借名买房法律咨询电话

卓越的律师团队丰富的办案经验致力于为客户提供最佳法律解决方案

您所在位置:首页 > 借名买房新闻资讯 >

借名买房律师靳双权解析在法律中借名买房的房屋所有权归谁所有?

来源:未知  作者:admin  时间:2019-03-07 17:09

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

 

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

 

  一、基本案情

 

  1、原告诉称

 

  刘某诉称:依法撤销北京市某区人民法院民事判决书及北京市第一中级人民法院中关于王某、王某甲、王某乙、王某丙配合王某丁办理某房屋所有权过户登记手续,将房屋过户给王某丁的判决。事实和理由:刘某通过网上卖房信息与王某相识,并通过王某与房主谢某及王某甲、王某丙、王某见面协商购房事宜,谢某向王某出具了委托书,委托王某出售房屋。王某与刘某与2012年5月18日签订房屋买卖合同,以95万元价格购买房屋。因谢某与王某丁之女王某关于该房屋有民事纠纷,但该纠纷最多在两年内可通过法院的审理予以解决,故目前不能办理过户手续,双方在协议中对房屋的过户及相关事宜作出约定。在协议签署的当天,刘某将首付房款现金人民币20万元交与王某,并支付了其人民币2万元的劳务费。刘某入住涉案房屋其中的一间,谢某及王某甲、王某丙、王某称另一间暂时存放谢某的物品,待办理过户手续后将该房间腾退与刘某。其后刘某按照协议的规定于2014年5月18日再次以银行汇款的方式将人民币35万元打入王某的银行账户内,可在协议约定的最后付款日到来之时,王某称,谢某已经去世,还要进行遗嘱继承纠纷,待案件审理终结后才可以办理过户手续,但刘某还是按照合同约定在2014年12月23日将人民币40万元以银行汇款的方式打入了王某的银行账户内,至此刘某已经将购房款人民币95万元全部付清。经过漫长的等待,王某甲、王某丙、王某给刘某送来的却是某区人民法院及北京市第一中级人民法院的判决书,审理查明涉诉房屋在谢某在世时以借名买房的形式卖给了王某丁,并以此判决涉诉房屋归王某丁所有。

 

  2、被告辩称

 

  王某丁辩称:一、王某与谢某之间的《委托代理售房协议》因无谢某签名未生效。二、谢某被强制按手印导致《委托代理售房协议》无效。三、王某与刘某签《房屋买卖合同》时超过代理期间,合同无效。四、法院终审判决认定王某丁借谢某之名购买房屋,因此,涉案房屋自始就属于王某丁所有,谢某无权卖给他人,售房合同无效。

 

  王某、王某甲、王某乙、王某丙未答辩。

 

  二、法院查明

 

  谢某与王某系夫妻,二人共有子女为王某丁、王某、王某乙、王某丙及王某甲。王某丁之女为王某。王某于1996年8月3日死亡。谢某于2012年6月20日死亡。王某曾于2012年起诉王某甲等人要求确认涉案房屋共有份额,该案于2012年5月15日开庭审理,一审判决后二审发回重审,一审法院重审后以证据不足为由驳回王某的诉讼请求。后王某丁于2015年向某区人民法院起诉,称其与母亲谢某甲形成借名买房的合同关系,请求判决王某、王某乙、王某丙、王某甲配合王某丁将房屋过户到王某丁名下。法院在该案中查明:谢某、王某原居住在某房屋。后因该住房拆迁,二人于2000年8月搬至某住宅。1998年4月7日,谢某(乙方)与北京某公司(甲方)签订《首钢出售公有住房合同》,其中载明:由甲方将单元楼房出售给乙方。1998年12月,谢某与王某甲签订《购房证明公证书》。该公证书载明:鉴于原住所x某房屋于1998年7月10日拆迁至某房屋,原房主谢某和外孙女王某(王某丁之女)为一户籍居住。谢某原本打算将诉争房屋买下,可一考虑自己岁数大了,和其他多种因素,改变了原有的打算,我与女儿王某丁商量,并做工作动员女儿将此房产权买下,包括房产权,一切购房款项,手续,及付款清单由王某丁负责妥善保管。户籍,房本所属名的户主谢某暂时不变更。为避免日后发生没必要的争议,特有此事(购房一事)证明人做证。证明人:谢某二子王某乙、儿媳鲍某、谢某三子王某甲、儿媳王某1、谢某次女王某丙,当事人谢某、购房人王某丁"。2008年9月25日,谢某取得诉争房屋所有权证书,其中载明:房屋所有权人为谢某单独所有。该案中还查明了其他事实。该案一审判决认定:根据1998年12月,谢某与王某丁签订《购房证明公证书》证实,谢某放弃原有买房的打算,动员王某丁出资将房屋买下,包括房屋产权,一切购房款项,手续及产权清单由王某丁负责保管。该公证书语言表述准确、清晰,内容指向明确、具体,是谢某与王某丁的真实意思表示。综合3房屋实际出资、购房票据及所有权证书持有状态等情况,可以认定王某丁与谢某之间存在借名买房的合同关系。且该借名买房的合同未违反相关法律、行政法规的强制性规定,故应属有效。王某、王某乙、王某丙、王某甲作为谢某的法定继承人应当配合王某丁履行借名买房所产生的法律责任,即配合王某丁办理房屋的过户手续。北京市某区人民法院据此作出民事判决,判令王某、王某乙、王某丙、王某甲于本判决生效后十日内配合王某丁办理房屋所有权的过户登记手续,将房屋过户给王某丁。王某、王某乙、王某丙、王某甲不服一审判决,向提起上诉。经审理认为:王某丁交付全部购房款并持有房屋的交款书及房屋所有权证书的事实,亦能与《购房证明公证书》的内容相互印证。对《购房证明公证书》的真实性予以认可,王某丁借谢某之名购买房屋的合同关系真实有效,因谢某已故,其法定继承人王某、王某乙、王某丙、王某甲应当配合王某丁继续履行该合同。据此,于2016年6月24日作出民事判决,驳回上诉,维持原判。现刘某在提起本案诉讼要求法院撤销该判决。

 

  刘某本人经通知拒绝到庭;王某、王某甲、王某乙、王某丙经传票传唤未到庭参加诉讼。

 

  庭审中,刘某主张其合法购买了涉案房屋,为此向提交《委托代理售房协议》、《房屋买卖合同》、银行转账记录、收条、供暖费凭证录像等证据予以佐证。其中,《委托代理售房协议》记载"委托人在有住房一套......特委托受托人全权办理,代理期限为六个月,售房价款人民币九十万元是该房的净房价,如果经过受托人的努力使该房售价提高,委托人承诺高出的部分受托人分得该款百分之五十作为酬谢。委托人:王某甲代谢某签(指纹);受托人:王某;2012年4月13日。"《房屋买卖合同》记载"出卖人:谢某;出卖人委托代理人:王某;买受人刘某。出卖人在......楼房,现出售与买受人......委托代理人全权处理售卖房屋相关事宜(签订房屋买卖合同,收取房款)。鉴于该房目前存有纠纷尚未解决暂时不能立即办理过户手续,为保证双方权益,经友好协商达成以下协议:1、买受人以人民币九十五万元的价格购买该房,买受人在签订合同当日应出卖人及家人要求支付出卖人代理人现金人民币二十万元的定金,首付款人民币三十五万元在出卖人解决纠纷十日内或在合同签订二年内支付与出卖人委托代理人,剩余房款人民币肆拾万元在双方办理过户手续后或在2014年12月31日前支付与出卖人委托代理人,买受人将上述购房款以转账方式支付与出卖人委托代理人提供的银行账户内,出卖人委托代理人出具收条予以证实。......5、出卖人及继承人如因纠纷败诉原因丧失房屋所有权需要终止解除合同,在返还买受人全部已支付的购房款及违约金叁拾万元后双方解除合同,买受人将房屋交予出卖人或继承人。......7、因继承人之间的纠纷原因,或国家政策的调整限制致使合同解除、终止或无效,出卖人将按照合同解除、终止或无效时市场的价格退还买受人的购房款。......出卖人:王某代谢某签;出卖人委托代理人王某;买受人刘某;2012年5月18日。收条:今收到刘某交来购房款定金现金人民币二十万元。收款人王某;2012年5月18日"。对于以上证据,王某丁认为《房屋买卖合同》所记载的出卖人姓名、身份证号码和买卖房屋坐落均与本案涉案房屋不一致,落款时间是伪造的;其他证据均不足以证明刘某合法购买涉案房屋。关于刘某进入涉案房屋的经过,王某丁主张刘某强行对涉案房屋进行撬锁进入,并提交2012年9月1日的110接警记录;刘某代理人王某陈述称,一共是两室一厅的房子,谢某屋内没有能用的东西基本都处理了,王某用钥匙打开王某的房间,说这屋内的东西先别动,2年之内或过户完再搬走,其中一间内的钢琴是王某的。

 

  以上事实,庭审笔录、当事人陈述等证据在案佐证。

 

  三、法院判决

 

  驳回刘某的诉讼请求。

 

  四、律师点评

 

  房产律师靳双权认为:

 

  第三人因不能归责于本人的事由未参加诉讼,但有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书的部分或者全部内容错误,损害其民事权益的,可以自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内,向作出该判决、裁定、调解书的人民法院提起诉讼。人民法院经审理,诉讼请求成立的,应当改变或者撤销原判决、裁定、调解书;诉讼请求不成立的,驳回诉讼请求。刘某未参加被申请案件的诉讼,现以其购买了涉案房屋对其有独立请求权为由,在法定期限内提起第三人撤销之诉,符合起诉条件。

 

  多个受让人就同一房屋分别签订数份转移所有权的合同,在合同均为有效的前提下,受让人均要求继续履行合同的,原则上应按照以下顺序确定履行合同的受让人:(1)已经办理房屋所有权转移登记的;(2)均未办理房屋所有权转移登记,已经实际合法占有房屋的;(3)均未办理房屋所有权转移登记,又未合法占有房屋,应综合考虑各受让人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素,公平合理的予以确定。本案中,王某甲交付全部购房款并持有房屋的交款书及房屋所有权证书的事实,亦能与《购房证明公证书》的内容相互印证。本院对《购房证明公证书》的真实性予以认可,王某甲借谢某之名购买房屋的合同关系真实有效,王某丁远在刘某购房之前即实际出资购买该房屋,且王某丁之女王某在刘某之前早已实际合法占有该房屋的一部分,因此,即使刘某与谢某之间的房屋买卖合同有效、刘某作为第三人参与了被申请案件的诉讼,亦应当判决将房屋过户给王某丁而非刘某。综上,刘某提交的证据不足以证明民事判决内容错误,损害其民事权益,对其要求撤销该判决的诉讼请求不予支持。

 
分享到:

上一篇:双方当事人依据房屋买卖协议购置住房的效力如何认定?

下一篇:北京借名买房律师靳双权解析一件借名买房纠纷案件



律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

  • 法律咨询
  • 法律咨询
  • 法律咨询