在一审辩论终结前该房屋已具备上市交易条件的,可以认定合同有效。第三,关于购房资格的问题,北京市高级人民法院《关于妥善处理涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件若干问题的会议纪要》第六条提到,买受人家庭不具备“京十五条”规定的购房资格,但买卖双方在2011年2月17日之前已经订立房屋买卖合同,且已经支付购房款并实际占有使用房屋,解除合同会导致当事人间利益明显失衡的,对买受人要求继续履行合同并办理房屋过户登记的诉讼请求,可予支持。该规定明确指明在这之前签订的合同不必要求两被告具备购房资格,且诉争房屋早已满五年具备上市条件。第四、原告将房屋卖给杨明明,是按照10%交纳的土地收益款,故涉案房屋是按照2008年4月11日前老的经济适用房来管理的。故原告起诉于法无据,请求驳回原告的诉讼请求。

 

  二、法院查明

 

  1.2009年11月9日,朱某乙、贾某、朱某、朱某甲(出卖人)与卢某、朱某丙(买受人)签订《商品房买卖合同》,合同约定,“买受人于2009年l1月9日购买了出卖人朱某乙、贾某、朱某转卖的涉诉房屋,出卖人与开发商某房地产开发集团有限公司签署的《商品房买卖合同》编号为No.Xxxxxx,房屋建筑面积是125.26平方米,购买价格是叁拾叁万壹仟玖佰叁拾玖元,已由买受人卢某、朱某丙按一次性支付,该房屋契税、印花税、综合地价款,产权证办理费、物业管理费、取暖费等均由买受人支付,出卖人朱某乙、贾某、朱某未支付任何费用,买受人卢某、朱某丙拥有该房屋永久产权和使用权。买受人卢某、朱某丙若要求出卖人朱某乙、贾某、朱某协助办理该房屋产权转让手续,出卖人要积极协助并配合办理。此合同一式二份,双方各执一份,具有同等法律效力,此合同自签署之日起生效。”合同后有朱某乙、贾某、朱某、朱某甲和卢某、朱某丙六人签字。此合同即为本案原告起诉要求确认无效的诉争合同。

 

  2.2014年,朱某乙以卢某、朱某丙为被告,就诉争房屋提起所有权确认之诉,于2014年11月27日作出《民事判决书》,该判决书认定,“2005年12月20日,朱某乙与某房地产开发集团有限公司签订《商品房买卖合同》,约定朱某乙购买位于北京市某区某号的房屋一套,价款总计331939元。合同签订后,卢某、朱某丙支付了购房款,并在上述房屋交付后装修入住至今。另查,房屋性质为经济适用住房,其房屋所有权证上登记的所有权人为朱某乙。”并判决“位于某区某号房屋归原告朱某乙所有。”

 

  3.2015年,朱某乙以卢某、朱某丙、朱某丁为被告提起返还原物之诉,于2015年10月16日作出《民事判决书》,该判决书认定“被告卢某与被告朱某丙系夫妻关系。被告朱某丁与朱某丙系姐妹关系。2005年12月20日,原告朱某乙(买受人)与某房地产开发集团有限公司(出卖人)签订《商品房买卖合同》,约定买受人购买位于某区某号房屋,该房屋性质为经济适用住房,价款为331939元。2009年朱某乙与贾某(朱某乙之妻)、朱某(朱某乙与贾某之子)、朱某甲(朱某乙与贾某之子)作为出卖人与买受人卢某、朱某丙签订《商品房买卖合同》,约定诉争房屋‘购买价格331939元已由买受人卢某、朱某丙一次性支付,该房屋契税、印花税、综合地价款、产权证办理费、物业管理费、取暖费等均由买受人支付,出卖人朱某乙、贾某、朱某未支付任何费用。买受人卢某、朱某丙拥有该房屋永久产权和使用权。买受人卢某、朱某丙若要求出卖人朱某乙、贾某、朱某协助办理该房屋产权转让手续,出卖人要积极协助并配合办理’。2011年10月28日,诉争房屋首次取得房屋所有权证书,登记所有权人为朱某乙。2014年朱某乙以所有权确认纠纷为由起诉卢某、朱某丙,要求确认诉争房屋归其所有,法院经审理认为不动产权利证书是权利人享有该不动产物权的证明,争议房屋登记在朱某乙名下,应归朱某乙所有,遂以民事判决书判决诉争房屋归朱某乙所有。2015年1月19日,朱某乙、贾某、朱某、朱某甲向卢某、朱某丙邮寄了通知一份,内容为‘2009年11月9日,本人朱某乙、贾某、朱某、朱某甲与你们就位于涉诉房屋房屋签订了买卖合同,由于该买卖合同违反法律法规的规定,无法履行,故通知你方解除2009年11月9日签订的《商品房买卖合同》。’”并判决驳回原告诉讼请求。朱某乙不服一审判决上诉后,北京市第一中级人民法院终审驳回上诉,维持原判。

 

  现朱某乙、贾某、朱某、朱某甲起诉卢某、朱某丙要求确认双方2009年11月9日签订的合同无效。

 

  双方对朱某乙与某房地产开发集团有限公司签订《房屋买卖合同》的时间存在争议。该合同落款的日期是2005年12月20日,两次生效判决据此在事实认定部分均表述“2005年12月20日,朱某乙与某房地产开发集团有限公司签订《商品房买卖合同》,约定朱某乙购买位于北京市某区某号的房屋”。卢某、朱某丙亦称该合同于2005年签订。但朱某乙等则称该合同系2009年签订,落款为2005年系为规避法律法规而倒签。双方为证明其主张各自举证。被告向提交了某房地产开发集团有限公司出具的“证明”并有某房地产开发集团有限公司职员于树波到庭作证,证明该房屋买卖合同于2005年签订。朱某乙等不认可某房地产开发集团有限公司出具的证明和于树波的证言,称自己是在2009年才签的合同。朱某乙等则提交了购房发票、契税缴款单、工作居住证、北京市城镇居民购买经济适用住房家庭住房和收入核定表等证据证明合同是2009年签订,因为购房发票是2009年11月9日出具,契税缴款单是2010年9月出具,朱某乙取得经济适用房购房资格是在2006年,朱某乙的工作居住证也是2006年取得,这也体现在了朱某乙与某房地产开发集团有限公司签订的房屋买卖合同中朱某乙的身份信息栏中,因此上述合同不可能是在2005年签订。认为,原告提交的购房发票、契税缴款单、工作居住证、北京市城镇居民购买经济适用住房家庭住房和收入核定表等证据已经构成完整的证据链条,可以证明朱某乙与某房地产开发集团有限公司之间的《商品房买卖合同》实际签订时间是在2009年,与此同时,原被告双方签订了本案诉争的《商品房买卖合同》。

 

  另查,2015年10月22日,朱某乙将涉案房屋出卖给了案外人杨明明。合同中记载的成交价格为1628380元。为此朱某乙补缴了162838元的土地收益款。

 

  上述事实,有商品房买卖合同、民事判决书、购房发票、契税缴款单、工作居住证、北京市城镇居民购买经济适用住房家庭住房和收入核定表、存量房屋买卖合同及当事人的陈述等证据在案佐证。

 

  三、法院判决

 

  驳回朱某乙、贾某、朱某、朱某甲的诉讼请求。

 

  四、律师点评

 

  房产律师靳双权认为:

 

  经济适用住房指政府提供政策优惠,限定套型面积和销售价格,按照合理标准建设,面向城市低收入住房困难家庭供应,具有保障性质的政策性住房。关于购房资格的问题,北京市高级人民法院《关于妥善处理涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件若干问题的会议纪要》第六条提到,买受人家庭不具备“京十五条”规定的购房资格,但买卖双方在2011年2月17日之前已经订立房屋买卖合同,且已经支付购房款并实际占有使用房屋,解除合同会导致当事人间利益明显失衡的,对买受人要求继续履行合同并办理房屋过户登记的诉讼请求,可予支持。该规定明确指明在这之前签订的合同不必要求两被告具备购房资格。购房人拥有有限产权。因此已购经济适用房的买卖应遵守法律法规,尤其要遵守相关政策、法规规定的限制上市交易期限。按照相关政策规定,如果原购房合同系于2008年4月11日之后签订的,上市出售时应当提供《已购经济适用住房上市出售意见》,并且按照一定比例缴纳土地收益金。朱某乙承认已将涉案房屋出卖给案外人杨明明并办理了产权过户手续的事实,朱某乙表示办理产权过户手续时并未出具上述《意见》等相关文件,并按照房屋价款10%的比例缴纳了土地收益金。因此,无论朱某乙与开发商某房地产开发集团有限公司之间的房屋买卖合同是2005年还是2009年签署的,相关行政管理部门对涉案房屋是采用2008年4月11日前的相关政策进行管理的。现涉案房屋是按照2008年4月11日前的相关政策进行管理,并不存在交易之障碍,可以认定原被告双方签订的借名买房合同有效。原告的请求依据不足,对其请求无法支持。

 
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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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