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房产律师:借名购买的公房未办理产权过户可以作为遗产吗

来源:未知  作者:admin  时间:2019-03-06 18:23

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以上当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)

  一、原告诉称

  原告吴大娘、董大叔、黄小姐起诉称:吴大娘与董大叔是夫妻关系,董女士是二人的闺女,董女士与黄先生系夫妻关系,黄小姐是二人之女,后董女士与黄先生离婚。1987年4月10日,董女士与黄先生登记结婚,1989年1月2日,黄小姐出生。1992年5月,董女士与黄先生夫妇承租黄先生所在单位T公司位于甲市乙区A地XX小区10栋1805号房屋居住,吴大娘、董大叔、黄小姐一直在涉案房屋居住至今。黄先生于1995年和1998年两次签署离婚协议,承诺将涉案房屋的使用权及购买后的所有权归黄小姐和董女士。随后黄先生向乙区法院起诉离婚,其在丰台法院庭审笔录中也承诺放弃财产,全部归董女士。涉案房屋的产权单位于2002年进行住房改革,拟将涉案房屋出售给个人。单位和董女士均通知了黄先生,但黄先生表示涉案房屋已经属于董女士,和自己没有关系,董女士为了使用黄先生的工龄折抵购房款,在征得黄先生同意的前提下,董女士就以黄先生的名义办理了相应的购房手续。2002年4月24日,董女士借款缴纳了64505元购房款,2002年12月5日,董女士借款缴纳了112943.72元购房款,并于同日补签了《公有住宅楼房买卖合同》,此后,董女士为了领取房屋所有权证书,黄先生多次为其出具授权委托书。2016年3月12日,董女士病逝。由于涉案房屋是董女士借用黄先生名义购买,其病逝后应由其法定继承人继承,现原告吴大娘、董大叔均表示放弃拥有的份额,故黄小姐应为实际所有权人。所以请求法院判令被告配合原告黄小姐办理甲市乙区A地XX小区10栋1805号房屋的所有权变更登记手续。

  二、被告辩称

  被告黄先生答辩称:诉争房屋是我单位1992年分配的公租房,我是承租人,1995年协商离婚时董女士即搬到涉案房屋居住,并要求离婚后居住在涉案房屋并要求房改后的产权,当我方在离婚协议里同意其要求,1998年10月13日,经法院调解与董女士离婚,依据民事调解书,我方坐落在乙区XX小区10栋1805号的三居室公租房一套由董女士继续居住。2002年单位房改,董女士要求我方出资参加房改,为确保其居住权,要求由其代办房改手续和保管房产证,2003年该房屋取得房产证后一直由其保管,我方在董女士逝世后的2016年11月才向房产登记机关申请补发,取得不动产所有权证,共有情况为单独所有。从原告提供的公有住宅租赁合同、共有住宅楼房买卖合同、缴款收据等证据均证明该房屋产权是我方参加单位房改,购买承租公房而来,符合房改政策,依法经过权属登记,是我方合法个人财产。涉案房产在购买和持有的整个过程中,我方与董女士没有借名买房的约定,董女士生前没有对涉案房屋产权提出异议,三原告仅凭离婚协议中的房产赠与条款就认为存在借名买房合同纠纷,实属主观臆断,没有事实依据。诉争房屋是我离婚后购买的个人财产,不是夫妻共同财产,因此不是董女士遗产,三原告以遗产继承人的身份提起诉讼,原告主体资格不适格。此外,可以导致该房屋发生权属异议的时间发生在2003年,距离本案起诉之时有15年,已超过法定诉讼时效。原告曾在2017年11月提起诉讼,2018年2月以证据不足撤诉,现又以同样的证据再次起诉,原告反复起诉有滥用诉权之嫌。综上,原告以遗产继承人的身份提起合同纠纷,主体不适格,缺乏事实证据和法律依据,诉请不成立,请求法院查清事实,依法驳回原告的所有诉讼请求。

  三、法院查明

  董女士与黄先生原系夫妻,婚后育有女儿黄小姐。董大叔、吴大娘系董女士之父母。1998年10月13日,董女士与黄先生经法院调解离婚。2016年3月12日,董女士死亡。位于甲市乙区A地XX小区10栋1805号房屋原是董女士、黄先生婚姻关系存续期间,黄先生所在单位T公司分配的承租公房。1998年,黄先生将董女士诉至法院,要求与董女士离婚,在该离婚诉讼的开庭笔录中,黄先生表示财产放弃全部归董女士。当年10月13日,法院出具民事调解书,确认:1、黄先生与董女士离婚;2、女孩黄小姐由董女士自行抚养;3、共同财产及董女士的个人衣物归董女士所有;黄先生的个人衣物归黄先生所有;4、座落在乙区A地XX小区10栋1805号三居室住房一套由董女士继续居住。2002年,黄先生原单位进行房改。黄先生向董女士、吴大娘出具三份授权委托书,委托董女士、吴大娘办理领取房产证事宜。2002年4月24日、2002年12月5日,吴大娘分别向T公司交纳购房款64505元、112943.72元。T公司出具收据两张,载明交款人为吴大娘。2002年12月5日,T公司就1805号房屋买卖事宜出具《公有住宅楼房买卖合同》,落款甲方处加盖T公司行政部章,乙方处无签字。2003年3月19日,黄先生取得该房屋的产权登记。2003年11月5日,T公司与吴大娘签订《住房保证书》。上述买卖合同、购房款收据、住房保证书原件均由董女士持有。董女士和三原告一直在该房屋居住。黄先生曾于1995年、1996年在该房屋居住,后未再居住。

  四、法院判决

  黄先生于本判决生效后七日内协助黄小姐办理位于甲市乙区XX小区10栋1805号房屋的所有权转移登记手续。

  五、律师点评

  北京房产律师靳双权认为:依法成立的合同,受法律保护。根据查明的事实,涉案房屋系黄先生与董女士婚姻关系存续期间黄先生向所在单位承租的公房,后因房改政策,由产权单位按照成本价出售给承租人。在双方的离婚诉讼中,黄先生明确表示放弃全部共同财产,并同意涉案房屋由董女士继续居住使用,其对夫妻共同财产的分割意见与离婚协议书中的分割意见基本一致,考虑该房屋的所有权系该房屋因承租所取得的使用权在经历房改后衍生的权利,结合董女士实际出资购买房屋、办理购房手续、持有购房手续和房产证原件以及与家人在涉案房屋长期居住的事实,靳律师认为双方虽无书面的借名买房协议,但基于曾经的身份关系以及上述购房过程、居住事实,可以认定双方之间存在借名买房的事实。吴大娘、董大叔、黄小姐起诉要求黄先生协助办理过户的诉讼请求,理由正当,故予以支持。现吴大娘、董大叔、黄小姐均同意1805号房屋过户至黄小姐名下,故对此不持异议。关于黄先生的各项抗辩意见,首先,三原告起诉是否超过诉讼时效一节,因三原告所主张的所有权转移登记请求系物权请求权,不适用诉讼时效制度的规定,故对该项抗辩意见,故不予采信;其次,诉讼主体资格问题,董女士对涉案房屋享有的权利可由其继承人依法继承,三原告作为董女士的第一顺位继承人,具有诉讼主体资格,起诉于法有据,对黄先生的该项抗辩意见,也不予采信;对黄先生的其他抗辩意见,无事实及法律依据,均不予采信。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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