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房产律师:借名买房后要求被借名人协助过户遭拒绝该怎么办

来源:未知  作者:admin  时间:2019-03-06 18:27

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以上当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)

  一、原告诉称

  原告何女士起诉称:2012年我想买房,但是我名下已经有住房了,依据甲市限购政策的规定,所以我便和被告协商,借用被告的名义买房,在被告同意后,我和被告双方签订了《借名买房协议》,我以被告的名义购买了甲市乙区905号房屋。现在我已经具备了购房自购,所以多次要求被告协助我将905号房屋变更登记到我名下,但是被告拒不办理。905号房屋的购房款和物业管理费都是我支付的,并由我装修居住,所以请求法院依法判令: 1、位于甲市乙区905号的房屋归我所有;2、被告刘某将位于甲市乙区905号的房屋过户登记至我名下;3、本案的诉讼费用由被告承担。

  二、被告辩称

  被告刘某答辩称:原告所称的《借名买房协议》是伪造的,我从未与原告签订过任何协议,针对原告所称的借名买房协议,我请求申请司法鉴定,案房屋的装修与物业管理等都是我让原告去办理的,所以相关的装修与物业管理记录上写的都是原告的名字。涉案房屋系登记在我名下,跟原告没有关系,所以我不同意原告的诉讼请求。

  三、法院查明

  法院经审理查明:本案诉争的905号房屋登记在被告刘某名下,被告刘某和甲市T职业公司签订的诉争房屋的预售合同。根据诉争房屋的房款支付记录显示,支付该房屋的款项除银行贷款356万元外,先后使用了被告刘某的母亲王大娘、被告刘某、原告何女士、原告何女士的母亲谢大娘的银行卡(包括信用卡)进行刷卡支付,其中使用被告刘某及其母亲王大娘卡进行支付的款项包括2012年11月5日支付定金5万元(王大娘卡)、2012年11月22日支付认购金45万元(王大娘卡)、2012年12月31日支付10万元(王大娘卡)、2012年12月25日支付212万元(刘某卡)、2013年5月6日支付30万元(王大娘卡)、2013年5月15日支付40万元(王大娘卡),以上合计342万元。支付购房款使用原告何女士及其母亲谢大娘的卡支付的款项包括2012年12月25日支付10万元(何女士卡)、2013年4月11日分别支付66万元(何女士卡)、34万元(谢大娘卡)、2013年5月4日分别支付10万元(何女士卡)、80万元(何女士卡)、2013年5月17日支付40万元(何女士卡)、2014年3月5日分别支付10万元(何女士卡)、316298.18元(谢大娘卡),以上合计2816298.18元。除上述支付记录外,另有2014年3月5日金额为111206元的收据一张,显示为房款,第二次庭审中原告陈述该笔为使用原告本人的卡支付的税费和差价。庭审中原告出具T置业公司开具的发票4张,金额分别为282万元、100万元、3671206元、200万元,发票金额共计9491206元,该发票原件均保存于原告何女士处。庭审中原告何女士陈述上面支付房款的王大娘和刘某的银行卡当时均由原告实际保管使用,被告方针对原告的该陈述未提出反证。根据账户间的流水显示,2012年12月25日,在由刘某卡支付212万房款当天,原告何女士之母谢大娘向刘某支付房款的卡两次转账共计140万元。

  四、法院判决

  1、被告刘某于本判决生效后七日内协助原告何女士将位于甲市乙区905号全部的房屋过户至原告何女士名下。

  2、驳回原告何女士的其他诉讼请求。

  五、律师点评

  北京房产律师靳双权认为本案的争议焦点为双方是否存在真实的借名买房协议及原被告对诉争房屋享有何种权利?

  第一,庭审中原告何女士出具《借名买房协议》一份,被告方认为该协议系原告伪造,后经鉴定中心检验,该协议的前三页与最后一页并不是一次性制作形成的。结合原告关于该协议形成过程的陈述,靳律师认为并不排除在该协议在制作过程中对部分条款进行多次修改、多次打印,然后装订的情形,即出现本案的协议的前三页与最后一页并非一次性制作的。此外,庭审中被告刘某也认可最后一页的签字为其所签,但陈述其签署的是其他文件并非本案的《借名买房协议》,通过查看该协议最后一页的内容,条款为第十七条和第十八条,而前三页为第一至第十六条,且第十七条明确载明“本协议正本一式两份”,按照正常的逻辑,被告手中应当有一份包括最后一页在内的文件文本,但被告并未提交其所陈述的签署的是其他文件的文本。此外,从鉴定机构的鉴定意见可以得出该协议前三页与最后一页的机制文字在排版格式和墨迹成分方面一致,如果真如被告所说签署的其他协议,该种巧合,如无确凿证据,对其陈述难以采信。所以靳律师认为原告何女士与被告刘某之间在2013年5月签署的《借名买房协议》是真实的,双方存在真实的借名买房的合意。

  第二、关于该房屋的实际出资一节,通过双方的举证情况及上述该两张卡的流水情况可以看出,许多大额的银行转入和转出记录均发生在同一天或相邻日期,即转入后很快就转出,该情况也可以侧面印证原告所陈述的当时是为了帮被告刘某做大额流水记录办信用卡的说法。本案的诉争房屋交纳房款的发票原件均保存在原告何女士处,办理房屋交接手续亦为原告何女士,从居委会的证明也可以看出自交付之日起,原告何女士一直居住在诉争房屋,此外,原告也初步举证了对房屋装修的事实,被告在第一次庭审中对原告装修的事实予以认可,第二次开庭又予以否认,被告也表示曾在诉争房屋居住,但其上述陈述均未提交相应的证据予以支持,故对该答辩意见均不予采纳。

  综上所述,原告何女士与被告刘某之间存在真实的借名买房协议,且从房屋的出资、房屋的交接、实际居住、房屋装修、物业费交纳、房款发票原件的持有等情形可以得出原告何女士为诉争房屋真正的购买人和出资人。当事人对自己提出的反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明,提出的证据不足以证明其主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果,本案中被告的陈述,部分并未举证予以证明、出具的证据亦不足以证明其为诉争房屋真实的权利人,故对其意见不予采纳。现原告何女士符合本市的购房政策,房屋过户具备履行条件,故对其要求将诉争房屋过户至原告名下的请求,应予以支持。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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